Под психологией здесь и далее я буду понимать случаи покупки (продажи), которые не укладываются в рамки рационального поведения.
Это довольно частое явление в экономике. Но, пожалуй, нигде сейчас это не проявляется так рельефно, как на рынке жилья. Разберем основные неэкономические мотивы, которые двигают людьми на этом рынке.
1. Демонстративное потребление.
Жилая недвижимость – благодаря своей недоступности, высокому порогу входа – обладает многими чертами товара-роскоши.
Более того, в ситуации, когда большинство потребностей (еда, одежда, бытовая техника и др.) уже насыщено, именно недвижимость берет на себя «основной удар» показного потребления. Человеку всегда свойственно искать какой-то недоступный товар и кичиться обладанием им перед теми, у кого его нет. При этом важно именно недоступность, а не его полезность.
Итак, для жилой недвижимости характерно:
- Демонстративное (показное) потребление
- Привычка хвалиться покупкой, обладанием.
- Зависть к тем, кто владеет ею.
- Желание любой ценой купить, даже если не по карману.
2. Покупка ради обустройства «семейного гнезда».
Здесь очень тонкая грань, т.к. большинство покупок в рыночной экономике, так или иначе, удовлетворяют каким-то инстинктивным программам и приобретение жилья не исключение. В некоторых пределах это нормально и не противоречит рациональному поведению. Например, человек покупает еду, чтобы утолить голод. Он действует рационально и одновременно удовлетворяет свой пищевой инстинкт. Однако, если он насытился, но все равно продолжает кушать, то очевидно возникает противоречие рациональных мотивов (=прекратить есть, т.к. это нанесет ущерб здоровью) инстинктивным (=продолжать есть, т.к. пищевой инстинкт «не понимает», что еды уже достаточно).
Аналогично и в жилой недвижимости. У каждого человека работает инстинкт продолжения рода и связанный с этим территориальный инстинкт. Для самцов (мужчин) важно наличие собственной территории, чем они могли бы привлекать самок (женщин); самкам тоже очевидно необходимо «гнездо», где они могли бы вскармливать детей. Работа этого мощного инстинкта заставляет и тех и других активно интересоваться приобретением собственного угла. Причем, если человек арендует жилье, то инстинкт не будет вполне удовлетворен - именно в этом кроется нежелание арендовать квартиры под любыми предлогами, даже если это финансово выгодно (об этом ниже).
Пока работа инстинкта соответствует реальным потребностям человека, такое поведение можно считать рациональным. Например, человек решил обзавестись семьей, детьми, и ему необходима собственная территория для этого.
Однако, как и в случае с пищей, инстинкт иногда работает даже тогда, когда выгоды для человека уже не прослеживается. Например, молодая (>30 лет) незамужняя женщина ощущает инстинктивную потребность в обустройстве своего «гнезда». При этом семьи и детей у нее нет, и не намечается. Однако инстинкт все равно работает и заставляет ее поступать нерационально. Многие агентства недвижимости и застройщики фиксируют повышенную активность среди как замужних, так и одиноких женщин. Покупка жилья не увеличивают вероятность обзавестись мужем и детьми (в некоторых случаях наоборот), но инстинкт не может рассуждать – возраст поджимает, значит, пора хватать.
Для мужчин примеры нерационального поведения чаще относятся к показному потреблению, чем к работе территориального инстинкта, но и у них возможны эксцессы. Например, мужчина захотел купить квартиру, удовлетворяя свой территориальный инстинкт, однако практической пользы никакой не получил, т.к. для женщин он заведомо непривлекателен. Хотя мужчины (в среднем) более рациональны, чем женщины, им немного проще контролировать свои инстинкты, если они им не выгодны.
Кстати, как отличить рассудочное поведение от инстинктивного? Если человек внезапно ощутил необъяснимое желание совершить некое действие, и уже под это «хочу» подстраивает доводы, то скорее всего это именно работа инстинкта.
3. Спекуляции
Следующая группа психологических особенностей поведения касаются недвижимости (жилья) как финансового актива /денег. Здесь жилье ничем принципиально не отличается от любого другого финансового актива (акций, облигаций, производных инструментов и др.). Соответственно, людьми движут примерно те же мотивы и желания, что, например, на рынке акций. Законы универсальны. Почему я называю спекуляции нерациональным поведением? – известно, что большинство спекулянтов (до 90% или более по разным источникам) проигрывают деньги, а матожидание общей выгоды отрицательное. Людьми движет алчность, желание заработать легкие деньги, попросту жадность, а еще страх потерпеть убытки. «Страх и жадность – главные враги трейдера» - вот несколько утрированное описание психологических трудностей, с которыми сталкивается спекулянт.
Что характерно для любого финансового актива, то верно и для недвижимости. Люди ввязываются в авантюры, не представляя и даже не считая нужным просчитывать последствия. Я, разумеется, не отрицаю, что инвестиции в жилую и иную недвижимость могут принести высокую доходность в некоторые периоды – но это же касается и любого другого актива. Если вы выберете случайным образом любой актив, то примерно с вероятностью 50% он через год вырастет в цене. Но отсюда не следует, что это хороший актив. У недвижимости есть несколько характерным плюсов, но есть и очевидные недостатки, самый главный из которых низкая ликвидность – сложно или невозможно выйти из этого актива без потерь, особенно если цена идет не в нужную вам сторону.
4. Нежелание закрывать убыточную сделку. Этот психологический мотив спекулятивного рынка я вынес в отдельный пункт, т.к. он играет огромную роль на формирование диспозиции на рынке жилой недвижимости. Человеку свойственно ошибаться, но совершенно не свойственно признавать ошибки. Например, один человек купил квартиру за 4 рубля, через год цены выросли и он сумел продать ее за 5 рублей – это не вызвало у него никакого психологического дискомфорта. Он получил прибыль в 25%, и может с чистой душой рассказывать всем, какой он гениальный инвестор. Однако, если цены развернулись в другую сторону, и он может продать свою квартиру только за 3 рубля, сделка не состоится – продавцу не захочется фиксировать убытки. Ему проще вообще не выходить на рынок и придумывать оправдания («поживу сам», «оставлю детям», «буду сдавать в аренду» и т.д). В интернете возник даже такой термин – «синдром разочарованного продавца» - это когда квартиру не удалось продать по той цене, на которую рассчитывал продавец, и он вообще убрал ее из рекламы. Массовое появление «разочарованных продавцов» не может привести к развороту цены, но очень сильно замедляет ценовое движение, которое растягивается иногда на долгие годы.