Гл.2 . История так называемой «легитимации» действий Администрации
ч.1. Суть проблемы и решение Арбитражного суда Ростовской области
Вот мы с вами и подошли к ключевому, а, по сути, к поворотному событию в истории
застройки внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне дома-памятника
регионального значения. Это событие произошло 23.01.2014 года. Как вы уже знаете - это дата
Решения Арбитражного суда Ростовской области. Что могло быть в этом решении поворотного? -
может быть, судьёй были рассмотрены нарушения в ходе строительства и вызваны представители
министерств, которые работают неподалёку? - может быть, установлены нарушители, которым
предписано устранить нарушения? - может быть, приглашены на судебное заседание жители, как
заинтересованные лица, чьи права и законные интересы нарушены? - Нет, Нет и Нет. А что было? -
на этом остановимся поподробнее чуть позже. А для тех, кто только что подключился к нашей
повести, коротко повторим историю строительства с 2003 года по 2013 год включительно.
История застройки внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне
дома-памятника - это история подлости и лжи, история нарушений и разрушений. Эта история
сложилась в результате того, что Администрация города нагло, в нарушение собственного
Постановления и ГрК РФ, исключив из процесса Минкультуры и Комитет по охране объектов
культурного наследия (ОКН), предоставила возможность Застройщику не только действовать по
своему усмотрению, но и осуществлять надзор за строительством. Причём, выдавала разрешение
на строительство на каждый объект в отдельности без утверждённого Генплана и без экспертизы
ПСД на весь объём застройки. Это привело к нарушениям, установленным в 2012г. Минстроем и
Минкультуры РО. Как утверждает Администрация в письме к жителям от 23.07.2012 года, что
«во исполнение ФЗ от 2002 года контроль за строительством на объектах культурного наследия
осуществляется министерством культуры РО». Но, в нарушение этого ФЗ, как понятно уже всем,
контроля министерством не было.
Для понимания сути проблемы необходимо изложить хронологию строительства
внутри квартала исторического наследия города и в охранной зоне дома-памятника истории.
В 1850 году дом построен как двухэтажное здание, на которое 80 лет назад надстроили 3-ий этаж
со стороны дворового фасада и пристроили во дворе трёхуровневое здание, жёстко соединив
подъездом со стеной дома. Одноуровневую Часть здания передали кондитерской фабрике,
назвав строением К1, оставшуюся часть – пристройкой А1. У жилой пристройки А1 и строения К1-
один фундамент и одна смежная стена, на которой прекрасно сохранились до сих пор окраска
и контур дверного проёма, что хорошо видно на фото.
В предыдущей части подробно описаны три «морозовских удара» по дому-памятнику.
Первый удар: в 2004 году в результате демонтажа подземного оборудования кондитерской
фабрики строение К1 оказалось на несколько лет на краю котлована.
Второй удар: в 2009 году трёхуровневое здание было расчленено с отсечением надземной части
строения К1 от стены пристройки А1, которая была смежной для пристройки А1 и К1.
Третий удар: в 2012 году после получения разрешения на реконструкцию произведён снос
фундамента строения К1 и устроен котлован впритык к пристройке А1 и в 10м. от фундамента
дома-памятника без шпунтового ряда. Следует сразу отметить, что реконструкции не было и не
могло быть в связи со сносом самого строения К1, что нонсенс с точки зрения градостроительного
Кодекса РФ, как подчеркнул в 2014 году главный архитектор РО.
Что же произошло в результате перечисленных ударов? В 2004 году начали появляться
трещины в верхней части соединения подъезда со стеной дома – памятника и на стене,
являющейся общей для подъезда и жилой пристройки литер А1. Отрыв в указанных местах
с годами увеличивался. После сноса надземной части строения К1 в 2009г. произошёл отрыв
нижней части фасада подъезда. В 2012г. процесс разрушения ускорился, а рытьё котлована
без устройства шпунтового ряда между фасадом дома-памятника и котлованом привело
к появлению трещин на дворовом фасаде дома-памятника. Но, уже первых два удара было
достаточным, чтобы разрушить жилую пристройку А1, которую 15.11.2011 года признали
аварийной и подлежащей сносу. Администрация обязалась снести эту пристройку.
