Почему квартиры дешевеют (долгосрочные факторы)
Ранее я касался долгосрочных факторов в пользу роста цены жилья. Теперь, давай подумаем, какие существуют доводы в пользу удешевления (тоже пока долгосрочные). Здесь сразу для любителей проецировать на «Россию, здесь и сейчас» - в этой заметке я касаюсь абстрактных теоретических закономерностей. Прямые практические выводы надо делать очень аккуратно – т.к. цена – это равнодействующая огромного количества факторов.
1. Товарная сущность квартир
Недвижимость существует сразу в двух ипостасях, что часто запутывает людей. Квартиры одновременно и товар (физическое благо, продукт) и деньги (средство накоплений, инвестиции и актив приносящий доход).
Если смотреть на квартиру только с точки зрения товара, то серьезных причин для постоянного роста ее цены стабильно выше инфляции почти нет. Скорее наоборот – постепенно реальная цена будет сползать вниз, отражая все более высокий уровень технологий.
Единственное исключение – это ситуация, когда предложение товара принципиально ограничено (нехватка места для строительства). Во всех остальных случаях квартиры мало чем отличаются от любого другого товара.
Если все-таки по каким-то причинам цена на рынке сильно выросла, то сейчас же найдется противовес в виде растущего предложения, и цена вернется обратно.
Много ли вы знаете товаров (продуктов), которые стабильно дорожали быстрее инфляции на протяжении хотя бы лет 30? На более-менее свободном, нерегулируемом рынке планомерный рост цены на товары почти невозможен.
2. Переход от товара – предмета роскоши к обычному товару
Этот фактор важен для понимания происходящего с недвижимостью в России и других странах.
Большинство известных продуктов прошли путь от товара-роскоши до обычного блага. Даже привычные сегодня продукты вроде чая и кофе – не так уж давно было эксклюзивными благами, хотя теперь вполне общедоступны. Рост общедоступности ВСЕГДА сопровождается снижением цены.
Поначалу, пока товар редкий и недоступный, он стоит максимально дорого и является желанным благом для покупки. Однако постепенно спрос в верхних доходных группах насыщается и для того, чтобы поддерживать производство, и тем более для того, чтобы его увеличить, требуется снижение цены. Никакого другого способа для того, чтобы окучить спрос в более низких доходных группах нет! Вот прекрасна статья на эту тему https://www.kommersant.ru/doc/3541811
Переход от «люкса» к «обычному товару» другой мог занимать десятилетия, а мог происходить стремительно. Один из свежих примеров – мобильные телефоны. В начале 90-х они были редким и статусным продуктом. Но это было недолго – цены снизились, продажи выросли в десятки раз и телефоны перешли в массы. Спустя 20 лет после начала экспансии мобильные телефоны уже были абсолютно стандартным товаром со стабильными продажами.
Теперь, как это относится к недвижимости? Дело в том, что квартиры в силу своей исторической труднодоступности фактически обладали и обладают многими чертами статусного продукта. Но в верхней доходной группе спрос уже давно насыщен. Среди немногочисленного среднего класса – также осталось немного потенциальных покупателей. Чтобы хотя бы поддерживать продажи на том же уровне, захватив низкодоходный сегмент, требуется снижение цен. Другой вариант – кредитование по все более низким ставкам. Других вариантов нет (заметим, что ипотека как раз и задумана, чтобы переместить спрос в менее доходную группу)
Да, жилье стоит дорого, да требуется не один десяток лет, чтобы этот товар перешел из разряда эксклюзива в разряд нормальных.
Спрос на недвижимость насыщается точно так же, как на продукты питания, на электронику или автомобили. Невозможно долго поддерживать высокие цены, как один из признаков элитарности продукта при одновременно развернутом массовом производстве.
3. Построенное жилье не выбывает с рынка и постепенно накапливается
Жилье – один из немногих товаров, предложение которого может накапливаться.
Только у жилья, да еще у автомобилей, существует значимый вторичный рынок. Причем, для жилья он, пожалуй, даже более важен, чем первичный.
Ежегодный ввод жилья существенно меньше того объема, который необходим населению. Но «вторичка» этот недостаток существенно сглаживает.
Действительно, однажды построенная и купленная квартира не пропадает с рынка навсегда. Она никуда не исчезла, просто временно ушла с рынка (но в любой момент может вновь вернуться обратно, прибавившись к объему свежепостроенного жилья).
Отсюда – постепенно растущее количество метров на душу населения.
Если в 1991 году было 16 метров, то теперь уже более 25, то есть в полтора раза больше.
И хотя сторонники роста любят кивать на метраж на западе, данный показатель отчетливо заявляет, что все совсем не так плохо. На каждое домохозяйство уже приходится по квартире и еще остается (т.е. пустует) немалое количество квартир.
Само по себе растущее количество метров еще не приговор для инвесторов, но тут есть два момента, которые будут давить на цены:
А. Чем больше жилья накоплено, тем больше будет потенциальный объем предложения в будущем. Допустим, 5% жилого фонда ежегодно выставляется на продажу. Соответственно, рост жилого фонда на 50%, приведет к тому, что предложение на вторичном рынке также вырастет на 50%. На самом деле, рост предложения будет даже больше. Так как сначала квартиры покупаются, чтобы закрыть насущные потребности в жилье и больше на рынок не попадают. Но чем дальше, тем больше метров покупается «впрок» (либо с изначальной целью перепродажи). И соответственно, вероятность выхода такой квартиры на рынок уже значительно выше.
Б. Спрос будет падать, поскольку однажды удовлетворенная потребность в квартирах полностью не восстанавливается. Это на самом деле, проблема многих товаров длительного пользования. Потребность в них насыщается медленнее других (как в еде, одежде), однако будучи раз удовлетворено, затем восстанавливается плохо. Вы съели гамбургер, насытились и больше не хотите покупать. Однако на следующий день проголодались, а съеденного гамбургера уже нет, и вы вынуждены снова покупать его. С квартирами не так. Вы купили квартиру, но ни завтра, ни через десять лет квартира никуда не денется. Вы можете захотеть купить новую квартиру или квартиру бОльшей площади, но даже в этом случае вы, скорее всего, сперва выставите на продажу старую квартиру, и ваш нетто-спрос на рынке жилья будет не очень велик.
4. Амортизация
Предыдущий пункт касался всего рынка жилья, а данное соображение - конкретной квартиры на длительном временном промежутке. Как бы медленно ни амортизировалось жилье, это все равно происходит. Если вы купили квартиру, то через двадцать лет при прочих равных спрос на нее сократится, а цена соответственно снизится.
5. Демографические проблемы, старение населения
За исключением городов, получивших выгоду от «второй урбанизации» (речь о Москве, прежде всего), большинство населенных пунктов России, особенно небольших, оказались в демографическом минусе.
Причем, небольшие города испытывают двойной урон - и с точки зрения естественного прироста и с точки зрения миграции. Население снижается. Более того, наиболее быстрыми темпами снижается численность возрастных групп, наиболее заинтересованное в покупке жилья, то есть людей до 40 лет.
Все это приводит к тому, что покупать жилье некому, и в депрессивных регионах квартиры по сути никому не нужны. Отчасти это компенсируются тем, что там нет и нового строительства.
Более подробно демографической ситуации я касаюсь в других своих статьях.