Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора».
Вот вы вложились в квартиру.
И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили).
А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег.
Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости».
Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите?
Нет, это не добрый волшебник.
Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам?
Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле?
И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним.
Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты?
Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин:
Сегодня он не может купить, потому что его физически пока нет в стране (городе), либо он пока слишком молод.
Сегодня он не хочет покупать квартиру, потому что у него нет такой потребности, а через X лет такая потребность появится.
Сегодня у него нет денег на покупку, а черех X лет у него появятся необходимые деньги.
Сегодня он боится покупать на падающем рынке, а через лет он испугается, что не успеет купить квартиру, пока они не подорожали.
Давайте разберем, все эти гипотетические случаи.
1 пункт означает улучшение демографической ситуации. Конкретно – рост миграционных потоков внутрь страны, рост общего населения и количественный рост молодых групп (от 25 до 40 лет) – основных покупателей недвижимости. Для России все варианты улучшения, кроме миграции, полностью исчерпаны. Но и миграция вряд ли поможет, т.к. единственный оставшийся резерв - неквалифицированная рабочая сила, которая будет не в состоянии купить вашу «подорожавшую» квартиру при всем желании.
2 пункт выглядит совсем утопично. На сегодняшний день потребности в жилье и так находятся на максимальных уровнях благодаря оптимальной структуре населения (множество молодых семей, нуждающихся в площади) и массированной рекламе. Состояние где-то даже близкое к массовой истерии, т.к. почти все слои населения, так или иначе, интересуются покупкой недвижимости.
3 пункт означает рост благосостояния населения, либо снижение стоимости кредитов на покупку жилья. Проблема в том, что рост доходов должен превышать рост цен на недвижимость. Ведь если сегодня человек не может купить квартиру, то как ему купить завтра, по еще более дорогой цене? В любом случае, надеяться на рост доходов – это, по сути, заниматься гаданием. Пока что никаких предпосылок к росту экономики России не видно, скорее наоборот. Достаточно вспомнить про полную зависимость от цен на сырье, которые имеют все шансы упасть в долгосрочной перспективе.
4 пункт - это чистая психология. Связана с общим настроении на рынке. Однако для России сегодня это совсем не работает. Рынок недвижимости в России уже давно «бычий» (покупают много, покупать не боятся, продают мало). Поэтому надежды, что появятся толпы «затаившихся» инвесторов нет никакой.
В итоге, если не надеяться на русский авось, на уникальное везение, либо на нефть по 200 долларов за баррель, перспективы заработка на рынке недвижимости выглядят, мягко говоря, шаткими. Хотя бы по причине физического отсутствия покупателей, готовых завтра заплатить больше, чем они это могут сделать сегодня. Желание нагреть руки на перепродаже понятно, но люди напичканы ложными стереотипами (вроде «недвижимость всегда в цене») и обезумели от навязчивой рекламы. Количество квартирных «инвесторов» зашкаливает, но провести даже такую простую логическую цепочку они чаще всего не способны.