Когда я разбирал казусы нерационального поведения на рынке недвижимости, не раз приходилось отмечать, как люди придавали сакральное, а отнюдь не утилитарное значение обычным квартирам. Казалось бы – бетонных коробок настроено уже достаточное количество, у многих семей этих квартир уже не по одной штуке, а жилье по-прежнему воспринимается как величайшая ценность на земле.
Те, кто уже накупили инвестиционного жилья, успокаивают себя тем, что в любом случае не прогадают, поскольку жилье – «товар первой необходимости», и соответственно уже в силу этого обладает вечной и притом постоянно растущей ценностью (подробно про иллюзии инвестора см. в статье «Мысленное упражнение для квартирного инвестора»).
Даже в серьезных работах часто встречается утверждение – что жилье – товар первой необходимости, поскольку каждый человек в первую очередь нуждается в крыше над головой. Из этого делается важный и, как мы увидим далее, абсолютно неправильный вывод, что квартиры будут покупать при любых раскладах и за любые деньги.
Для того чтобы разобраться, к какому типу блага относится квартира, необходимо перейти к более строгой экономической терминологии. Для начала вспомним основные свойства «товара-необходимости» и его противоположности – «товара-роскоши».
«Товар-необходимость» обладает низкой эластичностью спроса по цене и по доходу (эластичность отражает меру чувствительности спроса к параметрам спроса и дохода). Это не обязательно сверхценный, но чаще всего либо не очень дорогой, либо труднозаменяемый продукт. Характерный пример – бензин. Или спиртное и сигареты. Именно такие товары правительство очень любит облагать акцизами, т.к. спрос практически не падает при росте цены.
Для товара-роскоши закономерности совсем другие. Эластичность спроса по цене будет высокая. Например, при изменении цены, спрос на такой товар будет в процентном отношении меняться быстрее, чем меняется цена.
Это товар, покупка которого имеет статусное значение, но при этом способная заметно облегчить кошелек. Такую покупку можно без труда и отложить. Примеры – драгоценности, автомобили. При снижении цен на товар-роскошь, спрос на них растет опережающими темпами; при росте цен или снижении дохода, наоборот, быстро падает.
Уже из примеров понятно, что жилье гораздо ближе к товару-роскоши, чем к товару первой необходимости.
На это уже должен был намекать и сам ценник – мягко говоря, не слишком щадящий для абсолютного большинства населения.
Привлекательность квартир, которую я упомянул в начале статье – это привлекательность элитного и малодоступного товара, а вовсе не необходимого (квартира, безусловно, важна, однако на практике существует немало способов заменить покупку, например, арендовать жилье, а не покупать).
Примерно так женщина мечтает об алмазном колье – не потому что оно ей нужно, а потому что дорого и у других красавиц нет. Квартиры тоже являются желанными потому, что в сознании людей это престижное и пока малодоступное благо.
Разговоры о необходимости квартиры – чаще всего являются самообманом. В примере выше – если у женщины спросить, нужна ли ей драгоценность, она, разумеется, ответит «конечно!», и без нее никак нельзя. Про квартиры, если речь не про абстрактные рассуждения, а про конкретные случаи из жизни – выясняется, что покупают их, как правило, те, у кого нет жилищных проблем, либо они сильно преувеличены.
Для товара-роскоши, как я уже написал, характерна высокая эластичность по цене и по доходу. Именно этим объясняется невероятный ажиотаж на рынке жилья в последние годы. Дело в том, что реальная цена квартир начала снижаться, а если сюда добавить резкий рост ипотечного кредитования (что с оговорками тождественно временному росту дохода для покупателя), то ясно, что жилье стало доступно, как никогда ранее. В соответствии с законами эластичного спроса, даже при небольшом снижении цены спрос быстро растет. Люди внезапно осознали, что могут приобрести товар-роскошь и поспешили воспользоваться такой возможностью. А вот в 2001-2008гг., когда реальные цены росли, количество сделок снижалось.
Эластичностью спроса на жилье можно объяснить и то, что цены на квартиры снижаются медленно (или гораздо медленнее, чем многим хотелось бы). Ведь даже небольшое снижение цены быстро привлекает новую когорту покупателей.
Эту закономерность лучше проиллюстрировать на рынке аренды жилья. Аренда – тесно связана с рынком купли-продажи, но более удобна для экономического анализа, поскольку там совершается намного больше сделок.
Известно, что разница между ценой аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир – совсем небольшая (например, для Москвы около 5 тыс. рублей). Также небольшая разница в цене аренды между «однушками» и комнатами. Понятно, что «однушка» в качестве места проживания значительно удобнее комнаты, но огромное количество людей выбирают комнаты. Почему? – ответ очевидный, потому что дешевле. Но дешевле всего на несколько тысяч, однако, эта разница имеет решающее значение для жильцов, т.к. у них денег в обрез и каждая копейка на счету. В переводе на экономический язык эта особенность поведения арендаторов как раз означает высокую эластичность спроса на квартиры. В силу высокой эластичности спроса на жилье низкокачественное и дешевое жилье всегда пользуется большой популярностью у населения.
Высокая эластичность спроса на квартиры может быть выведена еще и таким способом. Вспомним о кривой распределения доходов в России. Она показывает, что при очень небольшом количестве богатых людей, основная масса населения имеет низкие доходы, причем эти низкие доходы у всех примерно одинаковые (см. рисунок к посту). Это означает почти горизонтальную кривую спроса в низкодоходных группах (очень высокую чувствительность к цене). У большинства людей мало свободных денег и даже небольшой рост цены на квартиру делает для них покупку (или аренду) невозможной. Обратное тоже верно – небольшое снижение цены быстро увеличивает количество желающих выйти на рынок жилья.
Знания свойств квартир и в частности эластичности спроса на жилье, помимо чисто академического интереса, позволяет достаточно уверенно прогнозировать ценовую динамику. Например, мы можем предполагать, что цены на квартиры в среднесрочной перспективе будут меняться медленно вне зависимости от внешней конъюнктуры и гораздо медленнее, чем меняется количество сделок.
Резюмируя, какие основные выводы из статьи мы можем сделать?
1. Вопреки распространенному мнению, что жилье – необходимый товар, по основным свойствам квартира – это товар-роскошь.
2. Обостренное желание к покупке квартиры объясняется именно недоступностью этого блага, а так же тем, что в последнее время реальные цены начали снижаться.
3. Спрос на квартиры (по цене и по доходу) – эластичен, т.е. в процентном отношении меняется быстрее, чем меняется цена.
4. Спрос на низкокачественное и бюджетное жилье относительно более высок в силу все той же высокой эластичности спроса.
5. Цены на жилье во времени меняются медленно.