«Цены на квартиры будут расти, так как растет себестоимость строительства, и застройщики уже работают на грани рентабельности» - каждому, наверное, приходилось читать подобные выкладки на порталах, посвященных недвижимости.
Если отбросить очевидную манипулятивную составляющую таких пассажей (для побуждения к покупке, см. например мою статью «Казусы нерационального поведения: Налетай подорожает!»), то стоит разобраться, насколько такие заявления верны. Действительно ли все так плохо, и ценам на жилье некуда двигаться, кроме как вверх?
В данной статье я разберу всего лишь два (всего их больше) способа, за счет которых «себестоимость» строительства и, соответственно цены на квартиры, могут быть радикально снижены.
Для начала придется развеять некоторые заблуждения, касающиеся себестоимости строительства. Дело в том, что этот термин одновременно и слишком обширный, и слишком неточный. Под себестоимостью строительства обычно понимаются все предпродажные затраты, которые приходится нести застройщику. Смешивание в одну кучу всех затрат может иметь смысл для анализа конкурентной отрасли и товаров с коротким производственным циклом. Для недвижимости простое суммирование всех затрат и деление на количество квартир, очевидно, не годится.
В отличие от затрат на производство обычных продуктов, «производство» квартиры имеет минимум два существенных отличия:
Переменные затраты (например, зарплата, затраты на кредиты) ложатся на очень длинный период (здание строится около 3 года и более).
Часть затрат имеют не производственную, а рентную природу (об этом ниже).
Ресурс N1. Снижение непроизводственных (рентных) затрат
Начнем с ренты. Еще Давид Рикардо отмечал, что разные участки генерят разный доход в зависимости от их плодородия. Для жилья работает такая же закономерность – квартиры в более удачной локации стоят дороже, чем квартиры в менее удачной. Это позволяет застройщику в хороших локациях (например, Москве) получить бОльшую выручку, чем в плохих локациях (регионах). Это разница в выручке называется рентой.
Однако то, что выручка в хорошей локации больше, автоматически не приводит к тому, что маржинальная прибыль застройщика там выше.
Дело в том, что застройщику приходится активно «делиться».
И делиться тем больше, чем выше рента. Для начала ему нужно купить землю, а земля в хорошем месте будет дорогой, т.е. части ренты присвоят лендлорды. Затем ему нужно согласовать проект с властями (а это затраты на откаты, легальные и нелегальные поборы – затраты на подключение к коммуникациям, на инфраструктуру и т.д). То есть другую часть ренты положат в карман власти и отдельные чиновники.
Словно мухи на мед, налетает стая «заинтересованных лиц», которые растаскивают значительную часть ренты. Возможно, застройщику тоже что-то перепадет, но не обязательно (все зависит от переговорной силы конкретной фирмы).
В этом кроется разгадка того, почему застройщики всегда жалуются (и будут жаловаться) на недостаточную маржинальность своего бизнеса, на каких бы лакомых участках они ни вели строительство.
Теперь, как это связано с себестоимостью. Для застройщика нет большой разницы, кому платить деньги – сотрудникам на выплату зарплаты, поставщикам за поставку арматуры или лендлордам за землю и чиновникам за согласование проекта. Для застройщика все это – затраты на строительство. Соответственно, все эти затраты или их часть он не мудрствуя лукаво включает в себестоимость. Поэтому и получается, что себестоимость строительства в Москве выше в несколько раз (по Росстату официально примерно в два раза, реально еще больше), чем в регионах, хотя и там и там строятся одинаковые здания. Для любого другого продукта и товара столь существенное различие в себестоимости было бы абсурдом, и производство сразу бы переносилось бы в то место, где себестоимость ниже. Именно поэтому в производстве обычных товаров рента как правило не возникает.
Из вышесказанного понятно, что реальную себестоимость строительства нужно мерять не по средней цифре по стране, а по самой низкой, т.е. по регионам, где рентная составляющая затрат минимальная, и основные затраты относятся именно к строительству, а не к чему-то другому. В беднейших регионах возможности изымать ренту более или менее отсутствуют – просто нет того излишка, который можно состричь.
Если взять упомянутую статистику Росстата, то наименьшая стоимость строительства в регионах соответствует 25-30 тыс. руб. (а, например, в Липецкой области – вообще 20802 руб.), примерно на этом уровне находится реальная себестоимость строительства без учета рентной составляющей. Если вы захотите выйти на рынок жилья, то заплатите эти 25-30 тыс. за квартиру, а все что сверх того – будете оплачивать ренту.
