Существует расхожее мнение, что квартиры в старых домах показывают худшую ценовую динамику, чем новые /современные типа жилья. Однако я ни разу не видел, чтобы кто-то всерьез попытался обосновать этот тезис, видимо полагая, что это само собой разумеющееся. Вместо доказательств СМИ просто перепечатывают друг у друга это, как мы вскоре увидим, ошибочное утверждение.
В отличие от большинства аналитиков, уверяющих, что старые дома - заведомые аутсайдеры в ценовом споре, я полагаю иначе.
Какие есть для этого аргументы?
1. Старые дома УЖЕ продаются с дисконтом. Соответственно, потенциал потери стоимости у них ограничен. Основные амортизационные потери происходят в начальный период использования. Этот эффект можно наблюдать по б/ушным машинам, которые медленно дешевеют (и относительно и абсолютно), а вот новые автомобили до 30% теряют в первый же год.
2. Старых домов на российском рынке пока относительно много, а новых - относительно мало. Рынок еще не насытился современным жильем. Но учитывая текущие темпы строительства, доля старого фонда будет постепенно сокращаться, а нового расти. В Москве к тому же на диспозицию существенно повлияет реновация.
3. Для сдачи в аренду не очень важно, старый дом или новый. Соответственно, в старых домах лучше арендная доходность.
4. Высокая эластичность спроса на жилье (проще говоря, на «дешевое» некачественное жилье всегда будет спрос).
5. Локация и инфраструктура лучше в районах со старой застройкой. В старых районах меньшая плотность застройки, больше зелени.
1.
По-видимому, основной корень заблуждений нужно искать в путанице между «дешево» и «будет быстрее дешеветь». Старые дома стоят дешевле, это факт. Но отсюда не следует, что они и в дальнейшем будут столь же быстро терять в стоимости. Они уже амортизировались на весомую долю от своей первоначальной ценности и поэтому продаются со скидками. В отличие от новостроек, которые выставляются с максимальными ценниками. Однако преимущества новизны быстро сойдет на нет, и то, что недавно было самым передовым, вскоре перестанет быть таковым. А вот «хрущ» и через 10-20 лет так и останется «хрущем». При этом, разумеется, все типы домов будут так или иначе терять из-за амортизации.
Здесь нелишним будет добавить, что для корректного анализа скорости амортизации нужно брать конкретные здания и смотреть, сколько они потеряли в стоимости через некоторое время. Вместо этого некоторые аналитические порталы используют индексные методы, при этом произвольно меняя «корзину» на основе которой они рассчитываются. Например, динамика цен на «старую панель с маленькой кухней (читай «хрущевки») сопоставляется с динамикой на «современный монолит-кирпич». Но с течением времени «современный монолит-кирпич» пополняется все новыми зданиями с максимальными ценами, тогда как квартиры в старых панелях остаются теми же. В итоге индекс «современного» жилья перманентно завышается. Без правильной методологии индексные методы нашу задачку со скоростью амортизации решить не помогут.
2.
Текущая структура предложения на рынке жилья до сих пор характеризуется значительным перекосом в пользу «гнилушек». Известно, что в Советские годы ради быстрого решения жилищных проблем был сформирован большой, но низкокачественный жилой фонд. В 90-е годы наблюдался длительный спад строительства, и только в последние годы снова начали строить много. В результате все 2000-е годы имелся относительный избыток старого жилья при относительном дефиците нового – из-за чего последнее котировалось выше, чем оно того заслуживало. Сложилась определенная мода. Но очевидно, структура постепенно меняется: ни одного нового дома, построенного в СССР, уже совершенно точно не появится, чего не скажешь о «новострое», которого все больше и больше.
Кроме того, значительную часть старого фонда сносят и вместо него ставят новые коробки. Где-то сносят даже активно – как в Москве (реновация там, по сути, началась еще при Лужкове). А, как известно, меньше предложение – выше цены. Даже если это всего лишь старые «хрущи».
3-4.
Квартиры в старых домах гарантируют неплохую арендную доходность: стоимость квартиры ниже, а вот стоимость найма почти не отличается от других типов домов. Ведь с точки зрения нанимателя главные параметры – это локация и качество ремонта внутри квартиры. Сам тип дома почти не имеет значения (и степень износа здания нанимателей также не волнует, т.к. в квартире они все равно живут временно).
Перспектива сдать квартиру по более высокой ставке будет постоянно привлекать новых покупателей, даже если сами они там жить не планируют. Примерно по такой же схеме работает правило «высокой эластичности» спроса на жилье. Известно, что спрос на жилье чувствителен к изменению цены (я писал об этом в других статьях). В России множество людей, которым денег хватает «впритык» и поэтому они готовы смириться с низким качеством жилья, если это компенсируется хотя бы небольшим дисконтом. По этой причине, спрос на «гнилушки» никогда полностью не исчезнет, и на такой тип жилья всегда найдутся свои покупатели.
5.
Старые дома часто демонизируются. Внешний вид, убранство подъезда там действительно не всегда презентабельны, а коммуникации изношены. Но есть у старых зданий и свои преимущества. Во-первых, локация (старые дома часто находятся в центральных частях городов). Во-вторых, уже сформированная инфраструктура. В-третьих (и это самое главное) – низкая плотность жителей. Последнее свойство может оказаться весьма важным, т.к. в новостройках высокой этажности зачастую есть проблемы с общественным пространством (мало детских площадок, сплошная парковка у дома и т.п.). «Каменные джунгли» - так прозвали районы с высотными новостройками, а вот районы с «хрущами» обычно намного уютнее.
В общем, когда мода на качественное жилье пройдет, выяснится, что у старых хрущей тоже есть свои «плюшки». В конце концов, нет такой проблемы, которая бы не решалась ценой и в стоимость «хрущей» уже заложены все их недостатки, и реальные, и мнимые.