В свете недавних высказываний заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина о жилищном строительстве в Москве, решение квартирного вопроса в Москве предстает в самом черном цвете. У меня на этот счет несколько иное мнение.
В прямом эфире передачи «Верхний пост» в LiveJournal («Живом журнале») 29 марта этого года Хуснуллин общался с известными блогерами Москвы и отвечал на их вопросы. Со слов чиновника, столица России попросту не нуждается в доступном жилье. Если сделать жилые «квадраты» доступными по цене, то есть сбросить цену на них до $2 тыс. за метр площади, то жители Москвы сразу же потеряют капиталы, которые они вложили в недвижимость. Кроме того, дешевое жилье привлечет огромные массы внутренних иммигрантов из России, и в переполненной Москве будет прирастать на 1 млн. человек населения каждые 2-3 года.
При этом из рассмотрения выпал вопрос о высокой стоимости «квадратов» в области жилого строительства, которая прямо утягивает за собой вверх цены на офисные, торговые и промышленные помещения. Это отпугивает возможных инвесторов, которые в противном случае были бы готовы вложить средства в строительство на территории Москвы. То же самое правило действует в любом регионе России. Таковы рыночные законы повсюду, и прямым распоряжением их не отменить.
Исполнитель прежде всего должен заботиться о благе покупателя. Это разумно, ведь иначе у застройщика просто не останется клиентов.
В целом по России, конечно, посткризисный спад спроса на недвижимость преодолен. Растущий спрос определяет рост цен на квадратный метр. Однако, похвастаться положительной динамикой цен могут Сочи, Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург. В большинстве городов России цены не могут преодолеть рубежа в 45 000 руб. за метр.
Но главное это то, что в первую очередь восстановились секторы жилой недвижимости «комфорт» и «эконом». Следовательно, делая ставку на строительство бюджетного жилья, выгоднее следовать правилу «три по пять сегодня, вместо двух по семь послезавтра». Тем более, что нуждающиеся в жилье граждане России действительно не могут ждать.
Для удовлетворения спроса на жилье именно бюджетного класса нужно строить не миллионы метров в год, а десятки и сотни миллионов. Это касается рынка России в целом. Применительно к Москве принцип строительства для широких масс входит в резкое противоречие с заявлениями Марата Хуснуллина и ставит правомерность заявлений, раздающихся в мэрии, под большой вопрос.
Вот другие мои публикации на эту тему:
Михаил Черкасов об удешевлении жилья
Публикация Михаила Черкасова от 30 ноября 2010г.
На данный момент в кулуарах власти и в СМИ активно обсуждается проблема поиска способов снижения стоимости квадратного метра жилья в Москве и других регионах России. Правительство Российской Федерации принимает ряд действенных мер, направленных на поэтапное увеличение доступности жилья для населения.
Многие потребители ждут каких-то резких изменений в этом направлении, однако профессионалы настроены более реалистично. Известный российский строитель, генеральный директор УК «Развитие» Михаил Черкасов высказал свое мнение по поводу реальности удешевления жилья в нашей стране. Как считает один из самых уважаемых в России экспертов в области строительства и недвижимости, получить реальное снижение стоимости квадратного метра жилья в нашей стране за счет искусственных мер крайне сложно. Эксперт видит главную возможность реального удешевления жилья в резком и значительном увеличении объемов строительства. Массовое строительство – единственный шанс создать доступное жилье в стране, а его нынешние объемы минимум в 3 – 5 раз уступают реальному спросу, что и позволяет заинтересованным лицам поддерживать на рынке высокие цены. Есть только один способ сделать доступное жилье в нашей стране - строить не миллионы метров в год, а десятки и сотни миллионов. «Спасти рынок жилья может массовое строительство. Без такого проекта не может быть по-настоящему доступного жилья, - комментирует Михаил Черкасов.- Нужно идти дальше. Строить нужно массово и ориентироваться на разного потребителя: от социального, жестко нормированного жилья, до коммерческих индивидуальных строений. Для любого жилья важно соблюдение нескольких принципов, среди которых - комфортная среда и достойное жизнеобеспечение».
При этом руководитель УК «Развитие» считает, что реальная стоимость жилья значительно ниже, чем та, по которой его предлагается покупать населению.
