Динамическая модель ценообразования на рынке аренды, представленная в предыдущей статье, позволяет прогнозировать изменение ставки аренды при воздействии ряда экзогенных (внешних) факторов. Мы должны помнить, что кривая спроса имеет выпуклую форму, что соответствует практике фактического распределения дохода. Например, под это описание подходит функция гиперболы p=k/q, где p - это ценовая характеристика спроса, q – количественная характеристика спроса, а k – некий эмпирически задаваемый коэффициент.
Функция предложения лучше всего задать в виде линейной функции вида p=a+b*q, где a и b – эмпирически задаваемые коэффициенты, причем коэффициент b достаточно высок, чтобы делать прямую почти вертикальной. Экономический смысл кривой предложения, напомним, в том, что большая часть квартир попадает на рынок вне зависимости от того, какие цены на рынке. Здесь можно сделать дополнительное пояснение. Квартиры на рынке аренды – не совсем обычный товар, так как на него не распространяются производственные ограничения. Нет себестоимости. Если обычный товар не может и не будет произведен при низких ценах, то квартира, будучи один раз построена, участвует в предложении и будет находиться на рынке продолжительное время. Именно поэтому мы говорим, что предложение квартир на рынке аренды неэластично.
Есть и еще одно интересное свойство рынка недвижимости, которое заметно отличает его от других товарных рынков. В экономической теории строят кривые спроса и предложения, а дальше анализируется, как будет меняться цена при сдвиге этих кривых (именно это мы и делали выше). Предполагается, что спрос и предложение – в коротком периоде независимые величины, не влияющие друг на друга.
Но есть одна методологическая проблема. Предложение относится к производственной функции, а спрос – к потребностям людей. Кривая спроса показывает реальную готовность людей купить товар по определенной цене. И не когда-нибудь, а можно сказать сегодня. А вот кривая предложения – больше говорит о виртуальной готовности производителей поставить больше товара по большей цене (или меньше товара по меньшей). В реальности же у производителей столько товара, сколько имеется на данный момент. И если например спрос вырос, то цена вырастет, а предложение нет. Для обычных товаров, которые несложно произвести (или например импортировать) такая ситуация будет недолгой, и в течение пары дней или пары месяцев товар будет произведен, а кривая предложения примет вид обычной наклонной прямой.
Для недвижимости такая логика не работает. Скачок спроса приведет к тому, что все квартиры на рынке быстро сдадутся и предложение СОКРАТИТСЯ. А новому предложению неоткуда будет взяться, т.к. жилой фонд – величина более-менее постоянная. Это приведет к непропорционально более высокому скачку цены, чем можно было ожидать из модели спроса-предложения и падению числа сделок. В обратной ситуации, при снижении спроса, предложение квартир быстро вырастет. А это приведет к непропорционально более сильному снижению цены, чем можно было прогнозировать из модели.
В российской истории был продолжительный период (2001-2014 с перерывами), когда мы могли воочию наблюдать, как это происходило. Рост доходов и миграция в Москву (скачок спроса) привели к тому, что квартиры сдавались в течение пары часов, как появлялись в рекламе, а у дома стояла очередь из желающих снять. Арендаторы готовы были на все – отдаленное расположение, «бабушкин ремонт» и грабительские комиссионные. Цены естественно росли как на дрожжах, а квартирные рантье могли себе позволить жить на доход с квартиры в южных странах у моря. С 2014г ситуация постепенно стала разворачиваться в обратном направлении.
Таким образом, на практике условие независимости кривой спроса и предложения не вполне соблюдается. Предложение, как мы видим, прямо зависит не от цены (как должно быть по модели спроса-предложения), а от самого спроса. А цена «гуляет» в гораздо более широких пределах, чем это ожидалось.
Какие же практические выводы из всего вышесказанного?
Во-первых, модель спроса-предложения в ее классическом варианте должна применяться к рынку аренды жилья с оговорками, т.к. не соблюдается условие независимости кривой предложения от спроса. Необходимо вносить поправки на это свойство.
Во-вторых, изменение цены при скачках спроса, будет более существенным, чем следует из базовой модели. Рост спроса приведет к снижению предложения и более высокому росту цены; падение спроса приведет к росту предложения и более существенному падению цены.