В данной статье я ТЕЗИСНО обозначу основные причины высоких цен.
Обоснование того, что цены высокие (что считать «высокими ценами») пока оставим немного в стороне. Скажем так, по многим индексам доступности, которые я видел, Россия находится где-то глубоко в хвосте рейтингов. Вот, например, один из таких:
Не будем пока рассматривать, насколько полны или плохи данные рейтинги.
Также, у меня нет сомнений, что постепенно доступность жилья в России растет и будет продолжать расти. Отчасти это продолжение того, что цены уже и так уже задраны, и дорога есть только вниз, а также из-за того, что действие перечисленных ниже факторов сходит на нет.
Итак, основные причины:
1. Комплекс психологических причин, связанных с менталитетом россиян (а он в свою очередь берет корни из географии, истории России).
А. Суровый климат повышает ценность жилища.
Б. Бурная индустриализация сопровождалась реальной нехваткой жилья на протяжении долгого времени.
2. Жилье в России не только товар, но и квази-деньги (объект для сохранения средств и инвестирования). Об этом я писал в разделе «Недвижимость как деньги. Структура активов». В какой-то степени это тоже следствие психологии. Население не доверяет государству и никаким финансовым институтам, поэтому почти все свободные средства при первой же возможности пускает в бетон.
3. Недостаточное строительство.
Вызвано бюрократизацией отрасли. В Советские годы строило в основном государство и недостаточно (государство почти всегда не способно предоставлять услуги в достаточном количестве). В более поздние годы, строительный сектор был кормушкой для чиновничества и государства, и не было мотивации к росту строительства.
4. Экономические причины. Высокая реальная доходность сдачи жилья (кроме последних лет). Низкая стоимость содержания (налоги, коммунальные услуги)
5. Попытки властей и самих строителей удерживать цены. Ситуация высоких (а еще лучше растущих) цен выгодна всем (кроме естественно покупателей, да и то, только до момента покупки) – строителям, государству, банкам. Поэтому они предпринимают значительные усилия, чтобы цены не снижались (например, навязывают «доступную» ипотеку)
6. Инерция. Когда уже созревают все предпосылки для снижения, оно развивается крайне медленно из-за специфического рынка. Например, продавцы не находя спроса не снижают цены, а снимают квартиры с продажи, что приводит к ситуации, когда цены могут долгое время колебаться в узком диапазоне