О необходимости увеличения объемов строительства доступного жилья все чаще говорят и представители власти. Однако пока существенного роста объемов строительства достичь не получилось, чему виной и кризис, и уже сложившаяся система на рынке недвижимости, когда продавать дешево не выгодно. По различным оценкам на то, чтобы увеличить темпы строительства в несколько раз, России потребуется минимум 5 – 7 лет. Однако когда объемы действительно возрастут, цены на рынке недвижимости существенно упадут, а жилье станет более доступным для населения.
Михаил Черкасов: решение проблемы нехватки жилья – в массовом строительстве
Публикация Михаила Черкасова от 23 ноября 2010г.
Массовое строительство жилья является решением проблемы строительного рынка, по мнению Михаила Анатольевича Черкасова.
Строительный эксперт Черкасов Михаил Анатольевич уверен – решение квартирного вопроса в массовом строительстве.
Рынок недвижимости оправился от застоя в кризис 2008 года и, как прежде, продолжает наращивать обороты по предложению новостроек и росту цены за квадратный метр жилья. Правительство РФ принимает различные меры для постепенного обеспечения доступного жилья для широких слоев населения. Однако, оптимистичным ожиданиям граждан на резкие изменения в вопросе стоимости жилья, дают профессиональную оценку эксперты рынка. Так, генеральный директор управляющей компании «Развитие», Михаил Анатольевич Черкасов, рассказал, какими видит реалии вопроса удешевления квадратного метра жилищного строительства.
Михаил Черкасов уверен, что в российских условиях, снижать стоимость строительства с помощью искусственных мер крайне сложно, и поэтому нецелесообразно. Известный эксперт главным инструментом по решению проблемы называет массовое строительство. Это воздействие фактически означает резкое и заметное увеличение физических объемов возведения жилья.
По словам Черкасова Михаила, ориентация на массовое строительство станет единственным шансом выхода из кризисного положения и позволит обеспечить доступное жилье. Эксперт отметил, что текущие объемы предложения эконом-жилья для широкого потребителя в 3-5 раз меньше реального спроса. Как следствие, идет поддерживаемый заинтересованными лицами рост цен на недвижимость. Ориентация на различного потребителя, реализация строительных проектов для разных групп: социальное жилье, жилье эконом-класса, индивидуальное и коммерческое домостроение. В этих моментах, как считает Черкасов Михаил, заключен залог успеха начатой государственной программы.
«Есть только один способ сделать жилье реально доступным – строить не миллионы метров в год, а десятки и сотни миллионов» - выразил уверенность, руководитель УК «Развитие» Михаил Анатольевич Черкасов.
Руководитель УК «Развитие» отмечает важность соблюдения принципов любого жилья – комфортное окружение, достойное обеспечение жизни, развития социальная среда.
Эксперт называет реальную стоимость жилья завышенной, в сравнение с той, которую предлагают на рынке потребителям.
Он отмечает, что представители власти также осознают необходимость наращивания объемов строительства доступного жилья. Эксперт прогнозирует, что Россия сможет только через 5-7 лет выйти на требуемые объемы строительства, так как рыночные механизмы и сложившаяся ситуация тормозят рост данного сегмента.
Черкасов Михаил также отметил, что рынок характеризуется стабильным спросом на малогабаритные и недорогие квартиры. Данный формат привлекает потребителей невысокой ценой, для банков же он интересен пониженными рисками и соответственно большими объемами предоставления. Такое предложение наиболее ликвидно на рынке, что сказывается на скорости продаж.
Для справки: Черкасов М.Ю. – генеральный директор и основной акционер УК «Развитие», признанный эксперт по рынку недвижимости и жилищного строительства.
УК «Развитие» координирует строительные проекты по всей России, являясь ведущим игроком рынка. Деятельность компании заключается: в управлении активами «Сбербанк-Капитал ГВСУ «Центр», строительной компанией «Паритет», реализации контрактов с Министерством Обороны РФ. Помимо строительных проектов, Черкасов М. Ю. – активно ведет программы социальной поддержки спортивных организаций. Черкасов Михаил Анатольевич в прошлом занимался классической борьбой и дзюдо – благодаря его инициативной помощи создан спортивный клуб дзюдо на Шаболовке на базе школы №9. В 2010 году школа признана лучшим специализированным образовательным учреждением страны. Также силами Михаила Черкасова поддерживаются международные программы «Семья и дзюдо», «Английский язык через дзюдо», «Дзюдо за мир».
