Если при пожаре не гасят пламя, а выносят мебель, то понятно, что дом обречен. Похожее отношение власти начинают демонстрировать к концепции долевого строительства.
Дыхание очередного кризиса все явственнее. Поскольку он в России далеко не первый, то очевидны все сопутствующие ему этапы и неприятности. В том числе очередной коллапс на рынке долевого строительства. С учетом кратного роста этого сектора за прошедшее со времен предыдущего спада время, возможные масштабы грядущего бедствия беспреценденты. Так, по оценкам ряда экспертов, общее количество «брошенных» дольщиков по сравнению с их официально признанной на начало 2014 года численностью может вырасти трехкратно, до 200 000 семей и более. А совокупный объем требований составит астрономическую сумму - порядка полутриллиона рублей. Сколько этой «радости» достанется нашему региону, предсказать пока невозможно. Для справки: к настоящему времени общая сумма обязательств красноярских застройщиков примерно по тридцати тысячам «долевым» договорам составляет около ста миллиардов рублей. Что сопоставимо с годовым бюджетом края. При этом, как отмечается на сайте регионального стройнадзора, «количество участников, вовлекаемых в долевое строительство, неуклонно растет. Итоги 2013г. свидетельствуют о значительном увеличении количества объектов долевого строительства, в том числе заключенных договоров долевого участия». А по данным Росреестра, только в первом квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого количество «долевых» договоров возросло почти в два раза.
Врезка: «В 2013г. в Службу поступили проектные декларации и отчетности застройщиков от 18 юридических лиц (новые застройщики), которые ранее не имели опыта привлечения денежных средств участников долевого строительства» (Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края ).
Защита не сработала
Большие надежды в части решения проблем обманутых дольщиков власти возлагали на вступившие в силу с этого года поправки об обязательном страховании (либо гарантировании) договоров долевого строительства со стороны финансовых организаций. Однако эти чаяния не оправдались. В письме ЦБ РФ, разосланном в конце марта, упоминается менее трех десятков страховых организаций, получивших лицензию на данную деятельность. Причем там практически нет «грандов и брендов», лидеров российского страхового рынка. Которые, по сути, дружно проигнорировали законодательное предложение властей об обязательном страховании интересов дольщиков. Аналогичным образом поступили и банки. Выдающие гарантии только ограниченному кругу самых надежных своих клиентов. Из тех, кто, прямо скажем, и сам в состоянии исполнить все обязательства перед инвесторами. Срочно же создаваемые с прицелом на этот вид страхования ОВС либо прочие, не относящиеся к «крупняку» средние и небольшие страховщики в лучшем случае способны удовлетворить претензии только самых первых обратившихся к ним лиц. Обеспечить, как максимум, десятую, а то и сотую часть всех возможных исков. Общая сумма которых, напомним, может составить полтриллиона и более рублей.
Врезка
«По мнению Следственного Комитета, в предыдущий кризис только Mirax Group С. Полонского нанесла ущерб дольщикам на сумму 5,7 миллиарда рублей»
Не мытьем, так катанием.
Ущербность последних поправок к закону 214-ФЗ, их явная недостаточность с точки зрения реальной защиты инвесторов сейчас очевидна для всех. В том числе и для власти, как законодательной, так исполнительной. Именно этим и объясняются последние московские инициативы. Так, в Госдуме дорабатывается проект закона, грозящий застройщикам многолетним лишением свободы.
- Мы вводим новый вид уголовной ответственности (предположительно Статья 2002 УК РФ - Редакция) в связи с необходимостью наведения порядка в сфере долевого строительства, - заявил депутат Александр Хинштейн.
Положительные заключения правительства и отзыв Верховного суда на этот закон, который предполагается принять до конца текущего года, уже имеются. Согласно ему, уголовная ответственность будет возникать в случае наличия ущерба в крупном (свыше пяти миллионов рублей) и особо крупном (свыше десяти миллионов) размерах. То есть, по сути, при эквиваленте стоимости двух-трех квартир. В первом случае предусмотрена санкция в том числе и в виде лишения свободы до двух лет. Во втором - в виде лишения свободы на срок до пяти лет.
