В свете растущей инфляции, сокращающихся зарплат и прочих перипетий последнего года народ все более задается двумя вопросами, вернее плавно переходит от одного вопроса – что теперь будет с нашими деньгами, к другому – а где вообще наши деньги? Под «нашими деньгами» при этом понимают не абстрактные нефте\газо\лесо\оружейные доходы. С ними все понятно, «все украдено до нас»(С)
Вопрос относится к деньгам вращающимся внутри страны, обеспечивающим реальную экономику. «Деньги – это кровь экономики», опять же цитата. Один из путей, каким финансы способные помочь развитию страны превращаются, продолжая аналогию с кровью, в тромб я хочу рассмотреть.
«Велика Россия, а отступать некуда – позади Москва». А насколько велика сама Москва? Не на карте и не в глазах мирового сообщества, в материальном выражении? Статистика московского БТИ за 2011г.(подводится раз в 5 лет, поэтому более свежей пока нет) насчитывает около 40 000 жилых домов и 3.8 миллиона квартир. Объектов коммерческой недвижимости примерно в два раза больше – чуть более 85 000(впрочем это не окончательное число, есть и неучтенные). В этих зданиях живут и работают по официальной статистике 12 миллионов человек, по неофициальной около 20 миллионов. Отбросим на погрешности построенное за последние 2 года и будем оперировать этими цифрами.
Средняя цена квартиры в столице составляет 215-220 000 рублей за кв. метр http://www.rosrealt.ru/Moskva/cena , то есть от 10 миллионов рублей за классическую хрущевку - «сорокапятку» до 20 за квартиру большей площади в новостройках. Учитывая темпы строительства, можно взять среднюю цену московской квартиры за 15 миллионов рублей. Эту цифру умножим на количество квартир, 3.8 миллиона. Итог – 57 000 000 000 000(пятьдесят семь триллионов) рублей.
Не будем забывать и про коммерческую недвижимость. Ее площади конечно уступают жилому фонду, но это компенсируется большим количеством самих зданий и помещений, а также более высокими ценами на торговые площади. Чтобы не углубляться в подсчеты, возьмем стоимость московской коммерческой недвижимости как минимум равной стоимости жилого фонда и сложим их стоимость – получится абсолютно фантастическая цифра более чем в сто триллионов рублей.
В эту цифру никак не включены объекты инфраструктуры и земля, кроме той что непосредственно под зданиями. Также не учитывается культурная и историческая ценность. Речь только и именно об объектах недвижимости, стоимости по которой она реально покупается, продается, исходя из какой стоимости строится.
Между тем ВВП России за 2013г.(который наравне с 1913м статистика будет долго вспоминать как последний из благополучных довоенных лет) составил «всего-навсего» 66 триллионов рублей. Иными словами, чтобы купить Москву по текущим ценам потребуется заработок всей страны(включая и саму Москву) за пару лет.
Конечно, цифра сто триллионов абсолютно фантастическая, умозрительная - таких денег в России нет. По данным ЦБ денежный агрегат М2(сумма наличных и безналичных средств граждан, организаций и государства) сейчас составляет 31.4 триллиона рублей. Даже если прибавить гипотетические цифры "бежавшего" из страны капитала это не изменит картины.
Однако же большая часть населения страны – прежде всего те самые 12 миллионов официальных москвичей, но и "понаехавшие" тоже - искренне верят что столичная недвижимость - самый высоколиквидный актив. Более того, люди исходящие из этих представлений определяют экономическую политику страны.
Их вера не только на словах – владельцы московской недвижимости строят жизненные планы от ее рыночной стоимости, приезжие как жертву на алтарь божеству платят аренду и ипотеку, тяжелым многолетним трудом расплачиваясь за драгоценные кв. метры. Платежеспособный спрос на московские квартиры есть и даже увеличивается. Почему?
Отбросим мистику, а равно пошедший от Чехова образ стремления «В Москву, в Москву!» к центру культуры. Описываемые люди в подавляющем большинстве прагматичны и культуру на бутерброд не поменяют.
Может быть деньги, вложенные в столичную недвижимость – это доходное капиталовложение? И это сомнительно. Возьмем в качестве примера ставшую нарицательной стоимость аренды жилья в столице. Если верить приведенной ссылке – аренда 1-2 комнатной квартиры стоит в среднем 36-53 000 рублей в месяц. Для удобства возьмем цифру 50 000 рублей. Выше мы брали стоимость средней квартиры в 15 миллионов – аренда ее принесет владельцу 600 000 рублей в год, 4% годовых от стоимости. На практике будет еще меньше, ведь мы не учитываем перерывы в аренде, налоги с доходов и текущие расходы владельца.
Капиталовложение с такой доходностью нельзя назвать выгодным. Даже банковские депозиты приносят больше, а в реальном секторе экономики рентабельность выше в разы. Получить значимый доход от столичной недвижимости можно только одним способом - продав ее по более высокой цене. То есть единственная причина растущих вложений в растущие как грибы многоэтажки остается вера, вопреки очевидному, в рост их стоимости. Оборотная сторона неверия в заявления о стабильности курса рубля, темпах роста реального сектора экономики и правовой защищенности бизнеса.
Не могу сказать что осуждаю такой образ мыслей, он по меньшей мере оправдан. Осуждать, переубеждать и стимулировать вложения средств в более доходные и полезные стране сферы должно государство. Однако, за последние годы в этом направлении было сделано менее чем ничего. Примеры на слуху. Можно лишь порассуждать о перспективах:
Со всей очевидностью, в результате противостояния с Европой «живых» денег в стране стало меньше. Спрос на капитал рождает более выгодные предложения по его размещению, мы уже видим повышение ставок по банковским депозитам. Поскольку повысить доходы от столичной недвижимости не получится – цена аренды завязана на доходы арендаторов, а зарплаты и обороты торговли снижаются, «невидимая рука рынка» должна опустить цены на столичную недвижимость.
Но в ценообразование непременно вмешается административный ресурс. Дело не только в столичных квартирах самих чиновников и офисах прикормленного бизнеса. Недовольство москвичей, которым физически достать конкретных чиновников ближе и проще, пугает нашу власть гораздо больше бунтов в регионах. А снижение цен повлечет явное недовольство людей, считавших что они надежно вложили в недвижимость свои средства. Потому инвестиционные разочарования владельцев столичной недвижимости будут всячески купироваться. Раз «живых» денег в стране действительно нет(с чего мы и начали), утешать москвичей будут разнообразными льготами привязанными к прописке-регистрации. Какой то документ вроде существующей «социальной карты москвича» окончательно превратится во внутримосковский паспорт и количество привязанных к нему льгот будет расти. Снижение расценок за ЖКХ, о чем уже упомянул недавно президент, действительно бесплатное или хотя бы дешевое здравоохранение и образование, доплаты к пенсии, те же льготы на внезапно ставшую платной парковку и т.д. Все, чтобы побудить население страны дальше вкачивать деньги в содержание бессмысленного конгломерата, который на этих деньгах разрастается и требует еще больше. Порочный круг, финансовая пирамида. В итоге страна, по образцу ближневосточных нефтяных королевств, окончательно поделится на граждан и тех, кто на них работает.
А потом этот мыльный пузырь лопнет.