В двух предыдущих статьях мы рассматривали типичные ошибки, которые допускают продавцы недвижимости. Пока что речь шла об ошибках рекламной компании.
Но, допустим, что покупатель уже найден и настала пора заняться, собственно, продажей.
И первое, с чем мы сталкиваемся, это – документы. Так что ошибка шестая – ошибки в документах.
Чаще всего, это – именно ошибки. Никто их нарочно не делает, но по случайности или по незнанию, они встречаются, к сожалению, чаще, чем хотелось бы.
Вот, например, паспорт. Не счесть случаев, когда к сделке подходят люди с просроченным паспортом. Казалось бы, основной документ, удостоверяющий личность, неплохо бы проверить, до какой даты он действует. Однако, очень часто люди забывают, что паспорт в ЛР выдается на срок в 5 лет, которые проходят очень быстро.
Или документы на собственность.
Бывали случаи, когда человек, в свое время купив недвижимость, так и не дошел до Земельной книги. Согласно закону он – не владелец. А значит, продать не может.
Встречается ситуация, когда человек приватизировал или купил квартиру, приватизированную в ускоренном порядке. И на руках у него «зеленый» или «белый» лист. И он искренне уверен, что этого – достаточно. Однако, если дом, в котором расположена квартира, пошел на плановую приватизацию, о чем его известила соответствующая служба, то так просто продать свое жилье он уже не сможет. Сначала ему необходимо полностью завершить процесс плановой приватизации. А это – в лучшем случае, потерянный месяц.
Да, не забудем еще и про землю. С квартирой все хорошо, она приватизирована и занесена в Земельную книгу. А земля под домом? В последнее время мы часто сталкиваемся со случаями ,когда владелец недвижимости совершенно уверен, что все, что касалось приватизации его квартиры давно и успешно завершено, и даже внимания не обращает на то, что ему приходит извещение о необходимости перенять в собственность землю под домом. Фактически же, если процесс передачи земли уже начат, то продать квартиру, не закончив его, невозможно. И покупатель вынужден ждать, пока владелец квартиры завершит процесс приватизации земли под его жилым домом. А это – требует времени. И неизвестно, дождется покупатель, или решит приобрести недвижимость, не обремененную такими проблемами.
И, еще к вопросу о приватизации земли. Поскольку время приобретения самой квартиры и земли под ней – разное, то при продаже возникают разные обязательства по уплате налога на добавленную стоимость. Чтобы не оказаться в ситации, когда вы вынуждены нести неучтенные ранее дополнительные траты, лучше всего до сделки посоветоваться со специалистом.
Впрочем, финансовые ошибки мы будем рассматривать в следующем номере.
Есть еще один вид ошибок - ошибки чиновников. Как правило, это ошибки случайные, но от этого не менее досадные. К тому же, владелец недвижимости, как правило не компетентен, чтобы их распознать. И если не проверить документы заранее, то ошибка может проявиться только в момент заключения сделки у нотариуса, а это значит – сделка не состоится, или даже позже – при регистрации сделки в Земельной книге. А это может повлечь за собой либо долгосрочное устранение ошибки, либо, даже расторжение сделки.
И не будем забывать, что проблема с документами может возникнуть не вследствие ошибки, а – вследствие изменений после реигстрации собственности. Вот. Например, относительно недавно не состоялась сделка продажи частного дома иностранцу по совершенно необычной причине – изменилась таксация участка, на котором расположен дом. Крайний в поселке, после изменения плана таксации, участок оказался – в лесной зоне. А по закону, иностранцы не имеют права приобретать лесные угодья. И все, Дума разрешения на сделку не дала. А ведь владельцу дома приходило извещение! Да вот беда, он не придал этому никакого внимания, уверенный, что у него «все хорошо». Все-то хорошо, но сделка – «пошла лесом».
И, конечно, встречается порой и злой умысел, когда кто-то использует ваш адрес для того, чтобы задекларировать его, как место жительства. И лучше бы вам об этом узнать заранее, чтобы вас не застала врасплох эта неожиданность перед самой покупкой.
Но это – о документах.
А теперь – о людях. Потому что седьмая ошибка – неучтенные родственники.
Точнее, супруг или супруга.
Дело в том, что вне зависимости от того, на чье имя была приобретена недвижимость, но если она куплена в браке, то и принадлежит обоим супругам поровну! Не одному, а обоим. Поэтому, при продаже ли, дарении или любой другой сделке, согласие супруга – необходимо.
Кстати, о разводе. Речь не идет о взаимоотношениях супругов, проживают они вместе или врозь. Мы говорим только о документах. И даже если вы двадцать лет не живете вместе и понятия не имеете о том, где обретается ваша бывшая «половина», но официально вы не разведены, - будьте любезны, пригласите на сделку супруга. Чтобы он дал свое согласие. Нет супруга – нет сделки.
Но, допустим, вы разведены. А есть ли в решении суда запись о том, что имущество поделено и материальных споров нет? Вступил ли уже в силу до вашего развода закон, обязывающий устранить все имущественные споры до или во время бракоразводного процесса? Если да, то, скорее всего, ваше имущество уже поделено между вами. А если нет? Ну, тогда, пожалуйста, обеспечьте согласие вашего «бывшего» или «бывшей».
А если вы об этом не знаете и заранее не позаботились, то и сделки – не будет.
А будет – только разочарование.
Конечно, предусмотреть и описать в одной статье все возможные ошибки, как бумажные, так и человеческие - невозможно. Поэтому, от души советую - пусть ваши документы просмотрят профессионалы. И лучше всего – заранее. Чтобы, придя к нотариусу, подписать договор и получить свои деньги, а не потраченное время и отказ покупателя.
Да, кстати, о деньгах.
О том, как не потерять во время сделки свои «кровные», вы узнаете в следующей статье.