- Данная норма будет носить не только характер, обеспечивающий неотвратимость наказания, но и выполнять важную профилактическую функцию. - считает А. Хинштейн. - Теперь застройщик десять раз подумает, обманывать ему дольщика или нет, поскольку за это придется отбывать реальный срок наказания...
Однако же случаев, когда горе-строители сознательно вводят в заблуждение инвесторов - единицы. Практически все руководители «сражаются» за выживание своих компаний до последнего - договариваясь с дольщиками и властями, пытаясь перекредитоваться в банках, уступая доли предприятий, продавая активы и так далее, тому подобное. Основная причина банкротств объективна - это резкое ухудшение привычных условий ведения бизнеса. И потому даже последующими массовыми посадками директоров и учредителей коллапс на долевом рынке предотвратить не получится.
Выбросить вместе с водой ребенка
Видимо, по этому Минстрой решил пойти по пути ленивого пастуха. Предпочитающего вырезать большую часть стада только для того, чтобы о нем не заботиться. Ныне «в верхах» прорабатывается новация, согласно которой по долевым договорам можно будет привлекать не более 10% стоимости недостроенных квартир. И Министерство строительства и ЖКХ предлагает ввести такое ограничение уже с 1 января 2015г.
- Поправки в закон о долевом строительстве могут быть внесены в Госдуму уже в весеннюю сессию, - заявил статс-секретарь - заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Плутник.
Причем планируется, что задаток дольщика будет поступать на "специальный номинальный счет в банке". Кредитное учреждение обязуется контролировать расходование данных средств строго по назначению, то есть на строительство конкретного дома. Если же застройщик не выполнит свои обязательства, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере, - считает Минстрой. Еще одним существенным дополнением станет обязанность передать квартиру покупателю не позже, чем через три года со дня заключения договора.
Ряд аналитиков видят в этой новации попытку банковского лобби поставить под контроль строительные компании, специализирующиеся на жилом строительстве.
- Финансировать 90% проекта для банков - большой риск, - комментирует ситуацию управляющий директор управления по работе с предприятиями строительного комплекса Альфа-банка Наталья Бочарова. Но не меньшим риском для предпринимателей является удушающая кредитная зависимость от профессионального заимодавца, умеющего «выколачивать» выданные деньги и зачастую контролирующего все расчеты заемщика.
Еще одним негативным следствием новвоведения станет увеличение конечной стоимости квадратного метра. Замена «бесплатного» в части уплаты процентов долевого участия на сверхдорогие кредиты российских банков приведет к соответствующему росту затрат на строительство. Предложенная министерством схема может привести к удорожанию жилья для покупателей более чем на 15%, - так, в частности, считает председатель «Общества взаимного страхования застройщиков» Александр Ручьев.
- Увеличит стоимость жилья на 20%! - более категоричен генеральный директор ОАО "СК АИЖК" Андрей Языков.
Однако самое главное последствие планируемого Минстроем ограничения - провоцирование спада жилого строительства в нашей стране. Сейчас на договора долевого участия приходится примерно половина общей площади возводимых объектов. Исчезнут деньги дольщиков - соответствующим образом снизятся объемы ввода жилья. Возрастет безработица, упадут доходы работников строительного сектора, налоговые отчисления и так далее, тому подобное. Таким образом, 10% квота долевого участия будет способствовать дальнейшему разрастанию кризиса, распространению его на пока еще растущий сектор жилищного строительства. По сути, все намечаемое означает капитуляцию власти, переход к политике минимизации своих усилий и возможных потерь вместо того, чтобы предпринимать меры по стимулированию рынка.
Однако уже есть альтернативная программа экономического возрождения страны через эффективную промышленную политику. Озвученная многими авторитетными лицами и организациями. В частности, Советником Президента России Сергеем Глазьевым, учеными Российской Академии Наук, федеральными и региональными Союзами товаропроизводителей и предпринимателей, и так далее, тому подобное.
Но только время покажет, будет ли она востребована.