Развитие застроенных территорий становится модным градостроительным трендом. К сожалению, и в этой части Красноярск серьезно отстает от других городов.
Наиболее масштабно к этим вопросам подошли в Санкт-Петербурге, где принята программа сноса многочисленных кварталов пятиэтажных «хрущевок». Для нас это проблема достаточно далекого будущего. Для начала надо решить проблему полутысячи в основном деревянных двухэтажных домов, большая часть которых находится в аварийном либо близком к этому состоянии. Причем средств бюджета хватает на снос и расселение максимум полутора-двух десятков подобных бараков в год. Потому для Красноярска более актуален опыт Иркутска, Перми и ряда других городов, где реновация началась именно с такого ветхого жилья.
А как у соседей?
На берегах Ангары под первый проект развития застроенных территорий определили семь гектаров с четырьмя десятками признанных аварийными двухэтажек на три с половиной сотни квартир. Сносится 16 тыс. кв. м, предполагается возвести 130 тысяч. Расселение и реконструкция сетей возложены на инвестора, социальные объекты возводит город. Все работы по договору должны быть завершены до 2020 года. Однако пока нет решений по ряду принципиальных вопросов – сроки и очередность сноса домов, выкупные суммы для собственников…
У Перми опыт РЗТ более солидный – с 2009 года. За это время расселено достаточно много аварийных домов, причем без всяких вложений со стороны бюджета. Ситуацию с выкупными суммами на Урале курирует отдел жилищных отношений муниципалитета, который заказывает оценку недвижимости, договаривается с собственниками либо решает вопросы в судебном порядке.
А вот в Новосибирске в 2011 году город взял на себя долю затрат по РЗТ, в ряде случаев принимая на себя даже расходы по сносу и расселению части аварийного жилья. В Абакане за бюджетные средства производят реконструкцию инженерных сетей. В январе текущего года первый договор РЗТ заключен и в Железногорске. Там под снос и расселение определены построенные в 1950-е годы два 14-квартирных деревянных жилых дома на 28 квартир и 40 собственников. Все расходы возложены на инвестора. Мэрия бывшего «совгородка» заинтересовалась механизмом развития застроенных территорий летом 2012-го, примерно в те же сроки, когда эту проблему подняли и в Красноярске. Однако у соседей, в отличие от нас, все вопросы реализации РЗТ решены гораздо оперативнее.
Ни шатко ни валко
Именно так можно охарактеризовать ситуацию с развитием застроенных территорий в нашем городе.
– Красноярск решил сначала разработать проекты планировок, а лишь потом выставлять кварталы на торги под РЗТ, чтобы не получилось «лоскутного» одеяла, – объяснил причины этого исполнительный директор Союза строителей Андрей Тихонов.
– Сегодня мы ищем различные механизмы взаимодействия по этому вопросу, – подтвердил заинтересованность мэрии глава департамента градостроительства Андрей Лапицкий.
Основные бонусы муниципалитета и жителей связаны с тем, что реновация ветхих кварталов значительно ускорит их снос и расселение, причем без отвлечения на эти цели средств дефицитного городского бюджета. Кроме этого, появляется возможность большего влияния на застройщика в части архитектурно-планировочных решений за счет утверждения проекта планировки застраиваемого участка. Зачастую экономика позволяет возложить на инвестора также затраты по реконструкции инженерных сетей и возведению социальных объектов с последующей их передачей городу.
Застройщик же получает «чистый», достаточно прозрачный по обременениям земельный участок, разнообразную поддержку властей – административную, юридическую, организационную. Наличествующую инженерно-коммунальную инфраструктуру и ряд других бонусов. Причем, как показывает опыт Санкт-Петербурга, зачастую заложенный в советские времена запас прочности и мощности сетей достаточен для того, чтобы не вкладываться в их глобальную модернизацию.
