Сайт ирн выпустил очередную раскладку по новостройкам в Москве на старте продаж. На этот релиз мало кто обратил внимание, а напрасно. Там содержатся цифры, которые способны перевернуть наше представление о предложении жилья на рынке Москвы.
На первый взгляд, сентябрьский релиз https://www.irn.ru/articles/40363.html не содержит ничего, кроме сухого перечисления новых проектов.
Однако давайте возьмем калькулятор, и просуммируем общее количество новых квартир. У меня вышло 10309! И это только за один месяц и только от ТТК до МКАДа. Это не вся Москва - есть еще центр, большие районы за МКАДом (Солнцево, Некрасовка и другие), Новая Москва и апартаменты. То есть, если оценивать грубо, общее предложение в Москве будет почти вдвое больше.
Сентябрь – нетипичный месяц? - Примерно похожая картина была и ранее, хотя, конечно, не так много. Суммарный объем предложения за 9 месяцев 2018 года по данным того же источника -2,388 млн кв. (тоже от ТТК до МКАДа). Соответственно, годовые цифры по новым проектам по всей Москве можно ожидать в размере 5-6 млн. квадратов.
Естественно, большинству людей эти цифры ничего не говорят, но для специалистов, которые в теме, это серьезный маркер. Ничего подобного в коммерческом строительстве для Москвы не было НИКОГДА.
Больше всего это напоминает бум в Московской области, который происходил несколько лет назад. Тогда это привело к ощутимому перепроизводству и снижению цен.
Причины текущего всплеска предложения ясны – застройщики ожидали скорую отмену ДДУ, поэтому активизировались. В итоге, после всех «страшилок» СМИ, что отмена ДДУ приведет к снижению предложения, происходит ровно обратное!
Принципиальный момент: необходимо делать поправку на то, что спрос в Москве насытится гораздо быстрее, поскольку ценник вдвое выше.
Все дело в том, что кривая распределения доходов НЕЛИНЕЙНА.
Есть очень много людей получающих зарплату 30-40 тыс. в Москве; достаточно много 60-80тыс; есть немало и тех, у кого 100-120 тыс. Но по мере роста зарплат, количество их получающих быстро снижается. Получающих более 150 тыс. уже совсем немного, не говоря про более высокие суммы.
На практике это означает что:
Купить (хотя бы теоретически) квартиры в условном Железнодорожном за 4 млн. в ипотеку могут позволить себе очень многие работники в московском регионе. Допустим таких 1,5 миллиона домохозяйств.
А квартиру в Москве в два раза дороже (за 8 млн.), могут позволить себе только 300-500 тыс. домохозяйств.
Поэтому все эти десятки тысяч квартир по ценам >10 млн. просто не найдут себе покупателей. Даже в богатой Москве. И даже в ипотеку.
Открываем ипотечный калькулятор.
Ипотека 8 млн, ставка 10%, срок 20 лет. Среднемесячный платеж выходит 77 тыс. Значит, доход домохозяйства должен быть самое меньшее 154 тыс. Таких домохозяйств даже в Москве ограниченное число.
Все это означает, что насыщение спроса в Москве (по крайней мере, по таким ценникам) – вопрос буквально пары лет. Дальше – должны либо сокращаться объемы (сделать это будет непросто в силу специфики строительной отрасли), либо снижать цены.