С началом учебного года у сына, у меня вдруг проснулась ностальгия по рефератам, курсовым и тематическим обзорам.
Поэтому вашему вниманию предлагается отчет о проделанном исследовании наметившихся и продолжающихся тенденций в сфере инвестиций в зарубежную недвижимость.
В работе использованы открытые (и предоставляемые через подписку) отчеты компаний и порталов, таких как: Cushman & Wakefield; Prian.ru - Недвижимость за рубежом; Knight Frank ; Дайджест недвижимости российской и зарубежной; и прочие бескрайние просторы.
Начнем с приятных новостей для инвесторов в коммерческую недвижимость и с моей любимой Швейцарии, объявившей о снижении ипотечных ставок до рекордной отметки за счет снижения ставки рефинансирования. Так, к примеру, выглядит движение вниз по ипотечному кредиту сроком на 5 лет - с 2,25% до 1,85%. Получается, что тот, кто взял ипотеку, платит в 3 раза меньше, чем персонаж, снимающий аналогичный объект в аренду.
Далее чуток южнее, в страну сангрии и риохи с ломтиком хамона – Испанию, приготовившую сюрприз для желающих купить недвижимость до конца 2011 года. Так, теперь налог на новостройки составит всего 4%; акция продлится до 31.12.2011. Также вовсю идет активное обсуждение вопроса по открытию мультивиз, сроком на 5 лет. Обещают к октябрю определиться, а пока вовсю рекламируют новостройки – виллы, шале и небольшие апартаменты на первой линии в обрамлении развитой инфраструктуры.
Тем, кто активно следит за кризисами в Грециях, может встать перед дилеммой - покупать либо сейчас, пока стоимость кучкуется возле отметки «ой, почти самая низкая стоимость жилья в Евросоюзе», либо подождать, пока цены начнут отжиматься еще ниже. Ничего не хочу сказать определенного, но имейте в виду, в Греции есть различие между рыночной стоимостью, по которой недвижимость покупается и продается, и формальной стоимостью, связанной с величиной налогов, взимаемых государством. Так на практике налогооблагаемая стоимость выходит меньше рыночной с разницей от 10 до 60 % рыночной стоимости. По существу, это щедрый эдванс со стороны налоговой службы и министерства финансов Греции потенциальному покупателю, лишь частично выплачивающему налоги. Но именно этот разниц и теребит сознание в квесчене «ту брать ор нот ту брать». С одной стороны, есть выгода в быстром приобретении недвижимости. Ведь тягостная экономическая и финансовая ситуация, скорее всего, подтолкнет правительство к увеличению налогов на сделки. А это повысит формальную стоимость жилья. Однако есть одно большое «но» – не суть, что рост формальной стоимости поднимет и рыночный ценник. В любом случае уменьшится часть стоимости, не облагаемая налогами. А значит, аппетит и профит с последующей перепродажей потеряет всякий смысл. В любом случае я бы посоветовала подождать месяц-другой. А пока приглядеться к Китаю и США. Замечу – пока лишь приглядеться.
Как видно из отчетов и докладов вышеупомянутых консалтинговых компаний за 2010 год, поднебесная уверенно лидирует в хит-параде по привлекательности инвестиций в недвижимость, тройку лидера замыкают Штаты и Великобритания, далее следуют Сингапур и Индия. Эксперты едины во мнении, никто не гарантирует, что ситуация не поменяется вслед за телодвижением политических настроений данных стран. И разрешительных мер. Поэтому вывод очевиден – если сумма не совсем жжет поверхность бедра, можно подождать или начать со страны, с облегченным визовым режимом и пару-часовой дальностью лёта.
К примеру, Черногория, край первозданной красоты, мягкого и пушистого климата, чистейшей Адриатики, близости к нашему менталитету плюс ностальгия по социалистической дружбе. Всё это сделало свое черное (в хорошем смысле) дело, так что бери – не хочу: налог на покупку недвижимости—3%, налог на прибыль—9%, НДС—17%. И пусть цены выше, чем в той же Болгарии чуть ли не в 1,5-2 раза, а в затылок уверенно дышит испанский демпинг, сегодня пальму первенства я отдаю Монтенегро. Быть может за её уединенность, кристальность и натуральность, которая стоит того, чтобы не бросаться в первую попавшуюся в интернете рекламу в надежде урвать кусочек рая на шаговой доступности к морю за какие-нибудь 40-45 000 евро. Это не тот случай. Хотя если вам приспичило супер-элит, то лучше обратиться в другую, более гламурную территорию.
К примеру, Лазурный Берег Франции. Кстати, именно здесь можно воспользоваться практикой по созданию предприятия SCI — Societe Civile Immobiliere, дающей весомые преимущества с целью приобретения, распоряжения недвижимым имуществом и налогообложения. Прелесть в том, что соучредителями SCI могут стать супруги или члены одной семьи. Причем, как показывает практика, подобная форма предприятии - идеальная таблетка от головной боли, возникающей при разделе имущества, ибо каждый из учредителей изначально владеет какой-то определенной его частью. Ну и на десерт – бесспорно ощутимые льготы в налогообложении при наследовании недвижимого имущества. И для тех, кто уже почти собрался рвануть на лазурь, и прикупить объект для инвестиций - крохотное замечание, касающееся перечисления оплаты. Ну не любят французы оффшорные зоны. Так что рекомендуем побеспокоиться заранее, и открыть персональные трансфертные счета в грамотных и правильных банках, к коим можно отнести Шенген, а также любой банк мира, входящий в лучшую сотку.