В Новый год – с чистой совестью! И новыми налогами…
В новом 2016 году рынок недвижимости получил целый пакет поправок к законодательству, которые изменили правила оформления сделок и уплаты налогов. Последствия – как положительные, так и негативные, - уже ощутили на себе многие игроки. Какие сюрпризы ожидают тех, кто хочет продать или купить квартиру?
Самое важное событие: с 1 января 2016 года вводится установленный минимум, ниже которого размер дохода от продажи недвижимости быть не может. Это сделано, чтобы убрать из практики «серые схемы» продажи жилья, когда продавец и покупатель фиктивно занижали стоимость объекта. Уровень коэффициента, применяемого при расчёте дохода налогоплательщика в случае реализации недвижимости, составляет 0,7.
Это означает, что при продаже квартиры, кадастровая стоимость которой составляет шесть миллионов рублей, данную сумму следует умножить на коэффициент 0,7. Полученная сумма – четыре миллиона двести тысяч рублей, - и облагается налогом, который составит 26 000 руб., если квартира приобреталась собственником, и 416 000 руб., если имущество получено в наследство. Налоговый вычет при этом по-прежнему составляет один миллион рублей.
В кризис на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда рыночная цена объекта может быть существенно ниже кадастровой стоимости. В такой собственники жилья снимут с продажи часть предложений.
- Скорее всего, с рынка уйдут продавцы, для которых сумма налога окажется значительной. Например, в случае высоких цен на реализуемую недвижимость, - говорит руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, - Конечно, у собственников появится желание компенсировать потери с помощью увеличения стоимости продажи, однако текущие условия рынка не позволяют этого сделать. Предложение превышает спрос, и около 80% сделок по вторичному жилью проходят с дисконтом.
Впрочем, надо отметить, что в новом году будет увеличен с трех лет до пяти период владения имуществом, не облагаемый налогом. Это ударит по тем людям, кто в силу жизненной необходимости, но станет источником существенного наполнения бюджета за счет тех игроков, кто продает и покупает объекты недвижимости профессионально.
Важно знать, что в отношении квартир, купленных до 1 января 2016 года, период владения имуществом, не облагаемый налогом, останется прежним.
А вот в иных инициативах государства трудно усмотреть что-то позитивное. Так, накануне Нового года был принят целый пакет поправок в Основы законодательства РФ о нотариате, Семейный кодекс; с 29 декабря 2015 года вступил в силу Закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь граждане, которые продают или покупают свою недвижимость, обязаны заверять у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов, для проведения сделки обязательным стоновится нотариальное заверение согласия мужа или жены. Придется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, в число собственников которой входят несовершеннолетние или недееспособные лица, находящиеся под опекой. Раньше такие соглашения обычно оформлялись в простой письменной форме.
Еще одно нововведение – теперь нотариусы будут контролировать реализацию сособственниками права преимущественной покупки.
- Нет никаких сомнений в том, что новые правила приведут к росту трансакционных издержек. Особенно при совершении альтернативных сделок с цепочкой из квартир, в которых собственниками являются несовершеннолетние. Сопутствующие таким операциям расходы возрастут на несколько десятков тысяч рублей из-за необходимости оплаты нотариальной пошлины», – прогнозирует адвокат, управляющий партнер юридической группы DOUBLE PRO («Дабл Про») Ярослав Гафуров, - Так, например, размер нотариального тарифа при совершении сделки с квартирой стоимостью 10 млн рублей составит от 23 тыс. до 27 тыс. рублей (без учета затрат на подготовку документов). И без того невысокая ликвидность «обремененного» несовершеннолетними собственниками жилья может заметно снизиться. Продавцам придется компенсировать покупателям расходы на нотариусов полностью или частично.
Высока вероятность «зависания» сделок, совершенных без «визы» нотариуса в период с 29 по 31 декабря 2015 года, в которых фигурируют супружеские доли в общей собственности, а также несовершеннолетние. Многие граждане, сдавшие пакеты документов на регистрацию в Росреестр, попросту не знали о вступлении в силу нового закона и теперь, возможно, получат от чиновников отказ, - отметил Ярослав Гафуров.
Юристы компании считают, что новый пакет поправок, призванный защитить граждан от квартирных рейдеров, все равно оставляет последним множество лазеек. Например, так и не запрещено фиктивное дарение микродолей в жилых помещениях, которое позволяет «профессионалам» получить контроль за частью квартиры, права там находиться – и принудить хозяев продать свое жилье по бросовой цене.
Да и неясно, зачем заставлять нотариусов дублировать услуги Росреестра и органов опеки, не давая гражданам, в том числе – самым незащищенным, - никаких дополнительных прав и гарантий? Уж не являются ли данные поправки к законам заботой о благосостоянии нотариусов? Не оставаться же им в кризис без куска хлеба, в самом деле… Тем более, что новые законы создадут для многих нотариусов соблазн дополнительного заработка на несведующих гражданах, которых легко убедить в необходимости совершения тех или иных нотариальных действий? Ведь проконтролировать действия нотариуса может лишь квалифицированный юрист, и понятно, что не даром.
То есть очередной раз законодатели нашли способ заставить граждан платить и платить. По сути дела – за воздух, за услуги, которые просто не нужны ни продавцу, ни покупателю.