Почему рентную составляющая себестоимости нужно выделять отдельно? Во-первых, потому что, как мы выяснили, она не имеет прямого отношения к строительству, но главное, рента – очень гибка и будет быстро меняться по мере изменения условий на рынке. Если экономика и спрос на жилье растет, а предложение не поспевает, рентная составляющая растет. По отчетностям застройщиков «себестоимость строительства» в этом случае увеличивается, но на деле, реальная себестоимость не меняется, а растет рента.
Но обратное тоже верно – если на рынке избыток, спрос и продажная цена падает, рента будет сокращаться. Например, лендлордам и чиновникам придется умерить аппетиты (они, разумеется, будут упираться, но никто в убыток работать не будет) и рента начнет сокращаться. Например, известно, что в связи с кризисом цена новых участков в Подмосковье существенно снизилась.
Это и есть огромный резерв для снижения и себестоимости, и цен на жилье о котором умалчивают те, кто кричит о «растущей себестоимости».
Ресурс N2. Снижение ставок
Считается, что снижение ставок разгоняет цены на жилье.
Однако это верно лишь отчасти.
Действительно, падение ставок приводит к росту ипотечного кредитования, подъему спроса на жилье, а это, в свою очередь, к росту цены (при постоянном предложении).
Но есть фактор, который очень часто не принимается во внимание. Это снижение себестоимости строительства, вызванное сокращением расходов на выплату процентов.
Застройщики, как известно, почти не строят на «свои». Они могут брать деньги в долг у банков, либо у населения. Есть и другие способы финансирования, но наиболее популярны эти два.
Если анализировать структуру себестоимости застройщиков (в тех редких случаях, когда она доступна), то доля расходов на выплату процентов обычно невелика (допустим, 5-10%). Однако, в таких отчетностях будут фигурировать лишь прямые выплаты банкам, а затраты на выплаты дольщикам не будут отражены.
Да-да, застройщик несет затраты при пользовании деньгами дольщиков, только в отчетностях они не отражены, т.к. платит он не деньгами, а квартирами, продаваемыми по более низким ценам (точнее, не квартирами, а обещаниями предоставить их по окончанию строительства).
Например, застройщик продает инвестору некий объект за 3 млн. руб. на этапе котлована. Через три года дом построен, и стоимость квартиры вырастает до 4 млн. 1 млн. руб. или 33% (4млн/3 млн) - это процентные затраты застройщика и соответственно процентный доход инвестора, который решил вложить деньги в объект. То, что для застройщика это не что иное как затраты, легко понять, если поставить себя на его место. Зачем продавать квартиру на миллион дешевле, когда спустя три года ты можно продать ее существенно дороже и увеличить тем самым свою маржу? Но очевидно, у застройщика, не хватает денег, чтобы построить дом самостоятельно, затем он и обращается в банки, по ровно той же причине он и привлекает деньги дольщика.
Конечно, продажа недостроенных объектов по низким ценам – это не особая доброта застройщика, а суровая необходимость, которая следует из того, что он пользуется деньгами дольщиков. Фактически, разница между ценой продажи недостроенного объекта и ценой готовой квартиры – это завуалированные затраты застройщика.
Теперь подбираемся к самому главному. От чего зависит эта дельта (4-3=1 млн. в нашем примере)? Очевидно, она как раз зависит от средней кредитной ставки на рынке. Действительно, у застройщика всегда есть альтернатива – взять деньги в банке под некоторый процент, либо привлечь деньги дольщика, продав ему квартиру со скидкой. Понятно, что размер скидки будет тесно связан с банковским процентом. (Предположим, растет кредитная ставка, тогда застройщику станет выгоднее использовать деньги дольщиков; чтобы их привлечь, он будет предлагать скидки больше. Аналогично, когда падает кредитная ставка, размер скидки будет сокращаться).
Поэтому снижение ставок по рынку будет приводить не только к тому, что снизятся прямые затраты на выплаты банкам, но также сократится дисконт при продаже недостроенных объектов. И в том и в другом случае, себестоимость строительства сокращается, а маржа застройщика увеличивается, что при прочих равных позволит снизить цены на жилье.
Роль процентных затрат для строительства имеет гораздо бОльшее значение, чем для производства любого другого товара – вспомним про длительный цикл строительства (от 3 лет и более). Не забываем и про сложные проценты. Взяв кредит в банке под 20% годовых переплата застройщика за три года составит 72%, а при кредитной ставке в 10% годовых – только 33%. Учитывая, что девелоперы строят практически только на заемные деньги, резерв для снижения себестоимости огромный.