Ответ на этот вопрос, видимо, знает Виктор Антипов, житель деревни Вярлево, входящей в муниципальное образование (МО) «Пудомягское сельское поселение» Гатчинского муниципального района Ленобласти. В этой деревне ему принадлежит дом 23, полученный им в наследство. Этот дом уже много лет находился в разрушенном и непригодном для проживания состоянии. Все эти годы Антипов в этом доме не проживал, своим земельным участком почти не пользовался, но, тем не менее, был здесь зарегистрирован. Земельный участок, на котором стоял его дом, содержал около 4-х соток земли (ещё с 1952 года).
Рядом с его участком с давних времён (значится ещё в похозяйственной книге д. Вярлево за 1952 – 54 гг.) находился земельный участок при доме 22, площадью 3500 кв.м с кадастровым номером 47:23:0314001:21 от 16.01.02, находящийся в общей долевой собственности, что было установлено свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.10. Регистрация прав на этот участок была проведена на основании постановления администрации МО от 22.03.07. Границы этого земельного участка были согласованы, в том числе и с Антиповым. Но межевание этого участка не было проведено.
Являясь родственником сотрудницы администрации МО, Антипов с её помощью в 2008 году регистрирует участок земли при доме 23, площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером 47:23:0314001:63 (сведения о дате его регистрации в кадастровом паспорте отсутствовало). При этом администрация не могла не знать, что земли при доме 23 в таком количестве не существует, и что формирование этого участка могло быть осуществлено только за счёт соседнего участка.
В свидетельстве о собственности на данный земельный участок, не существующий на самом деле в таком размере, указано, что основанием его регистрации является выданная администрацией МО «Пудомягское сельское поселение» выписка из похозяйственной книги № 153 от 02.12.08 о наличии у гражданина права на земельный участок.
В этой выписке указано, что запись сделана «на основании постановления № 187 от 30.05.1986 года». В выписке из архивного отдела администрации Гатчинского муниципального района № 862 от 02.04.09 указано, что в «приказе № 187» записано: «Выделить земельный участок Антипову В.М. 0,11 га с правом застройки, проживает д. Вярлево дом 23». Эта запись означает, что земля Антипову выделена в другом месте, поскольку, во-первых, «с правом застройки» землю при существующем доме не выделяли, а, во-вторых, земли при доме (рядом с домом) 23 в таком количестве никогда не существовало. Потому и была выделена земля в другом месте.
И, действительно, после 1986 года Антипов строил дом по адресу: д. Вярлево, ул. Дорожная, дом 5. Что подтверждает Постановление № 245 от 03.10.2000 главы администрации Антелевской волости МО «Гатчинский район». Этим Постановлением до тех пор безымянная улица в д. Вярлево стала называться «Дорожная», а построенному Антиповым на этой улице дому присвоен именно этот адрес.
Имеется также обращение к директору ОПХ «Красная Славянка» председателя исполкома В.В.Петуховой от 05.12.90, где она пишет: «… прошу предусмотреть резерв до 0,06 га для дома № 23 Антипова В. При доме 23 земли нет совсем».
То есть, этот документ подтверждает, что при доме Антипова в конце 1990 года земли нет. Но это противоречит «Выписке … о наличии у гражданина права на земельный участок» № 153 от 02.12.08, выданной администрацией. И, следовательно, 0,11 га земли, которые были Антипову выделены в 1986 году, были ему предоставлены в другом месте.
План участка при доме 22, утверждённый исполкомом от 28.03.91 также показывает, что земля при доме 23 в размере 1100 кв. м отсутствует.
И собственность на дом 23 Антипов оформляет лишь недавно (09.04.09), причём, с нарушением законодательства (основанием для регистрации прав собственности на дом 23 является тот же приказ № 187). То есть дом, полученный в собственность по наследству (Антипов сам официально утверждал, что в 1986 году он получил в собственность дом 23 в д. Вярлево в порядке наследования) регистрируется на основании выделения земельного участка с правом застройки гражданину, уже зарегистрированному в доме, стоящему на этом участке. Тогда как сначала выделяется земельный участок с правом застройки (на таком участке нет дома), и после возведения дома осуществляется регистрация прав собственности на этот дом.
