Один из самых известных парадоксов недвижимости. Известны случаи, когда инфляция бьет рекорды, но цены на «бетоннометры» ведут себя странным образом – они робко топчутся на месте, а то и вовсе снижаются. Многих незадачливых инвесторов это ставит в тупик.
В течение 2014 года рубль стремительно девальвировался, потеряв в итоге около половины своей стоимости относительно доллара. Это немедленно привело к удорожанию всей импортной продукции и частично отечественной (производство внутри страны также имело зависимость от импортных компонентов). Напуганное скорым повышением цен, население устремилось в магазины, сметая все на своем пути – от консервов и телевизоров до автомобилей и квартир.
Возможно, кому-то и удалось, пусть не заработать, но хотя бы частично спасти свои деньги от обесценения. Однако выбравшие квартиры в качестве способа сохранения средств, просчитались. На волне ажиотажа ценники сначала немного подросли, однако очень быстро вернулись обратно.
Почему же так произошло?
У этого парадокса есть разгадка, и она довольно простая. Но здесь не обойтись без краткого теоретического экскурса.
Из экономической науки известно, что бывает инфляция двух типов – инфляция спроса и инфляция предложения.
Инфляция спроса – при постоянном предложении растет спрос.
Инфляция предложения – при постоянном спросе, снижается предложение.
Под спросом и предложением здесь конечно понимается кривые спроса и предложения.
Некоторые отличия инфляции спроса (ИС) от инфляции предложения (ИП):
А) При ИС – растут цены и продажи (количество сделок). При ИП – растут цены, но продажи (количество сделок) снижается.
Б) ИС носит обычно фронтальный характер, т.е. цены в той или иной степени растут по всему спектру рынка (хотя и в разной степени), т.к. растет номинальное количество денег, которое население может выделить на покупку товара. ИП – касается только тех секторов, которых затронуло повышение издержек производства.
В) ИС сопровождается ростом номинального располагаемого дохода у населения. ИП – соответственно характеризуется снижением и номинального, и реального располагаемого дохода.
Большая часть новейшей российской истории проходила под знаком инфляции спроса, соответственно, население больше привыкло к этому типу инфляции. Этому способствовала мягкая бюджетная и финансовая политика государства, выражавшаяся в постоянных «индексациях» и в низких реальных процентных ставках. Грубо говоря, инфляция спроса означала, что на руках у населения оказывалось больше денег, чем способна была переварить экономика. Правда, с инфляцией предложения люди тоже были хорошо знакомы. Например, различные индексации в жкх, повышение платы за проезд в транспорте относятся к инфляции предложения.
Когда случился 2014 год, люди «решили», что столкнулись с инфляцией спроса и поэтому стоит ждать роста цен на все товары (точнее, они конечно, не рассуждали в таких терминах, но обладая опытом прошлых кризисов, предполагали, что события будут развиваться именно так). В этом и заключалась основная ошибка, т.к. девальвация и вызванный ею рост цен был типичной инфляцией предложения, затронувшей только сектора, чувствительные к валютным колебаниям. Да, как выяснилось, практически все производство, даже там где оно считалось «российским» зависело от импортной компоненты, поэтому рост цен носил массовый характер, тем самым вызывая у людей ощущение дежавю с кризисами 90-х, но это ощущение сходства было обманчиво – т.к. инфляция оказалась локализованной в производственных секторах и торговле импортными продуктами. Т.е. осталась инфляцией предложения.
Вот если бы правительство начало бы агрессивно проводить «индексации» и Центробанк снизил ставку, то инфляция предложения перешла в инфляцию спроса и цены начали бы расти уже на все товары. Однако этого не случилось.
Значительная часть рынка – а это почти весь сектор услуг - оказалась не охваченной инфляционными процессами – хотя мало кто обратил на это внимание.
Очевидно, что издержки сектора услуг полностью локализованы внутри страны и не растут при ослаблении рубля. То же самое относится и к строительству, не говоря уж про вторичный рынок недвижимости (который вовсе не имеет издержек).
В терминах модели «спроса-предложения» это означает, что кривая предложения в секторе услуг (и строительстве) осталась на месте, а кривая спроса сдвинулась вниз, т.к. при подорожании других товаров упало количество денег, которое население могло выделить на покупку услуг. Цены в результате всего этого снизились. То есть тренд в производственном секторе и в секторе услуг оказался разнонаправленным, что было очень непривычно для российского обывателя. Сходство ценообразования рынка недвижимости и сектора услуг отнюдь не случайно: что общего у них, я расскажу в других статьях.
Конечно, реальная жизнь сложнее моделей – и в чистом виде не бывает ни инфляции спроса, ни инфляции предложения – точнее они могут перетекать друг в друга или работать одновременно. Кроме того, характер кривых спроса и предложения будет меняться в долгосрочном периоде.
Итак, разгадка парадокса, описанного в начале статьи (что цены на недвижимость не всегда растут вслед за другими товарами) в том, что в случае инфляции издержек закономерности в ценообразовании иные.