Продолжение темы, начатой в
http://www.proza.ru/2015/04/21/1063
Преамбула, обращённая к читающему сообществу ПРОЗы.РУ
1.Возлюбить капремонт?
Вопрос чисто риторический, согласитесь. Этот брак, пусть и без малейших признаков взаимности, жёстко предписан нам законом. И если уж собственнику квартиры в МКД предстоит в течение 30 лет состоять со своим Фондом капремонта и его распорядителем РО в отношениях пусть постылых, но неизбежных, не следует ли ему, собственнику, позаботиться хотя бы о максимальном смягчении своей участи?
Кстати о Фонде. Вот выдержка из последней редакции ГК РФ, то есть документа, имеющего в области гражданских отношений наивысшую юридическую силу:
Статья 123.17. Основные положения о фонде
1. Фондом в целях настоящего Кодекса признается унитарная некоммерческая организация, не имеющая членства, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов и преследующая благотворительные, культурные, образовательные или иные социальные, общественно полезные цели.
Собственно, я и в предыдущих выступлениях высказывал недоумение тем, что некоммерческой якобы организации, существующей, согласно букве закона, за счёт добровольных взносов, предоставлено право именно коммерческой деятельности, да ещё за счёт средств, взыскиваемых с граждан принудительным путём. И это далеко не единственная несуразица из числа тех, которые видны даже неискушённому в юриспруденции обывателю. К сожалению, автору недоступны работы, в которых профессионалы взялись бы оценить юридическую состоятельность проекта “Капремонт” в целом и в частностях. Боюсь, что их пока не существует, а жаль, ибо проблема, затрагивающая существенные интересы большей части населения страны, должна бы решаться наиболее компетентным и цивилизованным образом и ни в коей мере не послужить поводом для вполне возможных в складывающейся обстановке массовых проявлений протеста.
Возможны ли они, проявления? - Возможны, да только гром ещё не грянул во всю силу, так что и русский мужик креститься не торопится. Ни в печати, ни с экранов вообще не обсуждаются вопросы: как, каким образом технически будет реализовано взаимодействие и увязаны интересы трёх субъектов проекта “Капремонт”: собственника, ремонтной конторы и посредничающего Регионального Оператора. Если Владимирский РО не способен организовывать и контролировать процесс в пределах области, то, ясен пень, Красноярскому РО вообще не позавидуешь! В этой связи поневоле задумаешься над вопросом: почему Закон прямо запрещает создание отделений и филиалов региональных Фондов? И находишь на него единственный ответ. Именно, созданные структуры в принципе непригодны, конечно, для исполнения Программы капремонта, так что исполнена она заведомо не будет. Зато они вполне себе годятся для централизованного сбора с населения принудительных взносов. К многомиллиардному пирогу будет допущен весьма и весьма ограниченный круг посвящённых лиц, и это облегчит его делёжку. Ну а требования прозрачности, учёта и отчётности, вроде бы жёстко прописанные на бумаге, можно не соблюдать с самого начала. И никому, как показывает Владимирский опыт, ничего за это не будет! Залогом тому как непрописанность в законе механизмов реализации его целей, так и общая недоработанность в таких ключевых положениях, что в удобный момент легко будет признать нереализуемость эпохального документа. А что денежки тю-тю, так это достойная плата легковерным собственникам за их легковерность!..
2. Зарубки на носу
Больше года Закон о капремонте триумфально шествует по стране. Наконец-то началась реализация соответствующей Программы в самом населённом и самом богатом регионе – Москве. Так не пора ли провинциалу поделиться со столичными жителями своими впечатлениями? Тем более что Владимирская область вновь, как и в истории с ресурсами, потребляемыми на ОДН, оказалась первой жертвой эксперимента.
Суровость российских законов искупается, как известно, повсечасным их неисполнением. Вот и Закон о капремонте кое-кто исполнять не торопится. В своём недавнем телеинтервью зам гендиректора областного Фонда Евгений Пахомов пригрозил судебным разбирательством всем неплательщикам. Только непонятно, кто окажется первым. По мне, так в Александрове это должен быть самый крупный собственник жилья и самый злостный нарушитель закона о капремонте. Который более чем за год не внёс ни копеечки из причитающихся с него миллионов. Предлагаю поэтому г.Пахомову в назидание всем прочим организовать именно против него показательный публичный процесс, отвести под него лучший зал города и громогласно известить всех желающих о возможности бесплатно поучиться уму-разуму...
Потому что процесс: “Фонд капремонта против администрации Александрова” – а это именно о ней сказано чуть выше как о главном и самом злостном неплательщике - может действительно стать поучительным.
