У недвижимости имеется множество свойств, которые делают ее уникальным товаром на рынке. Но, пожалуй, наиболее важное из них – свойство «неторгуемости», т.е. невозможность перемещения в пространстве. Но таким же свойством обладают почти все услуги.
Для начала немного пояснений.
Торгуемые товары – товары, которые можно транспортировать на другие рынки, как внутри страны, так и на внешние. Предполагается, что возможность к экспорту /импорту таких товаров почти ничем не ограничена. При условии открытости рынков цены на такие товары примерно одинаковые по всему миру (могут отличаться за счет логистических расходов и налогов, но не очень существенно), а предложение таких товаров совершенно эластично. Иными словами предложение очень быстро подстраивается под любой спрос, и цена остается неизменной. Пример торгуемых благ – практически все вещи, от продуктов питания до промышленных товаров.
Например, если по каким-то причинам вырос спрос населения на мобильные телефоны, дистрибьютор в России оперативно сделает закупку в Китае и привезет столько аппаратов, сколько требуется, чтобы удовлетворить любой спрос. Рост цены, если и будет, то очень кратковременным, но очень быстро цены вернутся на исходный уровень.
Даже если по каким-то неведомым причинам в отдельной локации выросли цены, это моментально приведет к тому, что туда устремится добавочный объем предложения торгуемых благ, и цены вновь выровняются.
Неторгуемые товары – соответственно, те, которые нельзя переместить на другие рынки, либо это очень затратно. Где такой товар произведен, там же он и потребляется. Точнее, поскольку в условиях свободного рынка, препятствий для перемещений материальных благ немного, под «неторгуемыми» благами понимаются не товары, а услуги. Большинство услуг не могут быть перемещены в пространстве, не могут быть экспортированы или импортированы. Предложение неторгуемых товаров неэластично по цене (цена колеблется в значительно более широких пределах, чем объем предложения). Это вызвано тем, что ни быстро свернуть, ни тем более расширить производство затруднительно, а взять на внешнем рынке недостающий объем нельзя в принципе.
Уже из описания выше становится ясно, что на неторгуемые товары цены будут двигаться в куда более широких диапазонах, чем на торгуемые. (Валютные шоки, которые имели место в 2014-2015 в России – скорее забавное исключение. Тогда, действительно, цены на торгуемые товары выросли сильнее, но это было вызвано пересчетом импорта в рубли по новому курсу, а вот цены на внешних рынках не изменились).
Из этих принципиальных различий между торгуемыми и неторгуемыми благами вытекает множество важных экономических следствий. Например, природа известнейшей «голландской болезни» в российском варианте как раз и состоит в том, что под воздействием притока нефтедолларов цены на услуги рванули вверх, а на промышленные товары – остались на месте. Из-за этого производственный комплекс быстро захирел и его объем был вытеснен импортом, в то время как рост в секторе услуг, наоборот, принял гипертрофированные масштабы.
Теперь, как все это относится к недвижимости?
Хотя строительство формально может и не включаться в сектор услуг, благодаря свойству неторгуемости (очевидно, недвижимость не может быть транспортирована, что даже отражено в названии) основные ценовые закономерности очень схожи. Причем, неэластичность предложения в недвижимости даже более выражена. В коротком периоде предложение любой недвижимости совершенно неэластично по цене, т.к. невозможно оперативно запустить новые проекты. Но и в долгосрочном периоде предложение недвижимости может остаться совершенно неэластичным (хотя и значительно реже) – это происходит в локациях, где новая недвижимость физически не может быть построена (подробнее об этом я расскажу в специальной статье).
Вот мы и раскрыли нехитрый секрет фантастических взлетов цен на недвижимость в определенные моменты, которые обычно и будоражат сердца инвесторов по всему миру. Если на торгуемые блага любой добавочный спрос практически сразу компенсируется добавочным предложением, то на неторгуемые блага – для этого требуется значительное время.
В ситуации, когда предложение в краткосрочном периоде неэластично, ценовую динамику определяет исключительно спрос. Достаточно небольшого подъема спроса, чтобы цена начала расти как на дрожжах, и так будет продолжаться либо пока спрос не выдохнется, либо пока предложение наконец не подстроится – не начнется массовое строительство. Обычно ждать приходится достаточно долго для того, чтобы у обывателей возникло ощущение, что «недвижимость дорожает всегда».
////
Все сказанное выше можно проиллюстрировать с помощью графиков (см. рисунок к статье). Используем стандартную модель спроса-предложения для двух случаев – «А» для торгуемых товаров (с совершенной эластичностью предложения) – например мобильных телефонов и «Б» для неторгуемых товаров (с совершенной неэластичностью предложения) – например, квартир.
Кривые спроса имеют одинаковый наклон и для А и для Б, а вот кривые предложения отличаются. Для случая А (торгуемое благо) кривая предложения горизонтальна и находится на уровне мировой цены P1 (логистические и налоговые различия по регионам считаем несущественными). Это означает, что предложение может неограниченно расширяться без увеличения цены P1.
Для случая Б (неторгуемое благо) – кривая предложения вертикальна и находится на уровне количества Q1 – что означает отсутствие каких-то вариантов увеличения (или сокращения) предложения в коротком периоде.
Под воздействием неких внешних факторов (например, притока нефтедолларов в страну) кривая спроса сдвигается из положения D1 в положение D2 (см. рисунок).
В случае А (торгуемое благо) это приведет к росту товарооборота (с Q1 до Q2) при этом цена P1 не изменится.
В случае Б (неторгуемое благо) результат будет иным: товарооборот в натуральном выражении не изменится (останется Q1), в то время как цена вырастет с P1 до P2
////
Из графиков выше становится понятно, почему во время экономического бума цены на услуги растут быстрее, чем на материальные блага, а во время экономической депрессии – наоборот.
Из этих же графиков понятно, почему цены на товары в Москве и в регионах – примерно одинаковые, а цены почти на все услуги в столице выше, а больше всего разница именно в ценах на недвижимость.
В действительности, не так уж много услуг с совершенной неэластичным предложением. Тут работает такое правило: чем сложнее запустить услугу на новом месте или чем больше барьер входа на рынок услуг, тем предложение более неэластично. Поэтому для большинства услуг кривая предложения будет не вертикальной, а имеющей положительный наклон.
Недвижимость в силу того, что процесс запуска очень усложнен и барьеров для входа тоже достаточно – один из лучших примеров неэластичного предложения в коротком периоде.