В 2006 году вступил в силу федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (№ 93-ФЗ от 30.06.2006). Этот акт с легкой руки депутатов окрестили "дачной амнистией". Сравнение явно неудачное, так как принимаемый термин амнистия не отражает самой сути. Никто никого не собирался «прощать» или «миловать». Государство своего не упустит. Прошло время, можно подводить итоги? Ошибаетесь господа! Все еще впереди. Это показали последние события нашей российской действительности. Сносы домов, заборов, разорение участков, незаконное лишение имущества. Всего не перечислишь. И здесь наша простая человеческая логика не работает. Мы, простые граждане, понимаем это так – двадцать лет участок земли я обхаживал, удобрял, вкладывал в него материальные средства, увеличивал его стоимость. Пришел государственный дядя и сказал - «хана» тебе, это теперь не твое! Но, к сожалению, у нас в России все через этого дядю, выполняющего чей-то заказ, вернее через его одно место, все и решается. Закрываем глаза на явное беззаконие во власти и требуем исполнение закона с простого человека! Если этот простой человек, умышленно или по незнанию 10 -20 - 30 лет назад срубил одно дерево на своем участке, как это дерево теперь по предписанию лесхоза вновь на этом месте вырастить должно? А если он домик маленький себе построил, для того, чтобы потом энергично повышать ВВП страны и государству своему здоровым служить? А вы его в грязь мордой! Ковшом экскаваторным по морде? Озлобиться человек может. 60% населения нашей страны имеют земельные участки, на которых пытаются, и отдохнуть, и овощи и фрукты вырастить. Земли в России не меряно! А населения с гульки нос! Зачем умышленно молодежь в банковские кредиты загоняете! Уничтожаете молодые семьи! Дайте им землю, построятся сами, и остановите вакханалию цен на рынке жилья! Абсурд – по стоимости строительства занимаем третье место в мире! И наше умное правительство еще и под свою логику подводит. А я скажу просто! Хотите здоровую нацию – отдайте людям землю! И налоги установите! И вам хорошо и народу хорошо. Ведь разделили всю страну на вотчины – государство (чиновники) и народ. «Кошмарите» страну законами и силовыми структурами. Нельзя так господа с великой нацией, нельзя!
Согласно статье 55 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (часть 2), а их конституционно допустимые ограничения возможны только на основании федерального закона (часть 3).
«Из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике и, следовательно, неизбежно ведет к произволу.» Чиновник себе работу выдумывает, зарплату все хотят получать. Им же легче отписку дать – все по закону! Слово придумали - корпоративная этика! А по-русски – круговая порука! «Неопределенность позволяет органам исполнительной власти квалифицировать оформление прав, например, на земельный участок как первичное его предоставление без учета долговременного фактического пользования. И как следствие по собственному усмотрению определять, в какой форме он подлежит передаче во владение, что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом (статья 19, части 1 и 2, Конституции Российской Федерации).»
Ситуация с «дачной амнистией» оказалась намного сложнее и запутаннее. Да и сфера действия принятого ранее документа намного шире: это и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, индивидуальные жилые дома, гаражи и, что примечательно, даже жилье в многоквартирных домах. Я попытаюсь остановиться на одной стороне вопроса - дачные и садоводческие товарищества. Потому что занимаюсь этим вопросом в течении…пяти лет! И конца и края этому не видно.
Вопрос о «дачной амнистии», явно становится политическим. Эту фишку разыгрывают все российские партии. Неоднократно об этом говорил президент, вице-премьер, этой проблемой заинтересовались и члены Общественной палаты Российской Федерации. С одной стороны, люди не могут понять, почему многие годы подтвержденное право на законно полученные сотки (членство в садоводстве, оплаты, книжка, план участка и т.д.) приходится вторично подтверждать! И почему, выданная двадцать лет назад книжка о членстве в товариществе вдруг потеряла юридическую силу? Почему вдруг, после пользования землей долгие годы и практически бесплатно, садовод обязан доказывать, что это не земля лесного фонда, а лесхоз не обязан доказывать, что это его земля? Но у садовода есть на руках членская книжка, а в лесхозе только белые пятна на картах! Город выделял землю…в районе, налоги платят садоводы в район, а лесхоз составляет протоколы на «самозахват». Абсурд! Необходим закон о том, что если чиновники «прошляпили» - несут ответственность именно они все, даже руководители этого ведомства, находящиеся на пенсии. Но не простой гражданин. Ему выделили в правлении участок и общим собранием приняли в члены садоводства! Почему сейчас землю, которую садовод облагородил, он должен выкупать или получать ее лишь по договору аренды? Закон об упрощенном декларировании, по сути, не предназначен для того, чтобы регулировать все особенности оформления в собственность участков садоводческих товариществ. И государство пока не может не то что обеспечить массовое оформление участков в собственность, но даже просто четко определиться с тем, кто имеет право на участие в «дачной амнистии». Зачем городить ненужный забор? Сначала раздали мошенникам все ценное за бесценок, а людям, которые «горбятся» на своих шести соток десятилетиями стали строить преграды и все делать по вновь принятому « закону». Абсурд.