В письме зам. министра Минкультуры РО от 22.06.12г. показано, что «искусственное
понижение уровня земли на значительной территории, существующее на протяжении
длительного времени без выполнения мероприятий по сохранению, несёт угрозу ухудшения
состояния существующих строений, в том числе и объектов культурного наследия. Мероприятия
по сохранению объекта культурного наследия, расположенного в непосредственной близости от
котлована – не выполнены».
В письме от 22.08. 12г. министр Минстроя РО указал, что разрешение на строительство
(реконструкцию) 3-й очереди торгового центра выдано Администрацией в нарушение ч.7 ст.51
ГрК Рф. без необходимого по основаниям п.4 ч.2 ст.49 ГрК РФ положительного заключения
экспертизы ПСД всего торгово-офисного центра общей площадью 2951,7 м2. И, более того,
направил предписание о приостановке действия разрешения до устранения выявленных
нарушений.
Нарушения ГрК РФ Администрацией, очевидно, связаны с тем, чтобы дать возможность
Застройщику максимально расширить территорию застройки, строя здание в охранной зоне дома.
Для этого: не согласовывали строительство с Минкультуры и для этого была придумана якобы
реконструкция со сносом строения К1
Как уже было сказано, в августе 2013 года Застройщик завершил строительство здания
в охранной зоне дома-памятника, несмотря на запрет на строительство и распоряжение №2
от 01.07.2013 года об отмене разрешения на строительство этого здания. Распоряжением №2
с задержкой почти на год было исполнено предписание министра Минстроя РО .
Рассмотрим решение Арбитражного суда. В преамбуле к решению сказано, что в открытом
судебном заседании рассмотрено дело по заявлению Застройщика к Администрации города
о признании незаконным и отмене распоряжения №2, при участии по одному представителю от
сторон. Разрешение на строительство было выдано 13.03.2012 года по градостроительному плану
земельного участка от 24.06.2009 года. Застройщик осуществил реконструкцию нежилого здания и
построил торгово-офисное здание 10.08.2013года с подтверждением справкой БТИ от 03.09.2013г.
Как указывает судья, отмена разрешения на строительство не позволяет Застройщику осуществить
ввод в эксплуатацию здания, а, значит, нарушает права и законные интересы Застройщика
в пользовании принадлежащим ему имущества. На основании вышеизложенного, требование
Застройщика к Администрации подлежит удовлетворению.
Кроме того, судья в преамбуле к решению отметил, что согласно пояснениям представителя
Администрации, основанием для отмены разрешения на строительство стало указание другими
административными органами на отсутствие положительного заключения экспертизы проектной
документации на строительство. Однако, действующее законодательство предусматривает
возможность отмены разрешения на строительство только в том случае, если после его выдачи
будет установлено, что ПСД не соответствовала требованиям градостроительного плана
земельного участка на момент выдачи разрешения на строительство. В момент обращения
за выдачей разрешения действовал градостроительный план, который не содержал в себе
требований о согласовании проекта с Минкультуры. Поэтому, довод Администрации о том, что
у Застройщика отсутствовало согласование с Минкультуры, суд находит несостоятельным.
В предмет судебного исследования, как отметил судья, входят следующие обстоятельства:
нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов Застройщика в сфере
предпринимательства, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской
деятельности. Непосредственно в вынесенном решении судья решил: Признать незаконным и
отменить Распоряжение №2 и взыскать с Администрации в пользу Застройщика расходы по
уплате госпошлины.
Это краткий пересказ Решения суда, в котором нет оправдания незаконных, с точки зрения
ГрК РФ, действий Администрации и Застройщика, в котором «другими административными
органами» названы Минстрой, Минкультуры РО и городской суд, а их документы о выявленных
нарушениях не рассматривались, и представители их не участвовали в судебных заседаниях.
Повесть о том, как Администрация использовала это Решение в свою пользу, - в следующей части.