Есть необходимость в построении простой, но рабочей модели рынка жилья, которая бы с одной стороны, учитывала бы специфику этого рынка (наличие «вторички», разнородность объектов, низкую ликвидность, ненадежную информацию о параметрах сделок и др.); а с другой стороны, позволяла бы более-менее качественно прогнозировать ценовую динамику (что интересует всех, в первую очередь).
Одно из возможных решений - использовать макроэкономическую (балансовую) модель спроса-предложения на рынке жилья (в дальнейшем, макромодель). Ее суть – в применении обобщенных агрегированных показателей – наподобие того, как делается в макроэкономике. Исследуются общие взаимосвязи, закономерности, а вот информация об отдельных сделках – не имеет большого значения.
Все параметры модели – стоимостные.
В основе макромодели лежит простое, даже банальное соображение, что в состоянии равновесия спрос на жилье равен предложению жилья. Сколько денег потрачено на покупку жилья, ровно столько же денег выручено с продажи. Под спросом и предложением здесь и далее мы понимаем фактически затраченные (вырученные) суммы. Например, если квартира выставлена на продажу, но сделки не произошло (из-за завышенной цены или по другим причинам), то этот виртуальный объем предложения не учитывается.
Данное тождество спроса и предложения я называю большим тождеством, и оно же нарисовано на картинке к посту.
Математическое выражение ее следующее:
(1) В+П=ч1+ч2+и1+и2
Где,
В – стоимостной объем предложения на вторичном рынке
П – стоимостной объем предложения на первичном рынке
Ч1 – стоимостной частный спрос на вторичку
Ч2 – стоимостной частный спрос на первичку
И1 – ипотечный спрос на вторичку
И2 – ипотечный спрос на первичку
Для упрощения мы пока абстрагируемся от спроса государства на жилье (в виде прямых закупок жилья или субсидий населению), а также от спроса коммерческих организаций. То есть предполагаем, что все покупки совершаются населением, либо на собственные (ч1, ч2), либо на кредитные средства (и1, и2)
Из большого тождества легко выводится следующее соотношение
П=и1+и2+(ч1+ч2-В);
И наконец, получаем второе тождество:
(2) П=И+Н
Где – И=и1+и2– суммарный кредитный спрос на жилье (на «первичку» и «вторичку»)
(3) Н=ч1+ч2-В – нетто частный спрос
На «нетто частном спросе остановимся подробнее».
Смысл данного показателя – сколько покупают частные лица на свои средства (т.е. без учета ипотеки), за вычетом того объема жилья, которое они продали. То есть чистый денежный спрос населения на жилье. Он характеризует реальную готовность людей покупать жилье на собственные средства в большей степени, чем его продавать. Нетто частный спрос может принимать и отрицательные значения.
Из определения понятно, что операции на вторичном рынке не влияют на нетто частный спрос. Сделка купли-продажи недаром так называется, поскольку состоит из двух частей – пока один покупает квартиру, другой ее продает, причем сумма затраченных и сумма полученных денег, естественно, совпадают копейка в копейку. Все, что частные лица потратили на покупку жилья на вторичном рынке, все это остается у них же (квартиры и деньги меняют владельцев, но остаются в рамках частного сектора).
Но как только частные деньги попадают на первичный рынок, ситуация меняется: деньги покидают частный сектор и попадают к застройщику. Застройщик использует их для покрытия издержек при строительстве «первички» (П)
Теперь, что означает соотношение
(2) П=И+Н
Его смысл в том, что стоимостной объем первичного жилья балансируется суммарным объемом кредитов на жилье и нетто частным спросом.
Все, что построил застройщик, а это новый объем на рынке, должно компенсироваться новым спросом, кредитным и частным. Немного упрощая, можно постулировать следующее соотношение:
«Новое строительство = Новые деньги»
Это и понятно. Операции, замкнутые на одном вторичном рынке (например, так называемые «альтернативы») не добавляют денег в систему, а лишь «гоняют их по кругу». Чтобы поглотить объем нового строительства в стоимостном выражении, на стороне спроса должно появиться ровно столько же новых денег.
Как можно объяснить, что объем строительство балансируется всеми кредитными средствами (и1+и2), а не только кредитами на «первичку» (и2)?
Это выводится из того же главного тождества (1). Спрос и предложение – как сообщающиеся сосуды.
Можно предложить и такое объяснение:
Предположим, и1 (кредитные деньги на «вторичку») выросли. Это приведет к росту цен и выручки от продажи «вторички» (В), а относительные цены «первичке» упадут. Что побудит частников пустить дополнительно полученные деньги от продажи «вторички» на первичный рынок (ч2) В конечном счете вырастет стоимостное выражение и на «первичке» (П). Заметим, что это лишь один из вариантов влияния и1 на П, но так или иначе баланс и указанное соотношение выполняются.
Полученное соотношение П=И+Н ценно не с точки зрения математики (по сути, это то же главное тождество, только под другим углом), сколько тем, что позволяет исключить из анализа параметры вторичного рынка (чаще всего неизвестные) и свести все к величинам, которые можно посчитать или оценить достаточно точно.
Действительно, как минимум два из трех параметра можно легко найти в статистических справочниках.
П («Новое строительство») - точные данные доступны на сайте Росстата, в том числе в стоимостном выражении.
И (ипотечное кредитование) – точные данные также хорошо известны.
С Н (нетто частным спросом) сложнее. Но его среднее значение можно посчитать, если известны два других параметра.
Как это может работать?
Сначала уточним годовой стоимостной объем первичного рынка (П)
Средняя стоимость одного метра в 2017 году - 56,8 тыс (Росстат)
Введено в 2017 - 46,2 млн м2 (без учета введенного населением) - Росстат
Получается 2,624 трлн - это общий объем нового предложения.
Теперь, ищем сумму ипотечного кредитования (И)
Выдано ипотечных кредитов в 2017 году - 2,021 трлн
http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-3
Т.е. ипотечные деньги заместили 77% объема рынка. И лишь 23% пришлось на нетто частный спрос (Н). На самом деле, необходимо еще учесть госзатраты (субсидии, маткапитал, прямые закупки жилья государством). Если добавить эти госзатраты, то неожиданно получится, что почти весь объем, если не весь нового строительства выкупается заемными и государственными деньгами. Нетто частный спрос практически отсутствует. По крайней мере, такая ситуация была в 2017 году.
Дальнейшее модель прогнозирования цен базируется на том, что
- Нетто частный спрос – величина более-менее постоянная и скорее всего с медленной тенденцией к снижению (по мере насыщения потребностей и роста физического объема «вторички»)
- Текущее значение нетто частного спроса находится где-то около ноля и серьезного влияния на рынок не оказывает. Поэтому для анализа будущей ценовой динамики основное значение имеют соотношение стоимостного объема строительства и ипотечного кредитования.
- Объемы нового строительства и новых денег балансирует цена. Если построено меньше, чем поступило новых денег на рынок, то цена на жилье будет расти, пока равновесие не восстановится. И наоборот, если на рынок поступило больше, чем есть денег для поглощения этого объема, цена падает