Б.И. Арлюк, д.т.н., проф., член Нью-Йоркской Академии наук
Условия ипотеки жилья в России не приемлемы для среднего класса
(опубликована в материалах научной конференции за 2011г)
Жилищная проблема населения в развитых странах решается главным образом через ипотеку.
При этом претендент на получение жилья должен иметь стабильный заработок для получения банковского кредита на стоимость приобретаемого жилья.
Процедура оформления ипотеки весьма проста – она требует наличия официальной справки о доходах и занимает около полутора месяцев от выбора подходящего жилья до приобретения собственности. Претендент заключает договор на приобретение построенного жилья с застройщиком и с банком на получение кредита, соответствующего стоимости жилья. Выбор приобретаемого жилья по стоимости определяется банком с учетом финансового положения заёмщика, так как величина выплат по ипотеке не должна превышать 30% от величины дохода заёмщика.
По заключенному договору банк оплачивает стоимость жилья застройщику, а заёмщик по договору выплачивает кредит банку, при этом жилье находится в залоге у банка до полной выплаты кредита, после чего заёмщик становится его собственником.
Ставки банковского кредитов по ипотеке на Западе обычно на 1,5-2% превышают ставки рефинансирования центральных банков и в настоящее время в странах ЕС составляют 3,5-4% годовых. Продолжительность выплат кредита по ипотеке может быть до достижения заемщиком 75-летнего возраста. При оформлении ипотеки от граждан ЕС обычно требуется оплата не более 20% стоимости жилья.
Такие условия ипотеки на Западе позволяют достаточно просто и быстро решить проблему обеспечения жильём для молодых специалистов сразу после завершения образования и устройства на работу.
В России существенно другие условия ипотеки, чем на Западе, которые анализируются в данной публикации.
Ставка банковского кредита в коммерческих банках до кризиса составляла 12-15% годовых, возросла до 20-23% в 2009г при кризисе, а в настоящее время составляет около 8-13%.
Эта ставка мало связана со ставкой рефинансирования ЦБ России (составляет около 8% в настоящее время), а представляет страховку банков от рисков возможного отказа заёмщиков от выплат по ипотеке из-за ухудшения материального положения.
При решении о выделении кредита на ипотеку банки не имеют реальной информации о фактическом материальном положении заёмщиков, так как их значительная часть в качестве источников дохода может указать в основном только «серую» зарплату без подтверждения справками об уплате налогов.
Для сокращения рисков банки требовали авансовых выплат по ипотеке не менее 30% от величины стоимости жилья, причем ипотека предоставлялась до достижения заёмщиком пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин).
В договорах по ипотеке обычно не предусматривается изменение ставки кредитования при изменении ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Законодательная база по ипотеке в России в целом идентична той, что принята на Западе.
Для определения величины месячных выплат по ипотеке в России, как и на Западе, используются две системы расчетов.
В первой принято равномерное погашение основного кредита, а на оставшуюся часть заёмных средств начисляется задолженность по ставке кредитования банка. Это определяет постепенное снижение величины выплат заёмщиком по ипотеке.
Во второй системе определяется постоянная величина аннуитетных платежей, исходя из условия полной выплаты заёмных средств за период ипотеки. В этом случае в начале выплат производится в основном оплата процентов по кредиту при небольшой или нулевой оплате основной задолженности. Основная задолженность выплачивается главным образом в конце оплат по ипотеке.
Параметры выплат по ипотеке при использовании двух упомянутых систем расчетов отличаются незначительно при небольших ставках кредитования, принятых на Западе, но имеют существенные различия при высоких ставках кредитования, принятых в России.
Для анализа нами выполнены расчеты параметров ипотеки за период 20 лет при различных ставках кредитования в пределах 3,5-23% годовых с использованием равномерного и аннуитетного погашения кредита.
Полученные результаты приведены в таблице 1.
