В настоящее время одним из нарушений при оформлении документов на земельные участки является проведение их регистрации без правильно оформленных актов согласования границ со смежными землепользователями, земельные участки которых в результате часто оказываются уменьшенными. И это несмотря на то, что п.3 ст.20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000, а затем статьями 39, 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 устанавливается, что в проведении кадастрового учёта земельных участков следует отказать, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учёт, нарушены права смежных землепользователей.
При этом закон нарушается и явно, а иногда и так, что за акты согласования границ выдают документы, лишь решающие какие-то пограничные споры.
Но оспорить в судах действия должностных лиц, допустивших указанное нарушение закона, очень сложно. Судьи, как правило, неправомерно усматривают здесь спор о праве, требуют привлечь в качестве ответчика владельца такого участка, рассматривают ситуацию с позиции наличия лишь его вины, «топят» судебный процесс в массе несущественных обстоятельств и чаще всего отказывают в удовлетворении заявленного иска. Тем более что возбуждение судебных дел жёстко связано с процессуальными сроками, которые легко пропустить.
При этом единственной возможностью добиться справедливости и наказать нерадивых и коррумпированных чиновников остаётся обращение в следственные органы с требованием возбуждения уголовного дела по фактам регистрации незаконных сделок с землёй и злоупотребления должностными полномочиями.
Приведём два конкретных примера с земельными участками, расположенными в посёлке Вырица Гатчинского района Ленинградской области.
В 2001 году жительница СПб Попова Анна Федотовна купила старый дом, расположенный на земельном участке 12 соток на улице Гатчинская. Участок находился на кадастровом учёте и на основании договора аренды был передан ей сроком на 20 лет.
В 2002 году при строительстве нового забора с соседним участком Попова обнаруживает, что её соседка, также жительница СПб Т.Иванова (агент по недвижимости), выстроила свою часть забора в виде дуги, захватив часть участка Поповой.
Возник спор, в результате которого местная администрация зафиксировала данное нарушение, в том числе в акте от 05.09.02, названным ошибочно актом определения границ земельных участков (его составители не имели права проводить работы по определению границ), где Иванова обязалась перенести забор до 01.10.02. Забор Иванова так и не перенесла, в результате чего в 2005 году Попова была вынуждена обратиться в Гатчинский суд.
А также она обратилась к главе МО «Гатчинский район» А.Худилайнену с просьбой рассмотреть вопрос о нарушении смежной границы между участками. Худилайнен в своем ответе от 20.09.05 отказался рассматривать вопрос о нарушении границы, поскольку, как он утверждал, к тому времени площадь и границы земельного участка Ивановой не были установлены, участок не был сформирован, информация о постановке на кадастровый учет земельного участка отсутствовала.
Пока шли судебные тяжбы по границе участков, Иванова в мае 2005 года в тайне от Поповой начинает оформлять землеустроительное (межевое) дело, в котором появляется акт установления и согласования границ её земельного участка от 06.10.05, составленный землеустроителем В.Сальниковым. В этом акте незаконно вместо подписи Поповой дана ссылка на упомянутый акт от 05.09.02. Кроме того, все подписи остальных смежных землепользователей (кроме администрации) были недействительны.
Землеустроитель Сальников обязан был исполнить Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96 и Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Роскомземкадастром 17.02.03. То есть, выслать Поповой извещение для участия в межевании, тем более что после составления акта от 05.09.02 прошло более трёх лет, и участок Ивановой увеличивался по площади на 338 %.
Появилось постановление того же главы МО «Гатчинский район» № 408 от 26.02.06 о предоставлении Ивановой земельного участка 2761 кв. м. (из них 630 кв. м находилось на праве пожизненного наследуемого владения, и были добавлены вновь образованные, но не оформленные надлежащим образом, участки 870 и 1261 кв. м) с утверждением проекта его границ. Затем появился договор купли-продажи земельного участка от 22.05.06 № 16, и, наконец, 22.06.06 произведена государственная регистрация собственности Ивановой на этот земельный участок.
