Миграция наряду с количеством людей в детородном возрасте – один из основных демографических факторов на рынке недвижимости. В какой-то степени влияние миграции может проявляться даже интенсивнее – т.к. возрастная структура меняется медленно, а перемещения населения могут происходить внезапно. Также немаловажен тот момент, что основу миграционных потоков составляют молодые люди, а они, как мы уже выяснили, предъявляют основной спрос на рынке жилья.
Для удобства анализа я разделил миграцию на три вида:
1. Конъюнктурная миграция (Международная + маятниковая + туристическая и др.)
В эту группу я объединил виды миграции, которые вызваны краткосрочными конъюнктурными мотивами и не сопровождается постоянным переселением. Как правило, ее вызывает экономическая выгода, которую получают переселенцы в моменте – например, существенный рост заработной платы. При этом мигранты не планируют долго оставаться на новом месте и легко меняют место пребывания, если ситуация поменялась. Классический образец таких мигрантов – представители Средней Азии, приехавшие в Москву на заработки.
Влияние такой миграции на рынок недвижимости может быть очень существенным, но коротким. Например, во время чемпионата мира по футболу резко растут ставки аренды в принимающих городах. Однако эффект заканчивается сразу после окончания чемпионата, т.е. уже через месяц. Что касается трудовой миграции, то эффект может быть более продолжительным, но тоже очень сильно зависит от общей экономической ситуации в стране / в городе. В любом случае, конъюнктурная миграция усиливает сложившийся тренд: во время экономического подъема она разогревает рынок недвижимости, а во время кризиса убыстряет его снижение.
2. Этническая миграция
Для России наиболее интересно переселение русских в Европейскую часть России а) из бывших советских республик и б) Республик России, например Северного Кавказа.
Бенефициаром такого переселения долгое время были территории Европейской части России, а также те области, где русские сохранили большинство, не только московский регион.
Особенностью этого вида миграции, помимо различных социокультурных проблем, является ее затухающий характер. Количество русских, например, в Казахстане, Узбекистане конечное и быстро сокращается. При этом темпы переселения все время снижаются, т.к. уезжают в первую очередь самые мотивированные и мобильные. Так основная часть желающих переехала в Россию еще в 90-е годы (на эти годы пришелся пик этнической миграции).
Например, количество русских в Казахстане по данным Википедии:
1989г – 6,22 млн.
1999г - 4,48 млн.
2009г – 3,79 млн.
2016г – 3,64 млн.
Очевидно, что потенциал дальнейшего переселения крайне ограничен как в силу небольшого остаточного количества русских, так и низкой его мобильности.
Похожим образом ведет себя и этническая миграция внутри России. Доля русского населения серьезным образом упала в большинстве национальных республик. Например, в не самой агрессивной Северной Осетии доля русских с 1989г. упала с 30% до менее 20%. Очевидно, что основная часть русских переселилась в зоны, где большинство за русским населением, в том числе в области вокруг Москвы.
3. Вторая волна урбанизации
Этот феномен я уже рассматривал отдельно. Вторая волна урбанизации – достаточно мощное явление, работающее в долгосрочной перспективе. Суть его в том в миграции из маленьких и средних городов в крупные города и мегаполисы. Влияние его на рынок недвижимости понятно: разогрев рынка в мегаполисах и стагнация в небольших населенных пунктах. Вторая волна урбанизации – одна из немногих причин того, что цены на жилье в крупных городах еще не упали. Люди переселяются из условного Урюпинска в Тюмень или Москву и поддерживают там строительство и цены.
Однако есть существенные ограничения роста цен благодаря второй волне урбанизации:
а) Так же как и в случае с этнической миграцией, переселение ограничено количеством людей в маленьких населенных пунктах
б) Основное топливо для миграции – молодежь до 30 лет, а ее доля в глубинке стремительно сокращается
в) рынки маленьких городов и больших все равно взаимосвязаны. Например, многие покупают квартиру в Москве, продавая что-то в регионах. А если в регионах невозможно продать (по причине отсутствия спроса), то и в Москве не получится купить.