Для упрощения расчетов было принято деление продолжительности ипотеки на годы, а не на месяцы, что определяет небольшую погрешность массива результатов, но их полную корректность для сравнительных оценок.
В частности, определены все основные показатели ипотеки: среднегодовые выплаты по ипотеке заёмщиком. в процентах от общей величины кредита, отношение величины общих выплат по ипотеке при использовании равномерных и аннуитетных систем расчетов, отношение выплат заёмщиком по ипотеке в первый год при двух системах расчетов, степень погашения кредита банку за половину срока ипотеки – 10 лет, а также среднемесячные выплаты по ипотеке в процентах от величины кредита.
Из приведенных данных следует, что при аннуитетном расчете общая величина выплат заёмщиком по ипотеке значительно выше, чем при равномерном гашении кредита, причем это отличие существенно возрастает с ростом ставки кредитования. Так при принятой в настоящее время ставке 13% годовых рост величины суммарных платежей по ипотеке только из-за принятой системы аннуитетного расчета составляет 24%.
Кроме этого, существенным недостатком аннуитетной системы при высокой ставке кредитования является то, что заёмщик в течение длительного периода выплачивает банку преимущественно только проценты по кредиту, а основная задолженность меняется очень медленно. Так за 10 лет выплат ипотеки в указанных выше условиях будет погашено только 28% основной задолженности банку, а при равномерной выплате было бы выплачено 50% кредита. То есть при желании заёмщика погасить ипотеку досрочно, он обнаружит, что его задолженность по кредиту изменилась незначительно.
Определенным недостатком равномерной системы гашения кредита и вызванных этим постепенным снижением выплат в течение ипотеки является необходимость увеличения месячных выплат на 17-24% в первый период использования ипотеки по сравнению с аннуитетным расчетом.
Это обстоятельство является основным негативным фактором, определяющим преимущественное использование на Западе аннуитетного метода расчета выплат по ипотеке при низких кредитных ставках.
Таким образом, в условиях России при высокой ставке кредитования ипотеки коммерческими банками применение аннуитетного метода расчета выплат по ипотеке приводит к искусственному весьма существенному завышению задолженности заёмщиков и чрезвычайно медленному погашению кредитов по ипотеке.
В настоящее время только Сбербанк использует систему расчета ипотеки при равномерном гашении кредита.
Все остальные коммерческие банки применяют аннуитетную систему расчета платежей по ипотеке, так как это обеспечивает рост дохода банков по ипотеке почти на 25% только за счет применяемого метода расчета. По существу банки вводят в заблуждение заёмщиков, обеспечивая себе существенный рост дохода за счет применения некорректной системы вычисления платежей по ипотеке, не соответствующей интересам клиентов. Такое положение должно быть изменено.
Наиболее существенное влияние на величину выплат по ипотеке оказывает ставка кредитования банка. Так при ставке кредита 13%, принятой в России до кризиса, заёмщик должен выплатить банку в виде основной задолженности и процентов по кредиту в два раза больше, чем при принятой на Западе ставке кредита 3,5%. При этом общая величина выплат почти в три раза превышает величину полученного кредита.
Ставки кредита по ипотеке, естественно, должна быть связана со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, составляющей в настоящее время около 8% годовых, а последняя связана с уровнем инфляции в стране, составляющей около 9% в год.
Таким образом, в настоящее время возможно некоторое снижение ставки кредитов по ипотеке до порядка 8-9% для банками с государственным участием, что приведет к сокращению ставок кредитования коммерческими банками. При этом в договорах по ипотеке должно учитываться изменение ставки кредита в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ, чего в настоящее время не предусматривается.
Другим фактором, определяющим доступность ипотеки, является высокая стоимость жилья в РФ, составляющая в настоящее время 60-70 тыс. руб. за кв.м, что существенно выше, чем в ЕС, где стоимость апартаментов эконом класса составляет в среднем около 1200 евро за кв.м или 45 тыс. руб.