В соответствии с ч.1 ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации прав на недвижимое имущество в данном случае могут быть либо свидетельство о праве на наследство, либо акт органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства дома, который впоследствии должен получить номер 23. Однако в момент выделения земельного участка дом 23 существовал, и Антипов в нём был зарегистрирован.
Это свидетельствует о нарушении ч.1 ст.17 упомянутого ФЗ и служит основанием для отмены регистрации прав собственности Антипова на дом 23 с тем, чтобы произвести перерегистрацию с использованием документов на наследство. Иного существующее законодательство не предусматривает.
Следовательно, свидетельства о регистрации права собственности на дом и земельный участок при доме получены незаконным путём.
И выписка № 153 является незаконным основанием для регистрации прав собственности Антипова на дом 23 и земельный участок при нём.
Однако, используя родственные связи, Антипов в 2013 году приступает к межеванию своего участка, который, как и следовало ожидать, большей своей частью разместился на земле соседнего участка при доме 22. Поскольку соседи, увидев межевой план его по существу вновь образованного участка, естественно, отказались согласовать его границы, Антипов в 2013 году обратился в гатчинский суд.
Я участвовал в данном суде, как представитель ответчиков.
Казалось бы, в этом деле всё должно быть ясно: вновь образованный земельный участок (ранее его не существовало в натуре) при доме 23 накладывается своей большей частью на участок при доме 22.
ПОЭТОМУ ПЕРВОЕ, ЧТО СУД ДОЛЖЕН БЫЛ ОПРЕДЕЛИТЬ, НАСКОЛЬКО ЗАКОННО ОБРАЗОВАН ДАННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ ДОМЕ 23. И ничего другого.
То есть главным обстоятельством данного дела является установление обстоятельства, где был выделен земельный участок Антипову приказом № 187 от 30.05.86.
Заявление Антипова попало к судье А.А.Гучановой. Первое заседание суда состоялось 08.10.13. Судья Гучанова (дело № 2-3077/2013, а затем 2-23/2014), нарушив ст.79 ГПК РФ (не начав рассмотрение дела по существу), на этапе разрешения судом ходатайств лиц, участвующих в деле, назначила экспертизу, причём, поручив её проведения тем же лицам, что проводили межевание участка Антипова. При этом, опять же с нарушением ГПК, ответчикам даже не была предоставлена возможность высказать возражения, а также предоставить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.
Ответчики подали встречный иск с требованием признать недействительной выписку № 153 от 02.12.08, выданную администрацией, что влечёт признание недействительной регистрации права собственности на земельный участок и требование снять его с кадастрового учета в связи с его физическим отсутствием по данному адресу.
При рассмотрении встречного иска (дело № 2-314/2014) судья Гучанова, по существу отказавшись рассматривать вопрос о законности регистрации участка Антипова, отклонила все наши ходатайства о запросах необходимой информации, в том числе по участку, зарегистрированному по адресу: д. Вярлево, ул. Дорожная, дом 5. Где, скорее всего, и были выделены эти 11 соток земли. При этом судья признала все наши запросы не имеющими отношения к делу, и в своём решении от 06.02.14 предпочла это обстоятельство вообще не исследовать и даже не упоминать.
Мы отмечали, что администрация МО «Пудомягское сельское поселение» задним числом утвердила Постановление № 232 от 16.11.1999 г. о предоставлении В.М.Антипову в аренду 1500 кв. м. на три года с правом строительства жилого дома по адресу: д. Вярлево, ул. Дорожная, дом 5а. Поскольку в это время улица Дорожная ещё не существовала (в соответствии с упомянутым Постановлением она появилась 03.10.2000). И дом 5а находится рядом с домом 5. То есть, мы показали, что у Антипова есть ещё один дом – рядом с д.5 по ул. Дорожная. И что администрация принимает документы «задним числом». Но суд на это также не обратил никакого внимания.