– Несмотря на более плотную застройку, недостатка в ресурсах нет. Например, водопотребление, – свидетельствует Владимир Ефремов, директор проектов компании «Реновация». – Так, утвержденный норматив составляет 350 литров на человека в день. С учетом роста населенности вроде бы надо менять всю систему подвода воды, начиная от источника. Но результаты многолетнего мониторинга показали: фактический расход составляет 150-160 литров, что в 2-2,5 раза меньше. Мы привлекли местные профильные компании, выполнили гидравлический расчет, посчитали прирост населения, объем потребления исходя из факта и получили подтверждение, что существующих сетей на планируемый объем жилищного фонда хватит. Водоканал не возражает, что норматив водопотребления завышен. Расчет обоснован, все компьютерные модели доказательны. Пока пересмотра нормативов и размера платы за водопотребление нет, но работа в этом направлении продолжается.
В каждом шкафу свои скелеты
Несмотря на определенную специфичность процесса, использование механизма развития застроенных территорий сталкивается с рядом знакомых каждому занимавшемуся расселением застройщику.
– Самое тяжелое – это работа с жителями, – отмечает Владимир Ефремов. – Многие ждут инвестора как спонсора, который решит все их проблемы. Но если в предлагаемом к сносу доме есть хоть два-три несогласных, мы просто разворачиваемся и работаем в другом месте. Пусть с ними все вопросы решают их соседи. Нельзя позволять манипулировать собой или спекулировать ситуацией.
Причем, как отмечает питерский эксперт, запрет на прописку и отчуждение по предлагаемому в режим РЗТ жилищному фонду устанавливать нельзя, поскольку это противоречит Конституции. В результате отмечены факты появления риелторов, которые пытаются скупать на территориях реновации квартиры с целью в последующем нажиться за счет требования непомерных выкупных сумм.
Анекдот в тему:
Водитель КамАЗа, уснув за рулем, нечаянно стал участником программы по сносу ветхого жилья.
Иные сложности возникли на Урале.
– Появилась новая тенденция, – говорит Андрей Головин, курирующий РЗТ в Перми, – а именно собственники домов не согласуют выкупные суммы, проводят капремонт своих зданий и выходят в суд с обратными исками. Требуют отмены признания их аварийными.
Отдельная тема – работа с находящимися на границах развиваемой территории непрофильными объектами.
– Если они находятся в собственности, то их надо выкупать, что создает дополнительные возможности для застройщика. Как правило, дополнительные участки лучше и выгоднее вовлекать в программы и объединять со своими, – считает Владимир Ефремов. – Если же о выкупе договориться не удалось, все равно как минимум с момента разработки проекта планировки с такими собственниками работать надо, чтобы у них были ясные перспективы по развитию своих объектов в гармонии с окружающей территорией.
– Больше всего люди боятся злоупотреблений со стороны застройщика, – заключает директор проектов компании «Реновация». – Потому нужно создавать референтные для населения инструменты по взаимодействию между обществом расселяемых кварталов, властью и инвестором.
– Пока в эту воду не окунешься, всех проблем не узнаешь и не увидишь, – так были подытожены итоги «круглого стола» по РЗТ, состоявшегося в рамках Архитектурно-строительного форума.
Первая ласточка
Похоже, и в нашем городе закончилось время семь раз отмерять, перед тем как резать.
– По кварталу на улице Добролюбова, правый берег, где очень много двухэтажных бараков, город готовит проект планировки, – сообщил Андрей Тихонов. – После слушаний по нему участок будет выставлен на торги под РЗТ.
Лучше поздно, чем никогда, – гласит русская пословица. Однако мудрые люди считают, что хорошее дело совершить никогда не поздно. Будем надеяться, что в Красноярске в отношении использования механизма развития застроенных территорий окажется справедливой иная поговорка. Та, в которой говорится, что русские долго запрягают, зато быстро ездят.
Анекдот-постскриптум:
Спекулянт – это тот, покупает дешево, а продает дорого. Инвестор – это тот, кто покупает дорого, а продать зачастую не может вообще.