А потом чья очередь? Ну, судите сами, вот факты.
В 2014 году, по заключению комиссии Госфиннадзора, жители Владимирщины внесли в Фонд капремонта меньше половины от ожидаемых 500 млн. рублей. Правда, из запланированных по линии господдержки 85 млн.руб., а также 27 млн. от областного бюджета и 41 млн. из местных бюджетов в Фонд не поступило вообще ни копейки, так что есть с кого брать пример! Ну а Фонд, в свою очередь, “отомстил” своим клиентам тем, что, как прямо указано в отчёте Госфиннадзора о ревизии деятельности Фонда, проведённой в октябре 2014г., за год существования не удосужился организовать вообще никакой(!) бухгалтерской отчётности. Так стоит ли удивляться тому, что ежегодный отчёт о деятельности Фонда до сих пор не опубликован?! За полтора года сменились три генеральных директора, изданы три варианта устава Фонда и три редакции Программы капремонта. Так до отчётности ли? Да и возможна ли она при полном отсутствии бухгалтерского учёта?
Тяжкий, как я понимаю, грех. Но не единственный. И не только в части учёта платежей. Буква и дух Закона возлагают на РО обязанность сначала заключить с потенциальными плательщиками договор – и только с момента его заключения у собственника жилья возникает обязанность платить, а у РО – право требовать оплату.
Правда, заключать договор и собственник обязан. Однако обязательной или хотя бы типовой формы такого договора не существует. Следовательно, стороны вольны сами устанавливать любые желаемые условия, лишь бы они не входили в противоречие с законом. Согласитесь, столь долговременные и многозатратные отношения требуют от собственника максимальной осмотрительности при выработке условий договора.
Увы, торопливость законодателя обернулась почти неустранимыми дефектами той основы, на которой должны строиться договорные отношения. Наш РО предлагает хранить квитанции об оплате три года. Действительно, по ГК РФ всё (кроме терроризма), что отдалено от сего дня тремя годами, находится за пределами срока исковой давности. Не планирует ли РО десятки лет собирать денежки, потом вернуть клиентуре взносы за три последних года, а остальные её требования отвергнуть за истечением срока?
Не даёт ответа.
В уставе Московского Фонда прописан пятилетний срок хранения всех его документов. Ну и как ваш наследник убедится, что РО приступил к ремонту в срок, установленный первым вариантом Программы, а не отодвинул его втихаря, хоть это и запрещено законом, на пару пятилеток? Прежние редакции документов не сохранились, сопоставлять не с чем, да и уличать некого: уволились, постарели, умерли. Вот где простор для махинаций!
Если бы собственником был я? А я им и являюсь! Но, хотя Программа капремонта в области действует с апреля 2014г., проекта договора от РО и приглашения его заключить я до сих пор не получил. Вот его, РО, дословные разъяснения, которые даны в игривой форме и поступили вместе с извещением на оплату:
Вопрос: Для чего на оборотной стороне квитанции напечатан договор?
Ответ: В соответствии со ст. 181 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ между РО и собственниками… должен быть заключён договор. При этом факт уплаты собственником взноса на капитальный ремонт является фактом заключения договора. Текст договора опубликован на обратной стороне квитанции для ознакомления, заполнять и подписывать его не надо.
Скажи, читатель, это похоже на предложение заключить договор? – Да нисколечки! И с какого рожна я приступлю к платежам до его заключения? То есть самим фактом платежа заявлю, по сути, что заранее согласен с любыми условиями?
Нет уж, давайте соблюдём букву закона. То есть, в соответствии со ст.445 ГК РФ, я обязан либо подписать предложенный договор, либо выдвинуть встречные предложения и дополнения и сообщить их РО в месячный срок. Вариант: бездумно заплатить по счёту и тем признать договорные отношения состоявшимися, я, будучи в хотя бы относительно здравом уме, отвергаю категорически. Как говаривала Алиса, “мы из незнакомых пузырьков не пьём!” Разумная осмотрительность требует от меня в столь затратном и долгоиграющем деле, плодами которого воспользуются только мои внуки, именно в их интересах тщательно изучить предложения РО (когда они поступят, разумеется) и, если они меня не устроят, выдвинуть и отстоять встречные. На тридцать лет вперёд устно не договариваются - и если РО этого почему-то не понимает, тем хуже для РО! А пока я вправе дожидаться от него предписанных законом предложений, тем более, что мне это ничего не стоит. Перечитайте разъяснения РО, чтобы лишний раз убедиться: Оператор отнюдь не предлагает заключить договор, он предлагает внести деньги! Ссылка в его разъяснении на ст.445 ГК, которая как раз обязывает его предложить проект договора и рассмотреть встречные предложения, выглядит в этом свете чистым издевательством.