Михаил Анатольевич Черкасов о жилье для военнослужащих
Публикация Михаила Черкасова от 18 октября 2011г.
Одна из острых социальных проблем страны — обеспечение жилой площадью семей военнослужащих. Долгое время все планы государства по этому поводу «повисали в воздухе» или реализовывались с большим скрипом. Еще два года назад, в 2009-м, более 67 тысяч военных были вынуждены обратиться в суды, пытаясь решить этот наболевший вопрос. Но в силу ряда объективных причин реальные подвижки начались лишь сейчас.
Михаил Анатольевич Черкасов, специалист по вопросам недвижимости, уверен: пришло время отдавать долги тем, для кого священный долг по защите Отечества стал просто повседневным трудом, к тому же, не слишком хорошо оплачиваемым. На повестке дня стоит вопрос об обеспечении жильем тех, кто уволился в запас и в 2000-е, и в 90-е годы. 88 миллиардов рублей из бюджетных средств уже выделено на эти цели. Если эти деньги пойдут строго по назначению, то снять остроту проблемы, если не решить ее окончательно, вполне возможно.
Только здесь нужна консолидация сил государства и бизнеса, в первую очередь строительного, не сомневается Черкасов Михаил Анатольевич, возглавляющий одну из успешных строительных фирм. Его предприятие, благодаря использованию новых технологий, обновлению оборудования, обучению персонала и грамотной организации труда сумело так отладить производственный процесс, что себестоимость квадратного метра сведена к минимуму. Не в ущерб качеству!
Многие коллеги Михаила Черкасова уверяют общественность, что строить менее чем по 50 тысяч рублей за метр квадратный убыточно. Очень мягко выражаясь, они лукавят. Или просто не умеют и не хотят эффективно работать. Проще выкачивать деньги из клиентов, чем озаботиться повышением производительности труда, поиском внутренних резервов.
Компании Черкасова Михаила это удается. Причем, в те самые 30 тысяч входит и стоимость отделочных работ, тогда как многие другие «умельцы» сдают вдвое, втрое более дорогое жилье с голыми стенами. Как говорится, — найдите десять отличий.
Михаил Черкасов: Статус, комфорт или союз этих достоинств?
Публикация Михаила Черкасова от 26 августа 2011г.
Быть столичным жителем стало скорее престижно, чем приятно. И многие москвичи уже вынуждены задумываться, что же для них важнее: статус или комфорт. Известно, что московская плотность застройки обогнала многие мировые мегаполисы, а жизнь «и в тесноте, и в обиде» не назовешь беззаботной.
Проблемы столичного бытия хорошо знакомы, нет нужды их здесь перечислять. Главное, пожалуй, в том, что ясно видят не только обитатели тесных кварталов Первопрестольной, но и дальновидные представители бизнес-сообщества. Такие, как глава строительной компании Михаил Анатольевич Черкасов. По его образному выражению, город «выливается за МКАД, как тесто из кастрюли».
И это движение поддерживают компании-застройщики, понимающие, что Москва и так слишком перенаселена, к тому же современные молодые люди, создавая семьи, часто предпочитают именно загородную недвижимость. Причины очевидны: экологические преференции загородного бытия плюс экономическая выгода. Ведь известно, что всего в получасе езды от Москвы стоимость жилья уменьшается на 1 миллион рублей.
Черкасов Михаил Анатольевич, будучи грамотным экспертом по недвижимости, понимает, что загородное строительство должно быть комплексным, включать и социально-инфраструктурное обрамление. И его компания готова возводить такие важные объекты, как магазины и больницы, спортзалы и кинотеатры.
Хорошо, что это стремление горожан к более просторным и чистым местам проживания поддерживают и власти Москвы и Подмосковья, поставившие в разряд приоритетных задач развитие предместий столицы.
Более того, активно обсуждаются планы расширения Москвы, включения в ее состав близлежащих территорий, на которых как раз и ведут строительство специалисты компании во главе с Михаилом Черкасовым.
А это значит, что очень скоро жители ближайшего «замкадья» смогут стать москвичами. Но до этого исторического события они успеют получить квартиры эконом-класса: по более доступной цене, воспользовавшись программой ипотечного кредитования.
