Демография и недвижимость. Часть 2. Модель «возраст-спрос»
Перехожу к самому интересному. Как связан возраст и спрос на жилую недвижимость, и какие тенденции на рынке жилья можно прогнозировать, зная возрастную структуру населения России.
В предыдущей заметке я высказал предположение, что спрос на жилье тесным образом связан с репродуктивным возрастом человека. Если говорить о покупке, то пик спроса должен приходиться на возраст приблизительно от 26 до 35, что соответствует возрасту максимальной рождаемости. Но так ли это?
В открытых данных в интернете как обычно сплошной мусор на эту тему, так что пришлось самостоятельно искать данные и строить модель.
За основу были взяты данные об участниках в группах жилых комплексов (ЖК) в социальной сети «Вконтакте». Путем сплошной выборки анализировался возраст участников. Попутно также меня интересовал пол и указанный город пребывания. При этом я предполагал, что участие в соответствующей группе ЖК говорит о спросе на квартиру в данном ЖК – чаще всего люди либо уже купили там квартиру, либо серьезно думают об этом, либо - если они еще молодые – им купили родители или другие родственники.
Анализировались два ЖК. Первый ЖК – комплекс среднего ценового сегмента, расположен в Москве, недалеко за МКАДОМ, но вскоре недалеко предполагается открытие станции метро. Цены там достаточно высокие, но не запредельные. Второй ЖК – условно «эконом-класс» находится в Московской области, далеко за МКАДОМ, цены примерно вдвое ниже, чем в первом комплексе.
В обоих случаях объем выборки составлялся таким образом, чтобы релевантное количество наблюдений оказалось одинаковым, чуть более 100. Часть участников не указывали свой возраст, однако указали дату окончания вуза – в этом случае от этой даты я отнимал 23 года (средний возраст окончания вуза). Если фиксировалась дата окончания школы, то от этой даты я отнимал 18 лет. Возраст приблизительно 25% участников все равно не удалось идентифицировать. Они не попали в модель.
На картинке в начале статьи показаны итоги по обоим ЖК – в столбиках диаграммы показана частота года рождений участников. Если честно, то результаты удивили меня самого. Я, конечно, предполагал, что пик придется на людей, рожденных в 80-е, но не ожидал такой высокой частоты рожденных всего за несколько лет – с 1986 по 1989. Распределение не совсем симметрично. «Хвост» справа (рожденные в 90-е) – резко обрывается, а «хвост» слева – рожденные до 1986 – более пологий. Около 60% частот приходится на возраст участников от 28 до 31 года, и почти 90% частот приходится на возраст от 27 до 34 лет.
Несмотря на то, что комплексы находятся на значительном удалении друг от друга и в разных ценовых сегментах, распределение в них практически совпадает. Отдельные выбросы по некоторым годам не в счет.
Глядя на эту диаграмму становится очевидным, что коллапса спроса на жилье в Москве в ближайшие годы не избежать. Если до этого еще были какие-то сомнения, то теперь их нет. Как только возраст участников от 28 до 31 полностью переместится в группу рожденных после 1991 года, а это произойдет в 2021 году, спрос автоматически обвалится почти в два раза. Ровно на столько рожденных после 1991 года меньше, чем тех, кто родился в 1986 – 1989. Вообще, этот процесс уже начался и он необратим.
Среди других результатов выборки. Что касается полового состава участников в первом ЖК – то 55% пришлось на женщин, а 45% на мужчин, а во втором соотношение 60 на 40 в пользу женщин. Это можно интерпретировать как то, что женщины более мотивированы в покупке жилья. Что вполне объяснимо, т.к. основная тяжесть репродукции ложится на них. Причем можно предположить, что чем дешевле жилье, тем доля женщин среди покупателей окажется выше.
Подавляющее большинство – более 80% указали местом пребывания Москву. Во втором ЖК чуть больше указали метом пребывания Подмосковье, что и понятно. Судя по фотографиям и другим данным, которые я видел на страницах участников (но не обрабатывал, из-за сложности их формализовать), образовательный и культурный уровень всех этих людей (обоих ЖК) заметно выше среднего. Чаще всего это регионалы, относительно давно перебравшиеся в Москву, с хорошим образованием и высокими зарплатами. Многие из них семейные люди с детьми, что и предполагалось.
То, что застройщики и банки выдающие ипотеку ориентируются на молодых семейных людей в районе 30 давно не секрет – достаточно проанализировать рекламные слоганы. Они прекрасно понимают, кто их целевая аудитория. Пониманием теперь это и мы.