А если РО образумится и, потратив столько времени на бездействие, всё-таки исполнит свою обязанность и предложит мне свой проект договора?
3. Вредные советы.
Ну, всё будет зависеть от его содержания! Писульку на обороте квитанции он и сам проектом договора не считает, поэтому я сегодня не могу знать всех его условий. Кроме тех, прописанных в законе как обязательные: я регулярно плачу, а он меня когда-нибудь капитально отремонтирует. У вас будет месяц на обдумывание своих замечаний и встречных условий. Не настаиваю на универсальном и исчерпывающем характере своих предложений, просто поделюсь ими с заинтересованным читателем. Мои требования:
1. Обязательная письменная форма договора. Обязательная регистрация договора и его депонирование учредителем Фонда.
2. Запрет передавать кому бы то ни было персональные данные собственника, ставшие известными РО в связи с исполнением им своих обязанностей.
3. Запрет увязывать обязательства собственника по уплате взносов с его, собственника, отношениями с УК и ресурсоснабжающими организациями. Действия, направленные на нарушение ресурсоснабжения собственника, равно как и угроза применения этих мер, признаются неправомерными, направленными на умышленное нанесение вреда и являются основанием для немедленного одностороннего расторжения собственником договора.
4. Стандартное в сегодняшних условиях требование: повышение размера взносов не должно превышать официально установленных темпов инфляции.
5. Право взимать пени с собственника РО приобретает с момента фактического начала работ по капитальному ремонту имущества должника исходя из размера имеющейся на этот момент задолженности.
6. Признать, что все отношения, возникающие в процессе исполнения работ по капитальному ремонту, регулируются нормами закона о защите прав потребителей. При этом собственник признаётся заказчиком работ, а РО - их исполнителем.
7. РО, будучи по отношению к собственнику исполнителем работ по капремонту, обязуется непосредственно, на месте, через своих полномочных представителей осуществлять организацию, координацию и оперативный контроль работ, производимых нанятой им подрядной организацией, в части своевременности, качества, безопасности собственников и их имущества, как общего, так и частного.
8. Размеры и структура доходов Фонда, а также сведения о размере и составе его имущества, о расходах на содержание, численности и составе работников, об оплате их труда не могут быть предметом коммерческой тайны. РО обязуется включать вышеперечисленные сведения в годовой отчёт, равно как и результаты своей основной (капремонт) и побочной (коммерческой) деятельности в сопоставлении планируемых и фактических показателей.
9. РО обязуется сохранять на официальном сайте своего учредителя всю когда-либо опубликованную официальную информацию о своей деятельности, в том числе все редакции Программы капремонта, все редакции собственного устава, все подлежащие публикации отчёты и результаты проверок.
10. Нарушение РО существенных условий договора, собственного устава, а также регулирующего его деятельность законодательства являются основанием для одностороннего расторжения собственником настоящего договора.
Большинство из перечисленных требований являются самоочевидными, а некоторые покажутся даже избыточными. К примеру, закон о защите персональных данных и без того запрещает их передачу без разрешения их обладателя. Но, простите, опыт Владимирского РО показывает, что он уже передал персональные данные всех своих клиентов-собственников некоему ООО. Процедура пресечения нарушения для рядового обывателя трудна и громоздка, как всякая бюрократическая процедура. А вот ваше требование признать это условие существенным, а его нарушение – достаточным основанием для расторжения договора, может образумить легкодумного Оператора и побудить его самостоятельно устранить нарушение. В то же время он не вправе требовать исключения этого условия из договора, поскольку оно не только не противоречит закону, но и прямо направлено на его исполнение.
Крайне существен п.3. Действия такого рода не только применяются в практике, но и пропагандируются вовсю. Пусть меня поправят грамотные юристы. Но. У меня такое ощущение, что грамотные юристы ждут своих гонораров и потирают руки в предвидении нового, поистине бескрайнего “фронта работ”. А тем временем с экранов и со страниц сыплются угрозы: не заплатите за капремонт – отключим газ! Бред свинячий, ибо если я исполняю свои обязательства перед поставщиками тепла и света, никакая зараза не смеет меня шантажировать их отключением! А если смеет, то это подозрительно близко если не к чистой уголовщине, то уж к демонстративному попранию гражданских прав – точно.