Такие условия ипотеки в России при высоких ценах на жильё и высоких ставках кредитования являются не приемлемыми для среднего класса. что не позволяют решать жилищную проблему в России.
Можно полагать, что застройщики в РФ могут снизить цены продажи жилья при контроле государства. Однако, в ближайшие годы трудно ожидать существенного снижения ставок кредитования ввиду высокой инфляции в стране, составляющей в настоящее время 8-9%.
В таблице 2 приведено влияние доходов населения на доступность ипотеки в России.
В начале 2011г средняя зарплата в России составляла около 21 тыс.руб. в месяц. При этом можно полагать, что средняя зарплата так называемого среднего класса, составляющего около 7-10% работников, была около 40 тыс.руб. в месяц. Но именно средний класс является основным претендентом на получения жилья по ипотеке. Более бедные слои населения не могут претендовать на покупку жилья и улучшение жилищных условий.
Нами выполнена оценка возможности решения жилищной проблемы по ипотеке для семей среднего класса, состоящих из 2-3 человек, бездетных или имеющих одного ребенка.
В выполненных расчетах учитывается доход семьи из 1-3 человек, при этом порядка 20 тыс. руб. на человека в месяц должно быть истрачено на питание и все остальные расходы, а оставшаяся часть дохода может быть истрачена для выплат по ипотеке. Условия ипотеки приняты с выплатой 30% стоимости жилья в качестве первого взноса, а на остальные начисляются проценты по ставке кредитования 13,7 и 3.5%. Стоимость 1 кв.м жилья принята 60 и 45 тыс. руб.
Можно полагать, что для приемлемого существования семья из 3 человек ( муж, жена и один ребенок) должна иметь апартаменты общей площадью около 60 кв.м, семья из двух человек может удовлетвориться апартаментами общей площадью 45 кв.м, а один человек может проживать в студии площадью около 30 кв.м.
По результатам приведенных расчетов для получения и оплаты ипотеки за упомянутое выше жильё семья из трех человек должна иметь общий доход около 85 тыс. рублей в месяц, семья из двух человек - 60 тыс. руб., а одинокий человек должен иметь средний доход в месяц около 32 тыс. руб.
Такие величины дохода несколько превышают или близки к нашим оценкам доходов среднего класса в настоящее время. Эти доходы нами оцениваются порядка 75 тыс.руб. в месяц для относительно молодой семьи из трех человек с одним ребенком (муж - 45. жена - 30 тыс.руб.), 65 тыс.руб. для очень молодой бездетной семьи из двух человек (муж-40, жена-25 тыс.руб.) и порядка 40 тыс.руб. для холостых людей.
Из приведенных данных следует, что в настоящее время приобретение жилья в виде трехкомнатных квартир по ипотеке совершенно недоступно для семей среднего класса с одним ребенком, имеющих суммарный ежемесячный доход менее 75 тыс. руб.
Для бездетной молодой семьи из 2 человек приобретение по ипотеке 2-х комнатной квартиры возможно только в принципе на сравнительно короткий период, так как при рождении ребенка у них сразу перестанет хватать средств для оплаты ипотеки.
Возможности ипотеки существенно облегчаются при снижении стоимости жилья, ставки кредитования ипотеки при сокращении уровня инфляции в стране до 4-5% в год и увеличении доходов среднего класса, что может быть достигнуто в ближайшем будущем.
При этом вряд ли можно считать реальной возможность существенного снижения стоимости жилья менее 45 тыс. руб. за кв.м (1500 долл.) в наших климатических условиях при достаточно низких зимних температурах.
Однако, для семей из трех человек приобретение трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м по ипотеке становится возможным только при снижении стоимости жилья до 45 тыс. руб. за кв.м, ставки кредитования до 6%, но при этом среднемесячный доход семьи должен несколько возрасти на 5-10% и составлять не менее 75 тыс. руб. для возможности выплатах по ипотеке порядка 15 тыс. руб. в месяц.
