Напомним, что московская «реновация» - это программа сноса хрущевок, и переселение жителей в новые, специально построенные на этом месте дома.
Эта тема обросла всевозможными спекуляциями.
Разумеется, не стоит думать, что это какая-то особая благотворительность со стороны московской мэрии. На бумаге все выглядит неплохо – стоимость квартир в новых домах выше, жители вроде бы выигрывают. Однако есть несколько «но», о которых ниже.
Не выдерживают критики и всевозможные «теории заговора». Например, что стройкомплекс находится в глубоком кризисе и необходимо спасать его за счет бюджета. Или что людей обязательно переселят далеко за МКАД.
Политическая подоплека? Здесь отчасти стоит согласиться. Власти решили использовать эту тему как козырь перед выборами (хотя, по-видимому, недооценили оппозицию), рассчитывая на всеобщее одобрение. Но не это главное.
Я полагаю, что есть более простое объяснение. Для этого необходимо взглянуть чуть шире. Весь тренд последних лет в Москве – это рост предложения. Экономические силы заставляют предложение расти, и оно ищет себе выходы на новые территории.
Существенная проблема Москвы, которая отличает его от всех других городов – это недостаточное место для застройки. Все лакомые куски московской земли давно раскуплены и поделены.
Однако Москва – большой город и, разумеется, есть некоторые резервы для увеличения количества площадок для строительства. И все они были недавно использованы:
1. Редевелопмент промзон. Это мощный ресурс. Промзоны занимают около 20% территории города. В советские годы Москва была крупнейшим промышленным центром, однако с крахом СССР и общей стагнацией промышленности при параллельном росте сектора услуг, многие промзоны оказались заброшенными. Не говоря уж о том, что промышленность в крупном городе не всегда рентабельный бизнес (высока стоимость земли, заработная плата, что повышает себестоимость продукции) – выгоднее переместить производства в провинцию.
2. Расширение города. Именно в этом контексте нужно рассматривать появление т.н. «Новой Москвы». У строителей на тот момент не хватало места под застройку, и они пролоббировали появление новой, неосвоенной территории. Одна лишь принадлежность к «Москве» позволяла увеличить продажные цены недвижимость и соответственно повышала маржу девелоперов.
Однако, без инфраструктуры, в том числе транспортной это было мало кому из покупателей интересно. Поэтому следующим шагом было строительство дорог и метро. Появление метро в новых районах в какой-то степени тождественно расширению города, т.к. увеличивается территория, которую можно застроить и где будет спрос. Не случайно, наиболее активно девелоперы застраивают районы, которые соседствуют с новыми станциями метро (в том числе еще проектируемыми) – Некрасовка, Солнцево, Коммунарка и другие.
3. «Реновация». Здесь логика точно такая же. Насчет бенефитов для жителей можно спорить, но несомненно территория под будущую застройку увеличивается. Плотность жителей в новых домах будет примерно втрое выше, чем в кварталах хрущевок. Соответственно, освобождается примерно 2/3 от площади снесенных кварталов. А это уже несомненный ресурс под будущее строительство. Что там будет построено и когда, уже другой вопрос (вероятно, те же жилые дома) – так или иначе стройкомплекс обеспечивает себе задел на будущее.
Теперь, некоторые мысли насчет влияния реновации на перспективы рынка недвижимости, а также что будет с ценами.
Здесь, как мне видится, влияние реновации на рынок сильно преувеличено.
Я перечислил три ресурса (редевелопмент промзон, расширение города, реновация) задействованные строительным лобби для решения проблемы нехватки места под застройку. Но, похоже, они перестарались и переоценили свои возможности. Банально, не хватит ресурсов для полноценной реализации всех трех программ в обозримом будущем. Особенно это касается реновации, т.к. это последняя по времени и технически самая сложная и затратная программа. Ее конечная выгода для властей и девелоперов не очевидна. Если первые две программы дадут достаточный прирост мест под застройку, а спрос на жилье и иную недвижимость упадет (а он упадет), то экономическая необходимость в реновации отпадет. В результате, если она и не будет отменена, то темпы ее реализации значительно упадут.
Прошел почти год (пишется 6.03.18) как было объявлено о запуске реновации, и пока все в основном ограничилось пиар-кампанией. Известно, что снос старых домов проводился и ранее (без подобной шумихи) и пока не видно в чем практическое отличие новой затеи.
Что касается влияния на цены, то здесь присутствует краткосрочный и долгосрочный эффект (предполагаем, что программа реализуется в том виде, как она анонсируется).
В краткосрочном периоде – цены незначительно растут. Собственники устаревшего жилья либо закладывают реновацию в цену, либо снимают объекты с продажи. Покупатели также отчасти могут польститься на ожидания выгоды в будущем, т.к. новое жилье стоит при прочих равных дороже старого. Существенного роста цены, однако, не будет, т.к. денежный спрос не изменился, а возможно лишь перераспределился между объектами разного типа. Поэтому возможна ситуация, когда «реновационное» жилье выросло в цене, а «обычное» наоборот упало. В среднем цены остались приблизительно на том же уровне.
В долгосрочном периоде цены снизятся за счет роста предложения. Но не за счет переселения, а за счет коммерческого жилья, которое будет построено на месте снесенных хрущевок (место, как мы понимаем, освободится). Произойдет, впрочем, это не скоро