Не обратил он внимание и на то, что д.5 на улице Дорожная существовал, как мы показали, ещё 03.10.2000. И основаниями его появления и наличия земельного участка при нём никак не может быть договор аренды земельного участка при этом доме № 62/7 от 08.10.2012 г., ссылку на который непонятно зачем приводит в своём решении судья Гучанова. Причём, договор заключён для целей ИЖС, чего для земельного участка при доме 5 быть не может, поскольку этот дом существовал, как мы показали, ещё в 2000 году.
Вместо этого суд исследовал лишь полноту предоставления документов для регистрации права собственности гражданина на земельный участок и дом на нём. И на основании этого, вообще не анализируя наши доводы, суд объявил их юридически несостоятельными.
Надо отметить, что судья Гучанова в мотивировочной части своего решения приводит многочисленные документы, приложенные к делу, но никак их не анализирует, не обращает внимания, что они не имеют отношение к делу, противоречат друг другу, а многие документы, предоставленные администрацией, вообще явно не соответствуют действительности.
Хотя мы в процессе судебных разбирательств (и затем в апелляционной жалобе) привели анализ этих документов, доказали несостоятельность многих из них и отметили основные документы, имеющие значение для дела.
Таким образом, суд ни одного нашего довода, свидетельствующего о незаконном образовании данного земельного участка, не исследовал.
И в заключение суд выразил своё МНЕНИЕ, что нами выбран неправильный способ защиты нарушенных земельных прав. Мол, не надо было подавать встречное заявление, и незаконность образования участка Антипова должна быть рассмотрена в деле, где оспариваются границы участков, то есть, где истцом является Антипов.
Самое интересное здесь в том, что определением областного суда по данному решению нам было разъяснено, что судья Гучанова, мол, справедливо отказала нам в исковых требованиях, но исключительно только на основании последнего обстоятельства (мнения), а незаконность формирования участка Антипова она должна была рассмотреть в другом деле.
Но при последующем рассмотрении этого дела после проведения экспертизы судья Гучанова, незаконно сославшись на своё предыдущее решение, обстоятельств незаконного образования земельного участка Антипова уже не рассматривала.
Причём, главным обстоятельством, которое она использовала в этом деле, было событие, произошедшее несколько лет назад.
В связи с разногласиями между собственниками земельного участка при доме 22, созданными исключительно администрацией данного МО чередой безграмотных и противоречивых постановлений, решением суда от 07 июля 2011 года по делу 2-506/2011 (судья М.И.Крячко) была признана недействительной регистрация права общей долевой собственности на этот участок с целью изменения сведений о правах общей долевой собственности. Но как изменить эти доли, суд не указал. В результате это решение суда до сегодняшнего дня не выполнено, поскольку работники регистрационной палаты не могут никак принять решения об изменении в соответствии с решением суда долей в собственности на этот участок.
Вот именно эти обстоятельства и были использованы.
Судья Гучанова отказала в нашем ходатайстве приостановить рассмотрение дела до исполнения решения судьи Крячко, что представлялось необходимым в соответствии со ст. 215 ГПК. И неправомерно истолковала это решение суда, как лишение права собственности на участок при доме 22. Хотя действующее законодательство (ст.235 Гражданского кодекса РФ и ст.30.2 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) позволяет лишать права собственности на земельный участок только в случае отсутствия такого земельного участка или перехода права собственности к другому лицу. Причём, при наличии земельного участка возможность прекращения прав собственности на земельный участок предусмотрена только по личному заявлению.
А данным решением судьи Крячко в снятии с учёта участка, имеющего кадастровый номер 47:23:0314001:21, было, естественно, отказано. Решением суда по существу предлагалось его собственникам перерегистрировать право общедолевой собственности на их участок в ином размере. И только.
Но судья Гучанова законом пренебрегла. Тем более что точно также поступила экспертная организация, которой судья Гучанова поручила провести экспертизу по делу.