При этом был грубо нарушен порядок оформления документов, поскольку вначале должны быть сформированы (поставлены на кадастровый учет) участки в 870 и 1261 кв. м, которые затем должны быть выставлены на торги. После их приобретения Ивановой должен появиться договор купли-продажи, и только тогда может быть принято постановление Главы МО.
К тому же, как уже было отмечено, согласование проекта границ этого участка производилось без подписи Поповой, то есть, с грубейшим нарушением земельного законодательства. А тайно проведенное межевание позволило тайно продать земельный участок муниципальной земли площадью 2131 кв. м без кадастрового плана и без торгов. Да еще с существенным превышением установленной нормы (1500 кв. м) предоставления земельных участков.
В это время неосведомлённая о действиях соседки Попова продолжает судебные тяжбы, и сталкивается с тем, что судья М.Нестерова начинает явно «тянуть» дело, девять раз перенося заседания из-за неявки ответчиков. И только после получения Ивановой свидетельства о государственной регистрации земельного участка в 2761 кв. м, ответчики появились в суде.
Узнав о государственной регистрации земельного участка Ивановой, Попова подает новое исковое заявление с требованием признания недействительным акта от 06.10.05 установления и согласования границ этого земельного участка, утвержденного Управлением Роснедвижимости, как оформленного без уведомления и участия Поповой (то есть, с нарушением земельного законодательства). Это заявление регистрируется в суде 16.04.07, но не рассматривается по существу судьёй Нестеровой. Более того, впоследствии она изымает из дела это исковое заявление, оставляя на листе, указанном в оглавлении как заявление, чистый лист бумаги. Также исчезает протокол судебного заседания от 22.06.07, на котором давал свидетельские показания о недействительности указанного акта представитель местной администрации В.Кононов.
И в своем решении от 22.02.08 судья необоснованно утверждает: «При согласовании и установлении границ земельного участка … истица подписала акт о согласовании границ, отметив, что границы установлены на основании акта определения границ от 05.09.2002 г. Таким образом, истица не имела к ответчице претензий по имеющимся границам. Указанный акт истицей не оспорен»(?!).
Кроме того, пытаясь доказать правомерность предоставления Ивановой земельного участка, судья отмечает: «Согласно свидетельства о праве собственности на землю от 07.05.1993 г. Ивановой Т.В. решением администрации пос. Вырица от 10.11.1992 г. № 416-и предоставлено в пожизненно наследуемое владение земельный участок площадью 1890 кв.м». Судью нисколько не смущает, что на самом деле данные документы содержат указание на участок земли площадью 630 кв.м.
И, неверно истолковав данные оплаченной Поповой дорогостоящей экспертизы по границе между участками, судья Нестерова делает вывод, что все доводы истицы «являются надуманными».
Попова вновь обращается в суд, но уже о признании недействительными всех документов по оформлению земельного участка Ивановой. Но судья Л.Красикова, а затем М.Крячко формально и необоснованно принимают решения в пользу Ивановой. И мотивирует это тем, что спор по границам был разрешен решением судьи Нестеровой, вступившим в законную силу.
При этом главные аргументы Поповой (отсутствие её подписи в акте согласования границ и отсутствие извещения её о данном землеустройстве, а также нарушения порядка предоставления Ивановой земельного участка площадью 2131 кв. м) судом не были рассмотрены.
Оказалось, что Попова не одинока в своих злоключениях. В судебных коридорах она познакомилась с З.Хурновой, чьи судебные споры были практически идентичны, и дело тоже касалось земельных участков (ее и Н.Виневской) на Ольгопольском проспекте в п. Вырица.
При оформлении своего участка в собственность Виневская неправомерно, без установления и согласования с Хурновой границ, оформила в свою собственность часть соседнего земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении Хурновой. Оказалось, что акт согласования границ участка Вигневской вообще отсутствует.
С 2005 по 2014 год несколько гатчинских судей рассматривали этот спор. Сначала «отличилась» судья Красикова, которая отказала в законных требованиях Хурновой. Но определением Ленинградского областного суда это решение Гатчинского суда было отменено в связи с тем, что, в первую очередь, «суд не указал доводов, по которым он отверг доводы истицы по первоначальному иску о том, что межевание участка ответчицы не проводилось, его граница со смежными пользователями не согласовывалась, кадастровый план на него не составлялся, в связи с чем в собственность ответчицы передана часть земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении истицы». Дело было направлено на новое рассмотрение, но судья Е.Лобанёв это определение областного суда проигнорировал. А областной суд на этот раз промолчал.
