В этой статье общедоступным языком я постараюсь донести до читателя все основные вопросы, с которыми может столкнуться человек, поставивший себе цель – строительство собственного дома.
Итак, Вы имеете желание, а самое главное возможность построить собственный дом. Для начала Вам нужно определиться с землей. Те времена, когда участки под строительство были доступны, прошло. Сейчас земля, особенно в городе, стоит немалых денег. В некоторых районных центрах можно получить участки под застройку в аренду, а после ввода объекта в эксплуатацию оформить ее в собственность, но такие земли, как правило, без инфраструктуры. Более менее, приличные участки нужно выкупать либо по средствам аукциона (если это земли муниципальных образований), либо у частников. Информацию можно получить через сайты недвижимости.
Каждый земельный участок (или здание) состоит на учете у государства. Это так называемый кадастровый учет, и каждому присвоен кадастровый номер, соответственно прилагается не только свидетельство о собственности (в котором указан владелец, адрес, площадь участка, кадастровый номер прочие сведения), но и кадастровый паспорт. Это документ на нескольких листах, в котором указаны адрес, площадь ЗУ, его кадастровая стоимость и самое главное - разрешенное использование земли. К примеру, если участок который Вы хотите приобрести относится к землям сельскохозяйственного назначения, построить на нем жилой дом будет затруднительно. Смена разрешенного использования ЗУ достаточно сложная процедура и не всегда заканчивается успехом, поэтому лучше приобретать землю с приемлемым для Вас разрешенным использованием.
На данный момент Свидетельство на право собственности больше не выдаётся (его отменили) - собственник в МФЦ получит только выписку со всеми данными на объект недвижимости.
Здесь небольшое отступление. Присвоением кадастрового номера и выдачей кадастрового паспорта занимается кадастровая палата, на основании межевого дела (если это земельный участок), или технического плана (если это здание). Чтобы данная процедура прошла без проблем, лучше обратиться к хорошему кадастровому инженеру, которой поможет вам (если это необходимо) с межеванием вашего участка и постановкой его на кадастровый учет.
Итак, Вы приобрели землю под строительство, которая Вас вполне устраивает, обрисовали в своих фантазиях то прекрасное здание, которое планируете возвести, удивив своих друзей особенностями архитектурных изысков и величественностью стиля. Не спешите, здесь может возникнуть еще одна проблема. Дело в том, что земли большинства населенных пунктов поделены на зоны - существуют так называемые ПЗЗ (правила землепользования и застройки). К примеру, если это исторический центр города, то, в целях соблюдения сохранности облика в этой зоне установлены ограничения по высоте и этажности, а так же установлен максимальный процент застройки Вашего участка и предъявляются особые требования к облику будущего здания. Я уже не говорю о археологических изысканиях, которые, возможно, обяжут провести. В общем, если Вы решили построить свой особняк среди исторических объектов на месте, где когда-то до Вас располагалось дворянское гнездо, а по преданиям зарыт клад, Вам прямая дорога в Департамент культуры.
Собственно на этом этапе Вам уже можно обратиться к недорогому, хорошему и зарекомендовавшему себя проектировщику, ибо следующие процедуры (получение градостроительного плана и разрешения на строительство) лучше пройти с ним вместе.
Итак, градостроительный план земельного участка (или как его называют некоторые – пятно застройки) выдает отдел архитектуры вашего населенного пункта. Документы можно отнести туда, или в Многофункциональный центр (если таковой имеется). Собственно это не просто пятно застройки, поскольку кроме схемки на которой обозначен Ваш заштирихованный участок, в этом документе будет обозначена линия застройки, содержаться информация о разрешенном использовании ЗУ, максимальный процент застройки, и прочие нюансы, которые необходимы для проектирования Вашего дома.
Для получения градостроительного плана ЗУ Вы должны предоставить в архитектуру Вашего города (или МФЦ) все ранее перечисленные документы на Ваш земельный участок, справку из БТИ о расположенных на нем строениях, заполнить простенькое заявление, а так же приложить топографический план земельного участка и технические условия подключения объекта к сетям.
В качестве топографического плана можно предоставить выкопировку из генплана, как ее называли в советское время, а сейчас это сведения ИСОГД (информационная система обеспечения градостроительной деятельности). Получить ее можно в «архитектуре», или через МФЦ. Для этого подается простое заявление, и через несколько дней Вы забираете схему Вашего участка с указанными существующими строениями и коммуникациями на электронном и бумажном носителе с печатью архитектуры, поскольку именно там - на планшетах и жестких дисках храниться информация обо всем, что построено в Вашем городе. А стоит данная услуга около двухсот рублей.
Теперь от технических условиях подключения Вашего будущего дома к сетям инженерно-технического обеспечения. Сетевые и ресурсоснабжающие организации (пусть они не обижаются) самый нудный этап в процессе согласований, поскольку, не смотря на существующие законы и постановления, у каждой из них свои правила. Где то Вам выдадут технические условия, а где то сразу потребуют заключить договор на техническое присоединение и прочее…. В общем, Вам придется побегать.
