В предыдущих статьях мы выяснили основные принципы ценообразования в недвижимости.
Если в краткосрочном периоде не цены влияет почти исключительно спрос (в частности, рост спроса приводит к быстрому подъему цены), то в долгосрочном периоде – роль решающего фактора переходит к предложению.
Рост строительства неминуемо опускает цены во всех локациях, кроме тех, где существует естественный барьер в виде ограничений на строительство – то есть имеется нехватка мест под застройку.
В таких локациях цены растут в результате бума спроса, но в долгосрочном периоде не опускаются, формируя районы с хронически высокими ценами на недвижимость.
В соответствии с данной формулой, казалось, лучшего места для инвестиций, чем Москва не найти. Известно, что в Москве спрос на жилье в столице подогрет высокими зарплатами, а предложение не может увеличиваться соответствующими темпами, т.к. не хватает свободной земли под застройку.
И действительно, долгое время цены в Москве не только постоянно повышались, но и демонстрировали хорошую устойчивость к разного рода колебаниям в экономике. Приток мигрантов формировал новый спрос, а острый дефицит предложения не давал ценам никаких шансов на снижение.
К тому же особенности формирования столичных микрорайонов и транспортной системы привели к тому, что границы города долгое время адекватно не расширялись. По сути, качественными районами считались только территории внутри МКАДа, да и то при условии близости станции метро. Метро кстати тоже долгое время почти не строилось и поэтому формула «купи квартиру у метро и не прогадаешь» - действительно работала. (А подмосковные квартиры равноценной заменой столичным не стали).
Но всему приходит конец и уникальному положению Москвы, как города, в котором негде строить – тоже. И виной тому четыре мегапроекта властей – развитие промзон, Новая Москва, Реновация и Транспортные артерии. Общее этих проектов в том, что все они увеличивают количество свободной земли под застройку. Их влияние на рост предложение усиливается еще и тем, что все они запускаются почти одновременно.
Но прежде чем приступить к описанию этих мегапроектов, сделаем пару ремарок.
Во-первых, что считать свободной землей в Москве, учитывая огромные размеры города? Понятно, что эта площадь должна удовлетворять следующим критериям: а) эта территория может быть относительно быстро задействована в строительстве, б) она должна обладать транспортной привлекательностью.
Во-вторых, не стоит верить в особый альтруизм застройщиков или властей, радеющих о низких ценах на жилье для людей. Гораздо более реалистичной выглядит версия, что все дело в банальном желании заработать, плюс логика экономических циклов, которая в любом случае предполагает периодические волны подъема и снижения цены.
Итак, проникнем в суть названных мегапроектов.
А. Реновация промзон
Этот проект появился первым по времени, и его реализация продвинулась на сегодняшний день наиболее далеко. Например, уже почти полностью застроена территория бывшего завода ЗИЛ. Промзоны составляют около 16% территорий Москвы (жилая застройка – около 50%, остальное зеленые территории и реки) и являются серьезным резервом для роста площади застройки на ближайшие годы.
В Советские годы столица была крупнейшим промышленным центром страны, однако по мере перехода к постиндустриальной экономике и соответственно с развитием сектора услуг, необходимости в столь значительных производственных комплексах отпала. К тому же с экономической точки зрения размещение производства в крупных городах лишено смысла – там намного выше издержки производства (из-за высокой арендной платы и высоких зарплат), поэтому выгоднее перенести промышленные мощности в другие города. В перспективе все более-менее крупные производства будут выведены из столицы.
Если предположить, что хотя бы половина бывших промзон будет реорганизована, то это позволит увеличить площадь застройки не менее чем на 20% от текущей (этажность в новых районах выше, чем в среднем по городу). Что соответствует приросту населения в 2,5 млн. человек
Б. «Новая Москва»
Проект Новой Москвы до сих пор у многих вызывает скептическую реакцию. Действительно, в своем начальном варианте он больше походил на дешевый пиар – ведь часть территории Московской области стала называться Москвой, а по сути ничего не изменилось. Стоит отметить, что сама идея новой Москвы появилась как реакция на жесткую нехватку места для застройки в начале 2010-х –поэтому было выбрано наиболее слабо заселенное южное направление, где почти отсутствовали города.
