В предыдущих статьях, я уже затронул некоторые фундаментальные причины плачевного состояния российских регионов. Остановимся на них еще раз:
Вторая урбанизация
Золотой век сектора услуг при стагнации в промышленности привел ко вторичному росту населения крупнейших городов, прежде всего Москвы. Донорами такого переселения в отличие от первой урбанизации послужили не деревни (в них уже не осталось людей), а маленькие и средние города и даже некоторые крупные промышленные центры. Почти все новые рабочие места создавались в секторе услуг - мегаполисах, а в регионах слабенькие услуги не могли компенсировать потерю рабочих мест на производстве. При условии более-менее свободной миграции, люди, разумеется, переезжали в те города, где рабочих мест было больше (и зарплата, соответственно, выше). Эффективность сектора услуг в отличие от производства напрямую зависит от числа жителей города. Поэтому возникала устойчивая обратная связь – чем больше переезжало в крупный город людей, тем больше там появлялось рабочих мест, что опять привлекало новых мигрантов; а в депрессивных регионах наоборот создавался порочный круг – отток населения вызывал сокращение рабочих мест и новый отток.
В результате города разделились на две неравные группы. С одной стороны – немногие процветающие территории с постоянно прибывающим населением; с другой стороны – большинство региональных городков, где лишь депрессия и застой.
Подробнее можно прочитать в статье "Вторая урбанизация" http://worldcrisis.ru/crisis/3161839
Старение населения и естественная убыль
Помимо оттока населения, уезжающего в Москву на заработки, глубинка столкнулась с другой бедой – старением населения и естественной убылью. Отчасти потери были вызваны все той же второй урбанизацией, поскольку уезжала в основном молодежь, а на месте оставались пожилые люди. Закономерный итог миграции – чрезвычайно низкая рождаемость в регионах и столь же аномально высокая смертность.
Открываем отчет Росстата за январь-июль 2018, смотрим и вместе ужасаемся.
Смоленская область. Родилось 4672 человека. Умерло 8812 чел.
Тамбовская область. Родилось 4841 чел. Умерло 9640 чел.
Тверская область. Родилось 6724 чел. Умерло 13171 чел.
Тульская область. Родилось 7192 чел. Умерло 14352 чел.
В перечисленных примерах смертность почти в два раза (!) выше рождаемости. На какие перспективы может рассчитывать регионы, где умирает в два раза больше людей, чем появляется на свет?
Для сравнения, Москва. Родилось 75515 чел, умерло 72151 чел. Имеется даже небольшой естественный прирост. Только достигнут он был понятно за счет чего – мигрирующая из регионов молодежь приукрасила московскую статистику, но зато опустила показатели у себя дома.
Понятно, что при таких демографических раскладах ни о каком росте цены на недвижимость (в долгосрочном аспекте) не может идти и речи. Почти весь пояс регионов вокруг Москвы, все северные регионы, Дальний Восток, значительная часть Поволжья и Урала испытывают двойной урон – отрицательную миграцию и естественную убыль. Более-менее нормально себя чувствуют себя только административные центры областей (за счет того, что высасывают людей из более мелких поселений в своем же регионе), но и там благополучие временное. Можно немного оттянуть конец – а итог один – запустение и вымирание целых областей.
Самое печальное, что уже в самое ближайшее время Россия столкнется с новой катастрофической убылью населения, по глубине сопоставимой с тем, что было в 90-е годы. Причем прогнозы Росстата, сами по себе довольно пессимистичные, не показывают всей степени проблемы. См. подробнее статью "Критика демографического прогноза Росстата" http://worldcrisis.ru/crisis/3042989 Естественно в ситуации быстрого вымирания населения, глубинка как обычно примет на себя основной удар.
Даже при минимальных темпах строительства и при том, что часть жилья выбывает (сносится), в регионах очень быстро растет количество метров на душу населения. Использовать по назначению все построенное невозможно – продать некому (спроса нет), сдать – разве только за копейки, поэтому значительная часть квартир вообще пустует. Их владельцы по привычке считают, что квартиры это ценный актив (и поэтому их придерживают), но они ошибаются. Именно поэтому я писал – что дефицит квартир в России – миф (см. подробнее статью "Миф о дефиците жилья в России" http://worldcrisis.ru/crisis/3132652 )
Относительная нехватка может быть лишь в немногих регионах, которые выиграли от второй урбанизации, туда стремится рабочая сила, и там есть спрос на жилье. А в большинстве проигравших регионов – нет абсолютно никакой нехватки метров, наоборот много пустующих квартир (правда, в основном старых и невысокого качества). По мере того как население будет сокращаться, будут падать и цены на квартиры в большинстве регионов.
Неограниченное место для строительства
Наконец, последний аргумент, что регионам нечего ждать ценового ралли на рынке недвижимости – это простое экономическое соображение, которое я рассматривал в статье «Почему не стоит инвестировать в локации, где хотя бы теоретически возможно неограниченное строительство» http://worldcrisis.ru/crisis/3121578 . Рост цен на недвижимость (не только жилую, но и коммерческую) в мегаполисах происходит отнюдь не только из-за притока денег и людей, но потому, что в силу естественных моментов – площадь под застройку не бесконечна. В какой-то момент в крупных городах под строительство уходят последние свободные участки и тогда растущий спрос не может компенсироваться растущим предложением. Цены растут. Приходится смещаться в менее "вкусные" локации, но и там в какой-то момент свободная земля заканчивается. Это правило работает только для мегаполисов или центров крупных городов. Но в большинстве регионов это важнейшее свойство недвижимости не имеет значения - просто потому, что нет никакого недостатка в свободных площадках. Регионы (кроме считанных городов) хотя бы в силу необъятности пространств нашей страны имеют практически неограниченное количество свободной земли. Строй - не хочу.
Даже если по какой-то причине цена на недвижимость в некотором региональном поселении выросла, почти сразу в это место придут застройщики и возведут столько зданий, на сколько имеется спрос. Следовательно, никакого долгоросчного роста цены в таких локациях быть не может.
Выводы
С учетом всех перечисленных фактов, ждать хоть какого-то роста цен на недвижимость в российской глубинке - наивно. Миграция, естественная убыль и неограниченные пространства не оставляют этому рынку никаких шансов. Важно понимать, что перспектив ценового роста нет - ни сейчас, ни через 5, ни через 10, ни через 50 лет. Демографические факторы работают медленно, но неумолимо. Инвестировать в региональную недвижимость деньги - заведомо бесполезно. Но нет худа без добра. С точки зрения простых потребителей - покупателей жилья "для себя"- такая ситуация наоборот комфортна. Покупателям можно не спешить (что бы там ни говорили застройщики и маркетологи - их интерес понятен) и покупать лишь то, что им действительно нужно.