Признаюсь, я очень люблю демографию. Прикасаясь к заветным цифрам, каждый может почувствовать себя гением аналитики.
Прогнозировать глядя на эти цифры легко. Убийственно легко. Дело в том, что все демографические показатели меняются крайне медленно. Большая часть сведений вообще известна заранее – например, зная количество рождений в определенны период, не составит никакого труда высчитать, сколько окажется людей определенной возрастной группы на определенное время.
Какое это имеет отношение к рынку жилой недвижимости? Самое непосредственное. Влияние демографического фактора не видно в моменте, но это не значит, что законы не действуют.
В интернете попадаются некоторые идеи на этот счет. Но довольно скудные и не соответствующие важности темы.
Но это была преамбула. Теперь к сути:
Спрос на рынке жилой недвижимости формирует преимущественно группы населения от 20 до 40 лет, причем двояким образом.
От 20 до 25 лет - в основном подпитывая спрос на аренду.
От 26 до 40 лет – в основном формируя спрос на покупку.
Те, кто моложе – почти не влияют на рынок в силу того, что живут с родителями; те кто старше – влияют ограниченно в силу нежелания или отсутствия возможности к покупкам. Чаще всего такие люди либо решили свои жилищные проблемы, либо отказались от активных действий по причине смены приоритетов.
Основной спрос на покупку концентрируется в группе от 26 до 40. Почему, ответ банален. Именно этот возраст – период формирования семей и рождения детей. Работают простейшие инстинкты – завел семью, свил гнездышко или наоборот свил гнездышко, завел семью. Деление на группы от 26 и после конечно приблизительное. Я исхожу и того, что на данный момент пик рождений приходится на группу женщин от 26 лет до 34. До 26 лет человек учится и только начинает работать, поэтому денег у него хватает только на аренду. Постепенно у него появляются свободные средства и он «созревает» на покупку.
Есть и вторая причина. 20-30 летние играют очень заметную роль на рынке труда, в России особенно. Возможно, в других странах люди предпенсионного возраста зарабатывают лучше молодежи, но в России это не так. Наиболее престижные (и высокооплачиваемые) должности имеет молодые т.к. заняты в новой экономике (связанной с информационными технологиями), в отличие от предпенсионеров, которые обучались совершенно в другой среде и часто не имеют навыков работы в современных условиях. Известно, что работодатели неохотно принимают сотрудников старше 40, считая, что они плохо обучаемы и негибкие*. Даже после 30 сложно устроиться в престижную компанию, если до этого ты не работал в другой престижной компании.
Итак, спрос на жилья находится в тесной зависимости от количество людей в группе от 20 до 40. Когда мы уясним этот простой факт, дальнейший анализ влияния демографии на рынок жилой недвижимости станет делом техники.
Бум 2000-х и 2010-х в России был связан не только с потоком нефтедолларов. Просто увеличилась группа 20-30 летних. Для рынка недвижимости влияние было двойным – через бум в экономике (больше трудоспособного населения) и через бум в спросе (больше желающих покупать или арендовать). Минимум был достигнут в 2002 году, затем показатель рос до 2010 года, после чего начал резко падать. Удивительным образом это совпадает с графиком цен на недвижимости, пускай и не с точностью до года. Случайность? – нет.
Как я уже отметил выше, группа 20-40 лет неоднородна. Те, кто моложе больше склонен к аренде, те, кто старше – к покупке.
Логично предположить, что если законы демографии работают, то сначала падение спроса затронет сегмент аренды, а затем уже покупки (сначала снижается группа 20 летних, а потом уже 30 летних из-за обвала количества рождений в 90-е годы). Когда мы имеем дело с повышательной фазой цикла, то наоборот, сначала бум происходит в аренде, а уже потом в продаже. Это очень важный вывод, понимание которого сделает из вас гуру.
Продолжение следует.
////
Статья эксперт: после 45 лет найти новую работу будет очень сложно.
Работодатели не заинтересованы в трудоустройстве людей старше 45 лет, это подтверждается статистикой рынка труда, сказала в ходе дискуссии на Российском инвестиционном форуме эксперт компании HeadHunter Нина Осовицкая.
«Если смотреть статистику рынка труда, то ничего позитивного мы не увидим. Если мы возьмем людей, которые были трудоустроены в последние полгода, то только 3% — старше 45 лет. Это возраст, после которого найти новую работу вам будет очень сложно. Да, люди с огромным опытом, огромным социальным капиталом, они будут востребованы. Но есть большое количество людей, которые не сделали блестящей карьеры, не стали уникальными экспертами, и они не востребованы рынком абсолютно», — сказала она.