Изложенные обстоятельства определяют также демографическую проблему, потому что семья среднего класса не может себе позволить иметь второго ребенка, так как при этом становится невозможным приобретение жилья по ипотеке или выплаты по ипотеке за уже приобретенную 3-х комнатную квартиру.
Исходя из полученных результатов, рациональным является сооружение в первую очередь одно и двух комнатных квартир по ипотеке для семей из 1-2 человек.
Продажа по ипотеке трехкомнатных квартир для семей с одним ребенком может иметь крайне ограниченный спрос в условиях России в ближайшие годы. Это определяет трудности решения в стране демографической проблемы.
Заключение
1. Необходимо законодательным путем обязать банки предоставлять заёмщикам на выбор условия ипотеки, определенные используемыми методами расчетов, а также предусматривать зависимость применяемых ставок кредита от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Соответствующим образом должны быть скорректированы уже заключенные договора по ипотеке между банками и заёмщиками.
2. В настоящее время приобретение жилья по ипотеке малодоступно для семей среднего класса с одним ребенком, ввиду недостаточных доходов, высокой стоимости жилья и высокой ставки кредитования по ипотеке, составляющей около 12% годовых. Это определяет трудности решения в стране демографической проблемы.
3. Для решения жилищной проблемы в России, при относительно низких доходах большинства населения, необходима государственная программа ипотечного кредитования при снижении уровня инфляции в стране до 4-5% и кредитных ставок по ипотеке до 4-6%, а также снижении стоимости жилья до уровня 1500 долл. за кв.м.
Арлюк Борис Ильич
b.arlyuk@mail.ru Тел.+7 921 305 03 03 Санкт-Петербург (июнь-август)
+34 622 932 638 Испания
Таблица 1. Влияние ставки кредита на параметры ипотеки сроком на 20 лет
ставка кредита,% годовых величина среднегодовых выплат заёмщиком по ипотеке отношение общих выплат по ипотеке при аннуитетном и равномерном гашении кредита отношение величины выплат в первый год ипотеки при равномерном и при аннуитетном гашении кредита параметры ипотеки при аннуитетном методе расчетов
годовые выплаты заёмщиком при равномерном погашении кредлита,% от величины кредита годовые выплаты заёмщиком при аннуитетном расчёте погашения кредлита,% от величины кредита степень гашения кредита за 10 лет ипотеки,% величина среднемесячных выплат,% от величины кредита величина общих выплат, % от полученного кредита
3,5 6,75 6,99 1,04 1,21 45,87 0,579 139
7 8,5 9,42 1,11 1,26 38,18 0,785 188
10 10 11,69 1,17 1,26 31,57 0,975 234
13 11,49 14,3 1,24 1,24 27,93 1,19 286
16 13,02 16,86 1,3 1,22 22,15 1,405 337
23 16,49 23,35 1,42 1,17 15,37 1,95 468
Таблица 2. Необходимый доход в России для приобретения жилья по ипотеке
количество членов семьи совокупный доход семьи, тыс. руб в месяц возможности выплат по ипотеке, тыс. руб в месяц возможности оплаты ипотеки за квартиру площадью кв.м
при цене 60 тыс.руб за 1 кв.м и ставке кредита 10% годовых при цене 45 тыс.руб за 1 кв.м и ставке кредита 10% годовых при цене 45 тыс.руб за 1 кв.м и ставке кредита 7% годовых при цене 45 тыс.руб за 1 кв.м и ставке кредита 3,5% годовых
3 120 60 147 195 243 327
100 40 98 130 162 218
90 30 73 98 122 163
80 20 49 65 81 109
70 10 24 33 41 54
2 120 80 195 260 324 435
100 60 147 195 243 327
80 40 98 130 162 218
70 30 73 98 122 163
60 20 49 65 81 109
50 10 24 33 41 54
1 40 20 49 65 81 109
35 15 37 49 61 82
30 10 24 33 41 54