Случилось мне побывать на конференции "Стратегия развития: градостроительная политика и ее реализация в Московской области" проходящей в рамках 35-й выставки недвижимости в ЦДХ (см. http://exporealty.ru ).
Стратегии не услышал, а услышал стенания застройщиков и девелоперов по поводу трудностей, обусловленных изменчивостью претензий вертикали власти по мере застройки территорий в сторону увеличения доли социальных объектов (школы, ясли, детсады и пр.) по сравнению с тем, что было согласовано с Государством изначально, когда просчитывалась рентабельность проекта. Полагаю, их стенания обоснованы: даже обывателю невооруженным глазом видимы то там, то тут замороженные стройки.
Стратегической можно назвать обозначенную ими же парадигму о необходимости комплексной застройки территорий, условно обозначенную треугольником возможной функциональности жильца на ней "Жить - работать - отдыхать". Но обозначена эта концепция декларативно: если подумать, то согласитесь - задача комплексного освоения территорий нерешаема в принципе ни конкретным застройщиком, ни некоторой группой застройщиков, объединенных тем или иным способом (удалось побеседовать с представителями одной из ассоциаций застройщиков).
Нерешаема потому, что в понятие комплексности входят задачи не решаемые застройщиками в принципе, но необходимые для реализации обозначенного - для достижения конечной цели ( транспортная инфраструктура, телекоммуникационные сети...). Напоминаю: обозначена цель «комплексность застройки территорий».
Из анализа систем известно: если для достижения цели используется несколько необходимых элементов, то качество всей системы определяется самым худшим (самым медленным, самым узким... применительно к теме - самым нерыночным, если это рынок). То есть получается, что рынок производства недвижимости на самом деле не рынок, а плановое производство, так как некоторые элементы (см выше), необходимые для конечной цели - комплексной застройки, реализуются под жестким управлением вертикали власти...
К чему это я клоню. Можно наговорить много слов, но лучше выполнить моделирование как бы это могло быть. Перечитайте повесть Джека Лондона "Время не ждет", вернее ту ее часть, где главный персонаж осваивает новые территории города. Следующее суждение опирается на контекст повести.
Полагаю, чтобы заработали рыночные механизмы при комплексной застройке территорий необходим рыночный интегратор (не застройщик, не девелопер), извлекающий выгоду от оптимальности концепции комплексного освоения территорий, выполняющий координирующую роль между застройщиками и иными подрядчиками освоения территорий, выполняющий роль посредника между государством и застройщиками, а в каких-то случаях и роль зонтика для застройщиков.
Роль Государства при этом останется прежней, инерционной: задать вектор и асимптоты застройки территорий.
2016-09-29