Черкасов Михаил: Строить с прибылью без заоблачных цен — реально!
Публикация Михаила Черкасова от 19 июля 2011г.
Многие представители строительной индустрии массированно внедряют в сознание потребителя мысль: строить качественно означает строить дорого. Даже если не брать в расчет московские цены на новую жилплощадь, то и цифры по регионам способны вогнать в депрессию потенциальных покупателей. 50, 80, 100 тысяч рублей за квадратный метр новостройки. Не за дворцовые покои, заметьте, а за стандартные тесные «двушки» и «трешки». Чтобы приобрести эти «хоромы», молодые семьи (и не только они) влезают в долговую кабалу на десятки лет!
В итоге рушатся семьи, случаются трагедии, а «боссы» от стройиндустрии продолжают твердить об «объективных» обстоятельствах. К счастью, не все. Михаил Анатольевич Черкасов, гендиректор УК «Развитие», позиционирует свое предприятие как коллектив, желающий и умеющий строить добротно и в то же время экономично. При этом они не филантропы по основному роду деятельности. Цель бизнеса: получение прибыли — актуальна и для них, и прибыль таки имеется! Просто, считает Черкасов Михаил Анатольевич, доход нужен не любой ценой, не за чужой счет, а благодаря оптимизации собственной системы труда, вложениям в технологии, которые неизбежно окупаются, разумеется, при грамотном хозяйском подходе.
Если конкретнее, они умудряются сдавать действительно хорошее, качественное жилье по 30 тысяч рублей за тот же квадратный метр, «позолоченный» у других. Государство не самоустранилось от проблем отрасли. Как обычно, хотелось бы больше преференций от него, но и сегодняшние федеральные программы дают реальные шансы всем компаниям, готовым встраиваться в новые экономические реалии.
У стройфирмы Михаила Черкасова это получается, в том числе и благодаря участию в строительстве жилого фонда для отставных военных. Только в текущем 2011-м на эти цели из госбюджета выделяется порядка 88 млрд рублей. Практически реализована программа обеспечения жильем ветеранов Великой Отечественной войны, работает программа переселения граждан из ветхих и аварийных домов. Получается: кто не хочет строить дешево, ищет причины. Кто хочет, — находит возможности.
Черкасов Михаил Анатольевич о реальной стоимости жилья и эффективном бизнесе
Публикация Михаила Черкасова от 28 июня 2011г.
Почему-то укоренилось мнение, что эффективный бизнес — это сверхприбыли за счет «накручивания» цен на продукцию и оказываемые услуги. Не исключение и строительная индустрия, которая уже сама себе «наступает на горло», не желая сворачивать с проторенной дорожки «полета» цен.
После некоторого спада в период кризиса снова строительная отрасль переживает определенный подъем, особенно в сфере жилищного сектора эконом-класса. Большинство сограждан не готово платить «космические» цены за вполне земные квадратные метры.
Такое противостояние не может длиться долго, это точно знают эксперты и практики, в том числе Михаил Анатольевич Черкасов, генеральный директор УК "Развитие". Его коллектив — это профессионалы, которые много сделали для того, чтобы сделать свой бизнес эффективным по-настоящему. Они добиваются качественных сдвигов в производственном процессе за счет экономии затрат и человеческих ресурсов, выстроенной четко кадровой политики, обновления технического парка и технологических наработок.
Жилье для массового потребителя, особенно загородное, на территориях ближнего Подмосковья, участие в программе обеспечения жильем отставных военнослужащих и иные перспективные направления используются в полной мере. В этом тоже доля успеха компании, возглавляемой Черкасовым Михаилом Анатольевичем. Но главное, пожалуй, это их гражданская позиция и выверенная бизнес-тактика.
УК "Развитие" и ее гендиректор Михаил Черкасов строят комфортное современное жилье для среднего класса, по цене около 30 тысяч рублей за квадратный метр. И получают при этом средства на развитие, достойную зарплату сотрудников.
Компания строит не только собственно квартиры, но и социальное окружение жилых домов, всю инфраструктуру, необходимую для полноценной жизни их обладателей. Вариант доступного загородного жилья в экологически чистых районах выбирают молодые семьи. И их становится все больше.
Черкасов Михаил: Как сделать жилье доступным для покупателей
Публикация Михаила Черкасова от 28 октября 2011г.