Кстати, здесь тем более понадобится проектировщик, поскольку кроме заявления и документов на земельный участок, Вам необходимо будет предоставить сетевикам соответствующие расчеты. Таким образом, ресурсоснабжающие организации получат информацию о том, сколько Вы будете потреблять газа, воды и электроэнергии, а Вы получите точки подключения к сетям и прочую необходимую информацию, ведь для вожделенного разрешения на строительство Вам нужно предоставить в «архитектуру» сводный план инженерных сетей. Какие могут быть проблемы? В принципе Вам могут просто отказать, особенно в поставке газа. Или заставить тянуть Ваши сети несколько десятков метров и выложить огромную сумму денег. Поэтому мудрые застройщики узнают о наличии необходимых ресурсов и возможностью подключения перед покупкой земельного участка.
Чтобы «посадить» здание на местности и правильно рассчитать фундамент, Вашему проектировщику понадобятся данные инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий, которые выполнят для Вас соответствующие фирмы. В двух словах первые из них, это информация о рельефе и высотных отметках, а вторые – о грунтах под Вашим будущим домом. Геологические изыскания проводятся при помощи бурения скважин, поэтому проектировщик должен сообщить Вам, какое количество ему необходимо для объективной картины.
Итак, получив необходимые данные, проектировщик приступает к оформлению Вашей мечты в проектной документации. Вы наверняка уже имеете представление о том, что хотите получить, благо в интернете имеется много иллюстраций красивой жизни. Единственное пожелание соизмерять свои мечты с особенностями нашего климатического района.
Следующим эпохальным документом будет разрешение на строительство. Учтите, что для его получения Вам не нужно тащить в «архитектуру» весь проект. Для этого необходимы: пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, сводный план инженерных сетей, проект организации строительства. И конечно документы на землю и градостроительный план участка. Можно предоставить простые копии, прихватив с собой оригиналы. Копии заверят прямо в многофункциональном центре.
Прежде чем приступить к строительству и прокладке сетей, не забудьте получить разрешение на земляные работы. Вот тут как раз и понадобятся согласования с сетевыми организациями.
Сам процесс возведения дома так же сопряжен с множеством нюансов.
Разбивку осей здания выполнит Ваш кадастровый инженер, он же составит акт разбивки осей здания и вынесет на местность высотную отметку.
Если не ориентируетесь в ценах на строительные услуги, лучше рассмотреть несколько подрядчиков – тендерные условия всегда оправданы. Заключите с подрядной организацией договор, в котором должны быть указаны стоимость работ, сроки и ответственность сторон. Можно сделать к договору два приложения: сметный расчет и график производства работ.
Поскольку заказчиком являетесь непосредственно Вы, необходимо следить за тем, чтобы не было отклонения от проекта и соблюдением строительных норм. Это не очень сложно, просто перед тем, как подрядчик приступает к новому этапу работ, посмотрите проект и соответствующие строительные нормы (благо они почти все есть в интернете). Можно пригласить для консультации опытного технадзора.
Какие ошибки наиболее часто допускают фирмы – подрядчики:
Отклонение забиваемых свай от оси здания (если фундамент свайный), что влечет за собой уширение ростверка (верхняя часть фундамента – монолитный пояс);
Отсутствие необходимой перевязки фундаментных блоков (если фундамент сборный ленточный);
В монолитных участках применена не проектная арматура, бетон не должной марки;
Обратная засыпка фундамента выполнена землей, а не песком;
Кирпичная кладка: очень часто встречается такая ситуация: наружный облицовочный ряд кирпича выполнен идеально, а сама стена некачественно: вертикальные швы не заполнены раствором («нулевые» швы), армирование выполнено не по проекту…;
Плиты перекрытия должны быть связаны между собой и со стеной анкерами. Очень часто вместо них бывает применена тонкая проволока, что не обеспечивает зданию пространственную жесткость;
Если металлические конструкции не покрыты грунтовкой, ржавчина будет проступать даже через краску;
При возведении стен может быть отклонение от осей здания, в результате чего опирание плит перекрытия будет недостаточным;
Недостаточное оприрание балок и перемычек…
Это далеко не полный список ошибок, допускаемых строителями. Особенное место занимают кровельщики. Стропильная система редко бывает собрана в полном соответствии с проектом.
Если сомневаетесь в классе и марке бетона, можно обратиться в строительную лабораторию.
Потребуйте от подрядчика исполнительную документацию: акты, подтверждающие исправное состояние дымоходов, противопожарную обработку деревянных конструкций кровли, поэтажные исполнительные съемки, акты динамических испытаний свай (если фундамент свайный), акты на скрытые работы, паспорта и сертификаты на материалы…
Итак, у Вас все получилось. Теперь остается только получить разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию. Тут снова потребуется кадастровый инженер, ведь Вам будет необходим технический план здания. Кстати площади помещений по факту построенного могут немного не совпадать с проектными, не пугайтесь, это нормально.
Кроме этого необходимо приложить откорректированный топографический план земельного участка (ведь «архитектура должна нанести на планшеты все, что Вы воплотили), документы на землю, градостроительный план ЗУ, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства, акт о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов подписанный подрядчиком. И, конечно же, Вы должны получить в сетевых организациях справки о выполнении технических условий.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и кадастровый паспорт здания (выдается на основании технического плана здания) будут основанием для оформления в собственность вашего дома. На данный момент ИЖС можно оформить в собственность без разрешения на ввод - только на основании тех. плана. Оформляйте техприсоединения к сетям и заключайте договора с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями, чтобы у Вас были вода, свет, газ и тепло. И не забудьте подать заявление о присвоении вашему дому почтового адреса: улица Воплощения мечты, дом номер один.