С момента развала Советского Союза в демократической России появился институт частной собственности, после долгого времени гражданам было разрешено приватизировать свои квартиры, которые на тот момент полностью находились в собственности государства. Появление частного жилищного фонда в нашей стране положило основу для работы риелторских компаний – частных агентств по работе с недвижимостью, куда можно было обратиться за помощью к риелтору, который за определённую сумму поможет клиенту в покупке или продаже квартиры. Он подбирает различные варианты, сопровождает сделку на протяжении всего времени, а также следит за юридической чистотой её совершения.
С этого момента в стране появляется проблема недобросовестных риелторов, или же попросту преступников, целью которых является завладение чужой квартирой при помощи противоправных действий. В итоге собственник жилого помещения лишается своей имущества, после чего он оказывается на улице, либо его целенаправленно увозят на дальнее расстояние на другое место жительства, где он, как правило, пропадает без вести. Либо же преступники идут на крайний шаг, лишая его жизни.
Данную категорию лиц, которые ведут охоту на граждан, имеющих в собственности жильё, в народе стали называть чёрными риелторами. Как правило, их жертвами становятся в основном одинокие граждане, не имеющие родственников, пенсионеры, лица, страдающие от алкогольной или наркотической зависимости, лица, ведущие антисоциальный образ жизни, те, кто страдает психическими заболеваниями, доверчивые граждане, либо люди, которые не имеют должного образования. Для достижения своих целей чёрные риелторы входят в доверие к своим жертвам, проникают к ним в квартиры под видом нового приятеля или соседа, который с радостью угощает жертву алкогольными напитками, вместе пьют чай или кофе. Порой они снимают комнату у своей жертвы, где также входят в доверие, после чего пускают в ход различные психотропные медицинские препараты, жидкости, прочие психологические приёмы, затем оказывают давление, подделывают документы, крадут документы у жертвы, в том числе паспорт и т. д. В результате собственник квартиры попросту лишается своего жилья.
С юридической точки зрения чёрные риелторы чаще всего являются организованной преступной группой, которая совершает несколько преступлений для того, чтобы заполучить квартиру и уйти от уголовной ответственности. Российский законодатель до сих пор не проработал Уголовный кодекс РФ, чтобы можно было говорить о конкретном составе преступления, которое совершают чёрные риелторы.
Чтобы хоть как-то обезопасить себя или своих близких, которые имеют в собственности квартиру или другую недвижимость, стоит обратиться с заявлением в МФЦ о регистрации всех государственных действий и сделок с недвижимостью только при личном присутствии собственника. После этого в ЕГРН будет стоять отметка о том, что без присутствия хозяина квартиры невозможно совершать какие-либо сделки, в том числе через доверенность. Это скорее всего спугнёт чёрных риелторов, поскольку могут возникнуть большие трудности. Такая возможность защиты для собственников квартир появилась у граждан с 2013 года.
С недавних времён чёрные риелторы стали использовать новую схему отъёма недвижимости, которая, более-менее, вписывается в рамки закона. Речь идёт о так называемых квартирных рейдерах, которые скупают доли в общей долевой собственности, становясь владельцем только части квартиры. Поскольку Гражданский кодекс РФ позволяет гражданам и родственникам иметь квартиру в общей долевой собственности, которая возникает в результате приватизации, принятия наследства, либо раздела совместно нажитого имущества, то они, как собственники долей, имеют право продать свою долю третьему лицу. Этим и стали пользоваться чёрные риелторы. Как правило, это происходит в результате ссоры или скандалов между родственниками, которые владеют долями в спорной квартире.
Купив одну долю, квартирный рейдер по факту принуждает сособственников (сособственника) продать ему все доли за сущие копейки, либо же купить у него его долю за очень большую сумму. В любом случае это экономически невыгодно для остальных владельцев (владельца) жилья.
Для принуждения к совершению сделки квартирный рейдер может спиливать дверные замки, спиливать или ломать входную дверь, выбивать стёкла, угрожать жильцам расправой, наносить побои, травить их, вселить на свою долю "профессиональных соседей", которые будут психологически оказывать давление на проживающих сособственников квартиры.
В итоге социального террора квартирный рейдер добивается своей цели. Бывшие сособственники (сособственник) продают ему свои доли, в результате чего квартирный рейдер становится единоличным собственником жилого помещения.
Опять же, в данной ситуации российское законодательство имеет ряд пробелов, поскольку квартирные рейдеры, по сути, совершая "преступление", находятся в рамках правового поля, что с юридической точки зрения создаёт коллизию права. Действия квартирных рейдеров можно было квалифицировать по ч. 2 ст. 179 УК РФ, но подобной практики применения уголовного закона до сих пор не имеется. В законодательстве даже отсутствует само понятие " квартирное рейдерство", нет чётких квалифицирующих признаков такого состава преступления, как и самой статьи в Уголовном кодексе РФ. Это прямой вопрос к нашему законодателю. Правоохранительные органы должны чётко выявлять квартирных рейдеров и пресекать их противоправные действия, вплоть до привлечения к уголовной ответственности.
В Государственной Думе РФ уже поднималась проблема квартирного рейдерства, но конкретных изменений, которые должны защищать граждан и их собственность, до сих пор не было внесено в законодательство. Возможным решением проблемы станет запрет на продажу долей в общей долевой собственности третьим лицам, чтобы не создавать подобных случаев.
Как показала практика последних 30 лет, приватизация жилых квартир привнесла негативный опыт для России, трудная экономическая ситуация в нашей стране, слабые механизмы защиты собственности, – всё это до сих пор заставляет мошенников идти на преступления. Цены на недвижимость в стране сильно завышены, особенно в крупных городах, что в корне неверно.
Государству необходимо осуществлять жесткий контроль за криминальной ситуацией на рынке недвижимости, в законе должны быть чётко прописаны понятия "чёрный риелтор" и "квартирный рейдер". Надо защищать наших граждан от преступных посягательств, признавать сделки недействительными, суды должны защищать собственников квартир, если они столкнулись с чёрными риелторами, во всяком случае так делается во всех развитых капиталистических странах. Либо же надо ставить вопрос о национализации всего частного жилищного фонда, если власти не могут помочь своим гражданам. Пусть все квартиры опять будут в муниципальной собственности.