Последнее бесплатное жилье в России было, наверное, при Советском Союзе. Сегодня приобрести новую квартиру или жилье на вторичном рынке может позволить себе далеко не каждая российская семья.
Как утверждает главный эксперт рынка недвижимости Михаил Анатольевич Черкасов, рост стоимости квадратного метра жилья в стране шел в последние годы особенно бурно и достиг максимума. В Москве один квадрат в новой квартире стоит около 90 тысяч рублей. По такой цене покупать жилье в столице могут разве только инопланетяне, шутит Михаил Черкасов.
Элитного жилья на рынке недвижимости продается достаточно, но те же жители Москвы не торопятся его приобретать, потому что в нем нет одного из показателей класса «люкс» – красивого вида из окна на горизонты столицы. Происходит это оттого, что плотность застройки в Москве слишком высокая. Зачастую такие элитные дома не имеют парковки для автомобилей, или стоимость парковочного места равняется стоимости самого автомобиля. Строительные компании терпят убытки, потому что не могут продать дорогое жилье.
Теперь поговорим о квартирах для обычных людей. Черкасов Михаил Анатольевич уверен, что строить жилье для среднего класса можно и нужно. Главный вопрос, сколько будет стоить метр жилья, чтобы быть доступным для покупателей.
Для того, чтобы снизить цену на жилье, нужно строить по стране даже не сотни тысяч, а миллионы квадратных метров новых квартир. Одним словом, нужно вывести строительство жилья на массовый характер, так считает известный строитель, генеральный директор УК «Развитие» Черкасов Михаил.
Компания «Развитие» готова предоставить новое жилье всем категориям покупателей – от социального до элитного уровня. Жилья должно быть много, чтобы был выбор на рынке недвижимости: кто-то купит квартиру в элитной новостройке или шикарный офис для коммерческой фирмы, а кто-то – небольшую квартирку в пригороде. Каждому – свое, но выбор должен быть всегда. Только массовое строительство жилья сможет решить квартирный вопрос для россиян.
Михаил Черкасов: Жилье по реальным ценам — взаимовыгодно!
Публикация Михаила Черкасова от 26 октября 2011г.
Строительная активность в стране заметно прогрессирует, увлекая вслед за собой и цены на недвижимость. Хотя в идеале должна бы быть обратная зависимость: больше вводимых площадей — меньше их себестоимость.
Почему не работают здесь общеэкономические законы? Потому что с ними вступает в противоречие пресловутый «человеческий фактор», так думает Михаил Анатольевич Черкасов — известный строительный эксперт. Если называть вещи своими именами, то рост цен обусловлен элементарной алчностью воротил строительного бизнеса и тех «околостроительных» структур, кто сделал его своей «персональной кормушкой».
Можно ли выдавать квадратные метры «на гора» без умопомрачительного полета цен? Оказывается, вполне можно.
Черкасов Михаил Анатольевич не только теоретик рыночных отношений, он руководит УК «Развитие» и сам занимается повседневной производственной практикой. Это опыт доказывает: жилье эконом-класса можно сделать качественно, достойно нашего потребителя при стоимости квадратного метра в 30 тысяч рублей.
Нет, это не благотворительность, а нормальная предпринимательская деятельность. При такой цене строители получают прибыль, вкладывают средства в обновление производственных линий, новые технологии, обучение сотрудников, повышение заработной платы коллектива и т.д.
Просто получение «легких» денег не стоит в планах этой компании. Михаил Черкасов и его сотрудники ищут резервы и находят их, не перекладывая свои заботы на плечи, вернее, в кошельки потребителей.
УК «Развитие» участвует в государственных программах, в первую очередь это касается обеспечения жильем военных. Для них выстраиваются комфортные современные дома, окруженные всеми необходимыми объектами инфраструктуры: медицинскими и культурными учреждениями, школами и детскими садами, спортивными площадками и прочими важными сооружениями.
Другой приоритет компании — жилое строительство в Подмосковье. Это очень выгодное направление, причем, для потенциальных клиентов — в первую очередь. Москва расширяется, аккумулируя прилежащие территории. Сегодняшнее дешевое жилье в пригородах вскоре вполне может изменить статус на столичное. И гарантированно вырастет в цене в ближайшие годы. Это перспективное вложение средств: в недвижимость, в здоровье и будущее семьи.