Когда была получена официальная информация об отсутствии межевого дела и, следовательно, акта согласования границ на участок Виневской, попытка пересмотреть решение судьи Лобанёва «по вновь открывшимся обстоятельствам» была незаконно заблокирована судьёй Е.Леонтьевой.
Задолго до окончания судебных тяжб, убедившись в бесполезности обращений в суд, Попова и Хурнова направляют 30.09.09 жалобы в гатчинскую прокуратуру и УВД Гатчинского района по фактам нарушения их прав и злоупотребления служебным положением должностных лиц Гатчинского района. Которые, взаимодействуя между собой, тайно проводят землеустроительные работы, оформляют межевые дела без согласования со смежными землепользователями, нарушая их права, выпускают постановления администрации, позволяющие оформлять договоры купли-продажи на земельные участки без кадастровых планов, регистрируют право собственности на землю без правовой экспертизы документов.
Пройдя чехарду постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел и их отмен Гатчинской прокуратурой, Попова и Хурнова направляют 10.06.10 заявления в органы следствия при гатчинской прокуратуре, где эта чехарда продолжается по настоящее время. Особенно «преуспела» в этом следователь С.Охитина, переписывая свои постановления об отказе в возбуждении уголовного дела почти слово в слово. Никак не отреагировала Охитина и на полученные по её запросам многочисленные факты нарушения законов при оформлении межевания и подделки документов.
Например, она получила из архива филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области кадастровое дело на участок Ивановой, в котором находилось межевое дело № 665 от 29.09.05, содержащее поддельную справку от 29.06.09. В этой справке указано, что постановлением № 408 главы администрации района земельный участок был предоставлен не только Ивановой, но и её двум родственникам, что не соответствует самому постановлению. Сделано это было, очевидно, с целью показать законность предоставления Ивановой участка более 1500 кв.м.
В этом межевом деле также имеется план обмера, оформленный с нарушением закона: без подписи Поповой и недействительной подписью ещё одного смежного землепользователя.
Тем не менее, Охитина своей позиции не меняла, несмотря и на эти факты, и на дельные указания (хотя и со значительным опозданием) зам. руководителя следственного отдела подполковника юстиции Ю.Горловой, отменяющей её постановления.
Например, в своём постановлении от 02.12.13 об отмене необоснованного постановления следователя от 19.11.13 по заявлению Поповой Горлова предписывает следователю Охитиной выяснить: законно ли было ссылаться на акт от 05.09.02 в акте от 06.10.05, вправе ли были сотрудники администрации посёлка Вырица составлять акт определения границ земельного участка от 05.09.02, вправе ли были Ю.Сальников и А.Синцов оформлять межевое дело при наличии на тот момент гражданского процесса о сносе забора и т.д. Аналогичные подсказки следователю Горлова даёт и по заявлению Хурновой.
Однако Охитина в своих очередных постановлениях от 09.02.14 об отказе в возбуждении уголовного дела переписывает свои предыдущие постановления, не учтя ни одного замечания Горловой, и, минуя её, утверждает свои постановления у начальника следственного отдела Н.Батарина.
О данных постановлениях Попова и Хурнова узнают лишь в конце 2014 года. Они пишут жалобы Батарину, который рассматривает эти жалобы лично и, не упоминая разумных доводов Горловой, сославшись лишь на решения судов, принимает постановления от 30.01.15 об отказе в удовлетворении жалоб. Где делает необоснованный вывод, что все факты, указанные в заявлении Поповой (Хурновой) в следственный отдел, «уже исследовались в ходе судебных процессов, однако повторно проверены следователем в ходе проверки в следственном отделе». Хотя в чём заключались эти проверки, так и осталось тайной.
Поневоле убеждаешься, что не тот человек поставлен во главе следственного отдела. Есть там действительные профессионалы.