или особенности капиталовложений в недвижимость Лазурного берега.
Начну с босоножек. Аквамарин – это насыщенный синий цвет, который привлекает внимание, вызывает зависть и восхищение, а также желание сравнить – а могла бы ли я надеть такую красотень. И если да, то куда…и потом, сколько она стоит. И что будет, если я запачкаюсь, и один каблук сломается. Где найти замену. Впору личного мастера иметь, чтобы во время эксклюзивную набойку заказал, и особую "чистялку" для нежнейшего атласа отыскал, и щадящую дезинфекцию устроил.
Подсчитали? Все еще хотите владеть эксклюзивной обувью? Точнее, недвижимостью на побережье? То есть вкладывать, вкладывать, вкладывать?
Тогда вперед. За личным мастером, точнее застройщиком-тире-продавцом, в чью философию включаются такие понятия, как комплексный подход в содержании объекта (клининг и уборка придомовой территории, включая профилактику и ремонт системы климатизации и отопления).
Также имейте в виду, что в будущем вам понадобятся систематические проверки вашего объекта на предмет:
- контроля за вашей охраной, телодвижений архитектора или дизайнера, работающего в ваше отсутствие.
- сопровождение ремонтно-строительных и оформительских работ,
- контроля работ по расширению жилплощади, структурных изменений или замены того или иного оборудования на вашей вилле.
Все это подразумевает более чем серьезные затраты и долгосрочную перспективу.
Теперь поговорим о вечном – о желание человека производить впечатление, дабы вызвать (см. выше) зависть и восхищение у окружающих.
Что делать, если желание удовлетворить понты огромное, но соответствующими финансами не подкрепленное?
Аналитика прошлого года демонстрирует весьма позитивную тенденцию. Оказывается, даже в самой Ницце можно купить весьма скромные по цене апартаменты (старт от 250 000 евро) и наслаждаться всеми прелестями лазурной жизни.
Естественно, речь идет о более чем скромных апартаментах с одной спальней, без люксовой отделки и прочих излишествах, как то личный бассейн и садовник с торсом культуриста. Что до сроков проживания, то вы смело можете рассчитывать собственное пребывание в течение ста дней, а остальные дни – сдавать в аренду.
Также можно обратиться к сравнительно недавно созданному механизму Lease-Back.
Как выглядит схема. В первую очередь, вы ищете компанию-застройщика, портфолио которого блещет как минимум десятком успешно реализованных проектов формата лиз-бэк. Чем больше опыта, тем выше вероятность зайти в проект в стадии пресэйл (pre-sale), то есть за месяц-полтора до начала официальных продаж, что опять же значительно увеличит размер вашей прибыли.
После того, как вы разобрались с компанией и его командой, смотрим сам объект: месторасположение (плюс наличие инфраструктуры), имя управляющей компании, которая будет лелеять объект после постройки, затем – каковая будет планируемая заполняемость (если речь идет о целом комплексе апартаментов), ну и срок сдачи (что там по календарю в данной местности – олимпиада, или еще какое глобальное мероприятие). Все это, так или иначе, будет влиять на ликвидность объекта в будущем – то есть на плотность вашего кошелечка. И количество нуликов на вашем счётище.
Теперь глядим на возможность ипотеки, ибо любой грамотный лиз-бэк идет в тандеме с уникальными условиями: как правило, это ипотека до 65-70% от стоимости объекта, на 18-20 лет, с фиксированной ставкой от 3,25% до 3,75%.
Для чего был придуман лиз-бэк. В первую очередь, это бонус для приобретателей - освобождение от уплаты НДС в размере 19.6%, далее - это гарантированный доход от сдачи в аренду: до 4.25% ежегодно в течение 20 лет, плюс возможность личного проживания: сроки зависят конкретного объекта, начиная от 1 до 4 недель в год.
Что у нас по оплате. Как показывает практика, крупные компании резервируют от 5% от стоимости, затем вы кладете депозит: 25%- через 3-4 месяца, после регистрации договора нотариусом, а остальная часть суммы идет либо за счет ипотечного кредита, либо поэтапно к моменту сдачи комплекса в эксплуатацию
Также известны схемы с так называемым «самовыкупом», когда покупатель привлекает ипотечный кредит в размере 50% от стоимости на 20 лет, а свой гарантированный от сдачи в аренду доход тратит на оплату всех расходов и налогов на недвижимость, а также на выплату процентов по ипотечному кредиту. И что важно - гасит само «тело» ипотечного кредита за счет тех же денег, которые идут от сдачи в аренду.
Подобный самовыкуп позволяет покупателю стать обладателем апартаментов в престижном районе французской ривьеры всего лишь за 50% от стоимости объекта плюс расходы на регистрацию права собственности и оформление ипотечного кредита.
В случае, если вы вдруг передумаете, схема lease-back максимально позволяет вернуть свои вложения через продажу объекта на вторичном рынке. Ежели нет – тогда помимо гарантированного дохода, приобретатель французской лазури может рассчитывать на рост рыночной стоимости апартаментов. Вот уже около десятка лет ежегодный рост стоимости такого типа недвижимости в Каннах составляет не менее 5%.