Столь же логично и требование п.5. Нормы ГК и ЖК, требующие от собственника содержать своё имущество, отнюдь не порождают для него обязанности содержать имущество чужое. Он волен, если ему так сподручнее, аккуратно вносить ежемесячный взнос, на который, возможно, отремонтируют дом его злейшего врага – но всего лишь волен, а не обязан! Погасить задолженность Фонду к сроку, установленному для оплаты исполненного ремонта его персонального имущества – это да, обязанность.
Пункты 6 и 7 всего лишь конкретизируют характер взаимоотношений сторон в ходе ремонта. Нанимая бригаду электриков для замены внутриквартирной электропроводки, я защищён прекрасным законом о защите прав потребителей. А разве замена внутридомовой, общей проводки порождает какие-то другие отношения, ограничивающие мои права как потребителя? Да нисколечки! Только исполнителем будет не бригада электриков, нанятая РО, а сам Оператор, поскольку нанимал её именно он, платит ей мои денежки тоже он – так с какого рожна освобождать его от ответственности, вменённой законом всякому прочему исполнителю?!
А где напасётся РО полномочных и квалифицированных представителей? Ну, простите, это его забота! Эта задачка всяко проще, нежели задумка поменять лифты в трёх-, двух- и даже одноэтажных домах, прописанная в областной Программе, утверждённой лично губернатором. Я исхожу из презумпции добросовестности РО, а поэтому решительно не представляю себе, как можно вести в населённых живыми людьми домах технически сложные и опасные работы стоимостью в миллионы без дотошного контроля профессионалов. Я хочу верить: РО отважно взялся за капремонт объектов, находящихся от офиса Фонда за сотни километров, не только из жажды скорых и лёгких денежек, но и из здравого отношения к предстоящим сложностям и трудностям и из просчитанной готовности их преодолеть. А если кое о чём забыл подумать, так давайте подскажем, давайте наставим на путь истинный, чему, в частности, может способствовать продуманный договор.
Только следует памятовать, что договариваемся мы не с чадом несмышлёным, а с мощной и богатой организацией, учреждённой региональной администрацией и находящейся под её покровительством. Так что ей придётся делом, а не болтовнёй доказывать искренность намерений и право на доверие своих клиентов. И этап заключения договоров может послужить первым пробным камешком. Собственно, во Владимирской области он именно таковым уже послужил, то есть целый год доказывал неспособность РО к исполнению не только главной задачи, но и гораздо более рутинных обязанностей. Может, Москва окажется удачливее?!
Ну, это вряд ли. Буквально в канун начала действия Программы оказалось, что опубликована она (не намеренно ли?) в совершенно нечитаемом виде. Именно, как окно поиска, введя в которое свои координаты вы получите даты ремонта своего дома. Попробуйте сведения, представленные в такой форме, подвергнуть анализу или сопоставлению. Что до устава Фонда, то он выглядит довольно продуманным. Первая фраза п.8 моих предложений буквально скопирована из его текста (п.5.8), потому что в уставе Владимирского Фонда отчётность, напротив, укрыта завесой коммерческой тайны. За которой, разумеется, легко спрятать разгильдяйство или даже злоупотребления.
Вопрос: а зачем вносить в договор пункт, прямо цитирующий устав Фонда? Ответ прост: Фонд может, не спрашивая вашего мнения, сколько угодно менять свой устав, так что в один прекрасный день обещание открытости может быть им отменено. Но - в уставе, а не в договоре! Лучше перебдеть!
Из всего вышесказанного ясно, что я не призываю ни к протестам, ни, тем более, к бунту. Закон есть закон, пусть он мне и не нравится. Однако ничто не может помешать мне и вам, исполняя его, проявлять то, что и на обыденном, и на юридическом языке называется разумной осмотрительностью.
Эх, как хочется полноценного и компетентного обсуждения возникающих в связи с проектом “Капремонт” вопросов. Понимаю, что моих усилий явно недостаточно, поэтому надеюсь, что журнал всячески посодействует организации такой дискуссии.
Александр КОРЖОВ
P.S Процесс пошёл! Я был рад получить подтверждение своих представлений и подозрений об антизаконном характере проекта "КАПРЕМОНТ" вот отсюда:
http://izvestia.ru/news/586241
Очень прошу всех заинтересованных знакомить меня с материалами по теме, ибо хотелось бы располагать максимальным количеством фактов и наиболее всесторонней картинкой.
Статья написана для московского журнала "ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ТСЖ".
Автор не требует при использовании статьи ссылаться на авторство, приветствует любые действия и усилия, направленные на донесение до читателя содержащейся в ней информации, а также любые дискуссии и любой обмен опытом по затронутым вопросам.
*