Экспертизу выполнила ООО «Гатчинское районное предприятие по землеустройству и проектированию» (эксперт Т.П.Коновалова и геодезист В.А.Сальников). В заключении эксперта № 260 от 03.03.14 было отмечено, что участок при доме 23 накладывается на участок при доме 22, поэтому один из них должен быть уменьшен. И дальше экспертиза сделала необоснованный вывод, что уменьшен должен быть участок при доме 22. При этом экспертиза ошибочно истолковала решение судьи Крячко: «Регистрация ранее существовавших прав общей долевой собственности решением суда была отменена… Так как документы, подтверждающие права ответчиков либо каких-то иных физических лиц на земельный участок при доме 22, в материалах дела отсутствуют, то … в качестве правообладателя должен выступать орган местного самоуправления – администрация МО «Пудомягское сельское поселение». Конец цитаты.
И в этом случае, считает экспертиза, нельзя, мол, допустить нарушения прав «законного правообладателя земельного участка при доме 23 – истца Антипова», то есть его участок не может быть уменьшен.
Как мы уже отмечали, данным решением суда признавалась недействительной не право собственности, а право общей долевой собственности в заявленном размере. В данном случае эксперт, а затем и судья, продемонстрировали незнание российского законодательства, которое, как мы уже отмечали, позволяет лишать права собственности на земельный участок только в случае отсутствия такого земельного участка. Если даже считать, что участок Антипова был сформирован законно, то в данном случае все правообладатели имели равные права, но участок при доме 22 имеет историю с 1952 года и зарегистрирован на 7 лет раньше. Именно это и надо было учитывать экспертизе.
Судья Гучанова своим решением от 12.05.14 поддержала столь безграмотный и неправомерный вывод экспертизы, но была ещё более категоричной: «В данном случае формирование земельных участков возможно лишь с уменьшением площади одного или обоих земельных участков. В этом случае могут быть нарушены права только правообладателя земельного участка при доме 23 – истца Антипова В.М., так как он является собственником земельного участка и его право на земельный участок зарегистрировано в надлежащем порядке… Так как имущественные права на земельный участок при доме 22 ответчиками не оформлены, то использование ими земельного участка возможно рассматривать, как самозахват».
Напомню, что Гучанова, к тому же, ещё и сама не дала возможность выполнить решение судьи Крячко.
И в заключение судья постановила взыскать с ответчиков полную стоимость экспертизы в сумме 90 тысяч рублей.
Что повлияло на столь безосновательное решение суда? Приятельские отношения между адвокатом Антипова О.Н.Гулевской и судьёй Гучановой?
Областной суд, как это у нас бывает очень часто, поддержал решения судьи Гучановой. В Определении областного суда по первому её решению судьи В.В.Рогачёва, Н.Л.Матвеева и Т.Е.Хрулёва, смешав все факты в общую кучу и никак их не анализируя, сделали вывод, что истцы не представили доказательств, что регистрация участка Антипова нарушает их права и законные интересы. Спор о законности формирования участка Антипова, мол, сводится к оспариванию границ и должен быть разрешён в рамках дела о границах участков, истцом в котором является Антипов.
А по этому делу судьи областного суда Н.М.Матвеева, Т.В.Ильичёва и М.Г.Титова основали свои выводы на неверном определении главных обстоятельств дела. Вообще не приводя наших доводов и противореча своему определению по предыдущему делу, областной суд признал справедливым использовать вступившее в силу решение судьи Гучановой об отказе признать недействительной выписку № 153 … Мол, законность формирования участка Антипова уже доказана предыдущим решением суда. Хотя, напомню, это решение в соответствии с предыдущим определением областного суда для второго дела не должно было иметь никакого значения. Законность формирования участка Антипова судья Гучанова обязана была доказать во втором решении.
Областной суд вообще в нарушении закона ничем не мотивировал отклонение доводов апелляционной жалобы, а отделывался лишь общими фразами: «доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм процессуального права», «доводы жалобы ответчика отклоняются…, поскольку их оценка дана судом первой инстанции в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ и является правильной»…
В результате Антипов, владелец уже трёх (насколько нам известно) земельных участков, часть одного из которых он недавно продал, сумел почти на 7 соток (в 2,6 раза) увеличить площадь своего участка за счёт соседей. И, по слухам, готовит этот участок к продаже.