Без инфраструктуры этот проект, однако, не имел большого смысла и власти были вынуждены ею заняться – прежде всего, развитием транспорта. Постепенно идея если и не обрела новый смысл, то, по крайней мере, появились ощутимые преимущества для тех, кто покупал там жилье. Самое главное, новая территория стала реально конкурировать со старой Москвой и оттягивать оттуда часть спроса. Учитывая обширность присоединенных территорий (даже если считать только полосу вдоль МКАДа), то это также серьезно увеличило потенциальные площади под застройку.
В. Реновация
Про смысл московской реновации я написал отдельный пост:
http://worldcrisis.ru/crisis/3080505
Здесь лишь повторю, что настоящая цель этого проекта – не забота о жителях и не благоустройство территорий, а освобождение земли под застройку. То есть тренд ровно такое же, как и в случае с промзонами и Новой Москвой. Плотность жителей в новых домах будет примерно втрое выше, чем в кварталах хрущевок. Соответственно, освобождается примерно 2/3 от площади снесенных кварталов. А это дополнительный мощный ресурс под будущее строительство.
Г. Развития транспортных магистралей
Наконец, четвертый мегапроект – развитие транспортных магистралей в Москве. На первый взгляд, это не связано с количеством земли под застройку, но я недаром выше упомянул один из критерией «свободной земли» - наличие транспортной доступности. Не так важно, как далеко от центра расположен ваш район, важно, сколько времени занимает поездка туда. При отсутствии транспортных артерий, город дробится на отдельные анклавы, а отдаленные локации перестают быть привлекательными для покупки (и соответственно, для застройки). Поэтому, даже если в этих отдаленных районах имеются незанятые площадки для строительства, то на рынок в целом они никакого влияния не оказывают. Другое дело, если в такой район протянут ветку метро – тогда повысится спрос на проживание в этом месте, у застройщиков появится реальный интерес к строительству и ранее незадействованные участки будут вовлечены в оборот. Ровно такую картину мы наблюдали множество раз при открытии (или даже только при обещании открытия) станции метро – например, в Некрасовке или Солнцево. Там сразу разворачивалось бурное строительство, которое оттягивало спрос со старых районов. Поэтому парадоксальным образом, строительство метро не увеличивает стоимость недвижимости, а снижает ее! Точнее, стоимость недвижимости, конечно, растет в районе, где улучшилась транспортная доступность, но по городу в целом она будет падать.
Как известно у московских властей наполеоновские планы по развитию метро. Не считая малозначительных продлений существующих веток метро, как минимум три проекта тянут линии в районы, где много свободной земли под застройку – это уже упомянутые маршруты в Солнцево, Некрасовку, а также продление Сокольнической ветки в Новую Москву. Достаточно посмотреть карту и оценить наличие свободной земли под застройку в непосредственной близости от открывающихся станций, чтобы осознать, насколько увеличивается земельный ресурс под будущую застройку.
Кроме того, развитие железнодорожной сети и ее интеграция с метрополитеном – т.н. Центральные Скоростные Диаметры – в перспективе вовлекут в оборот дополнительные площади уже в Московской Области, где естественно, земельный ресурс и вовсе почти не ограничен.
ВЫВОДЫ
Даже по отдельности каждый из перечисленных выше четырех мегапроектов способен серьезно повлиять на объем предложения и цены в Москве. Что уж говорить, про их одновременный запуск!
Самое важное здесь не то, что моментально увеличивается предложение недвижимости. В действительности, этого не происходит, т.к. возможности девелоперов по застройке земли не безграничны. Кроме того, они сами не заинтересованы резко наращивать объемы к продаже, т.к. понимают, что реализовать их будет сложно.
Важно то, что подрывается главное инвестиционное преимущество Москвы – нехватка мест под застройку, ранее обеспечивающее постоянный рост цен. Действительно, задел свободной земли огромен. Если перевести его в количество жителей – то это будет величина, сопоставимая с текущим населением города. Реализация перечисленных мегапроектов растянется на долгие годы и все это время проблем с наличием свободной земли не будет, даже при условии продолжения тренда на приток денег и населения. Поэтому в обозримой перспективе глобального роста цен на недвижимость в Москве не случится (отдельные колебания в обе стороны, возможны).