На сегодняшний день, чтобы самостоятельно сориентироваться в цене недвижимости, я «сконструировал» себе следующие «аналитические инструменты», которыми делюсь со всеми, кому интересна цена недвиги (а интересна она должна быть всем).
Суть процедуры очень простая. Разбить факторы ценообразования на постоянные и переменные. А потом ориентироваться.
Ролик с аналитикой от Сергея Смирнова, - победитель в номинации лучший ролик про недвижимость 2019 года
Постоянные факторы цены недвижимости
Первая концептуальная аксиома недвижимости:
1.Сама по себе недвижимость ничего не стоит.
2.Стоимость недвижимости определяется той ценностью которую она может дать людям в ней живущим. Отсюда: недвижимость стоит столько, сколько ресурсов могут отчуждать в свою пользу люди, проживая в ней. Главный ресурс в социуме,- деньги. Отсюда: недвижимость стоит столько, сколько можно зарабатывать проживая в ней.
3. Недвижимость стоит столько, сколько за неё готов заплатить потпок (потенциальный покупатель) желающий её приобрести, предлагающий больше остальных потпоков.
Отсюда, поскольку экономика едина и глобализована, то спросом могут пользоваться и такие локации и объекты недвижимости, в которых поки и потпоки заработать не могут. Например прибрежные районы, курортные зоны, «городки пенсионеров» и т.п.
Переменные факторы цены недвижимости
Поскольку спрос на недвижимость «эластичен» в том смысле, что 90% людей с удовольствием и/или готовностью улучшили бы и/или изменили бы свои жилищные условия, если бы имели такую возможность, то помимо факторов постоянной цены на недвижимость в дело вступают переменные факторы. Переменные факторы слагаются из следующих элементов:
1. Цены недвижимости за некредитные деньги.
2.Объективная Реальность Рынка
3.Обстоятельства места, времени и контекста объекта недвижимости
4.Обстоятельства транзакторов.
1. Цена недвижимости за некредитные деньги
Идеализированная модель реальности в которой 100% объектов недвижимости продаются и покупаются только за некредитные деньги (накопления или фактические прибыли) даёт нам «Голую реальность рынка». Нам легко себе представить «голую реальность рынка», потому что ещё 20 лет назад, в РФ она совпадала с Объективной реальностью рынка.
Вопрос в этом случае простой: Какова бы была цена недвижимости или динамика цен на неё, если бы 100% объектов покупались бы без кредита и/или ипотеки?
В Голой реальности рынка можно увидеть состояние рынка без его финансво-кредитной оболочки.
Если в Голой реальности рынка цена стремится к понижению, то это означает, что и в Объективной реальности рынка «настоящие» цены имеют тенденцию к падению.
2.Объективная Реальность Рынка
Объективная реальность рынка,- это Голая реальность рынка + нераздельно связанная с ним в среднесрочной перспективе финансово-кредитная оболочка.
При анализе Объективной реальности рынка нужно исходить из следующего:
1.Могут ли поки и потпоки улучшать свои жилищные условия (покупать недвижимость в кредит) при текущей ставке кредитования (процентах за ипотеку)?
2.Может ли ставка кредитования (то есть процент за ипотеку) уменьшаться и позволять большему количеству потпоков становиться поками?
Если ответ на оба вопроса отрицательный, то цена на недвижимость будет падать. Если отрицательный ответ только на первый вопрос, то всё зависит от оценки способности финансово-кредитной системы снижать ставки по ипотеке.
С учётом как Голой реальности рынка, так и Объективной реальности рынка, становится понятным то, почему одновременно правы и те, кто говорит «Цены падают! В недвижимости нарастает швах!» и те, кто говорит «Не важно! Задел для заработков на рынке есть».
Пример из реальной жизни: В одной «благополучной стране» ставки по ипотеке в среднем были 2% и рынок рос. Финсистема подняла ставки до 4%, рынок начал падать. Финсистема снова опустила ставки до 2% и рынок снова начал расти.
Сиречь с введение дополнительного к Объективной реальности рынка, критерия Голой Реальности, помогает понять эту одновременную «правоту» двух противоположных мнений: Рынок упадёт и Рынок продолжит рост.
Пример гипотетический: Одни утверждают: Вася умрёт на 30 градусном морозе в течение нескольких часов. Другие не согласны: Вася не умрёт на тридцатиградусном морозе в течение нескольких часов.
Правы и те, и другие. Голый Вася, олицетворяющий Голую реальность рынка, на 30 градусном морозе скорее всего умрёт за несколько часов. В вот тот же самый Вася в оболочке теплосберегающей одежды (которая метафоризирует финансово-кредитную систему) может быть вполне счастлив и доволен и обладать огромной живучестью.
Общая мировая тенденция рынка недвижимости,- к спаду, поскольку в Голой реальности рынка продажи будут падать везде. А вот в частностях гостерриторий, локаций, и обстоятельств транзакторов, могут быть (и обязательно будут) отличия. Например, рынок РФ может обрушиться, если ставки по ипотеке не будут снижаться, а может и расти, если ставки будут снижаться. «Места» в РФ, для понижения ставок до уровня индустриально развитых стран ещё много.
3.Обстоятельства места, времени и контекста объекта недвижимости и 4.Обстоятельства транзакторов получают решающее значение при определении объекта недвижимости к покупке. Но они определяются постоянными факторами цен недвижимости, поэтому о них я сейчас расписывать не буду.
04.01.20. Юныс
#realestatedjag
https://www.youtube.com/watch?v=QMfRZzzk_kc