«Дачная амнистия» в ее первоначальном виде, как и многие проекты государственного значения провалилась! Это надо заявить четко и конкретно. 12% земель приватизировано. Но…остальное находится в подвешенном состоянии. Здесь и отказы при отсутствии постоянной регистрации заявителя (хотя в Законе об этом ничего не сказано), и отрицание понятия «иных документов», и скверная работа геодезистов, наложение границ, «бардак» в кадастровом учете, неправильное толкование норм закона, безграмотность чиновников и многое другое.
На территории Российской федерации более 48% населения участвуют в процессе производства продуктов питания на своих дачных, садоводческих, огороднических и иных участках. Более половины страны отдыхает, и трудится на «своих» землях. Из прессы: «Есть совершенно официальные данным Госкомстата, говорящие, что большая часть продовольствия в России производится в личных приусадебных хозяйствах, - заявил корреспонденту Интернет - журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Андрей Туманов, главный редактор газеты «Ваши 6 соток». – 94% картофеля, более 80% фруктов и овощей. Могу напомнить, что усилия государства, направленные на поддержку сельскохозяйственного производителя, проходят мимо, а кормят страну дачники и огородники». К сожалению, приходиться констатировать тот факт, что эти земли им пока не принадлежат. В этом они были твердо уверены при Советском Союзе, поскольку знали, что никто их у них участки не отберет. В настоящее время все наоборот. Потери в 90-е годы, когда шла вакханалия приватизации объектов производства, и за бесценок скупались заводы, фабрики, электросети, мосты и дороги, нынешнему руководству России приходиться чем-то покрывать. Вот и происходит своеобразное «покрытие». За счет простых людей, имеющих в своих руках единственное экономическое подспорье - дачный участок. Вроде бы государство позаботилось о членах нашего общества и сделало все, для того чтобы помощь была эффективной и целенаправленной. А не тут то и было.
Конституционный принцип правового государства, возлагающий на Российскую Федерацию обязанность признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека и гражданина как высшую ценность, предполагает установление правопорядка, который должен гарантировать каждому государственную защиту его прав и свобод (статья 1, часть 1; статьи 2, 17, 18 и 45, часть 1, Конституции Российской Федерации).
Согласно статье 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Красиво? Вспомните «Речник» - решения суда о лишении имущества не было! Было много всего – но не это! И этот случай не единичен.
Такой подход, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16 мая 2000 года, корреспондирует толкованию понятия "свое имущество" Европейским Судом по правам человека, лежащему в основе применения им статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Европейский Суд по правам человека исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав, также подлежащих защите на основании указанного Протокола (решения от 23 сентября 1982 года по делу "Спорронг и Леннрот (Sporrong and Lonnroth) против Швеции" и от 21 февраля 1986 года по делу "Джеймс и другие (James and Others) против Соединенного Королевства", а также содержащее ссылки на них решение от 30 мая 2000 года по делу "Карбонара и Вентура (Carbonara and Ventura) против Италии").
И речь может идти о построенном на участке птичнике, пасеке, туалете, проложенной бетонной дорожке. Детской качели. Просто лежащей доске! Но в соответствии с проводимыми «реформами» это все ставится под сомнение! В настоящее время по России приватизировано не более 12% садоводческих участков. По некоторым данным не более 19%. В последние два года темпы оформления резко упали. Люди ждут. Почему? Давайте попытаемся разобраться.
В советское время государство шло на то, что бы у людей была хоть как-то надежда на улучшения своего положения в плане обеспечения себя продуктами питания. Судя по данным статистки, более 48% продуктов питания поступающих в государственный оборот - это продукт, полученный на садоводческих или дачных участках, реализация которых происходит на рынках или через сети посредников. Дачники и садоводы, «вкалывая» на своих участках создают реальные материальные ценности. Абсолютно не учитывается, что это еще и огромный вклад в сохранении здоровья нации, что очень важно при нашем умирающем народе. Это позволяет им выживать в реальных сегодняшних условиях и активно участвовать в обороте денежных средств. В настоящее время государство явно не заинтересованно в этом. Потому что импорт дешевле. Система получения участков в бессрочное пользование была проста. Отводились места в лесных зонах, которые могли бы служить в целях образования товариществ или обществ, выносились постановления (городских?) Советов народных депутатов, проводились необходимые экспертизы, регистрировались общества и они начинали работать. Но во многих случаях из-за неразберихи с системой координат, с отсутствием техники замеров, с отсутствием четко отлаженного механизма выделения земель происходили совмещения территорий, накладки, нарушения границ, которые решались по простой устной договоренности между председателями садоводств и руководителями тех или иных служб. Не секрет, что земля, которая еще ленинским декретом была объявлена общенародным достоянием, оказалась в советское время бесхозной. Нечетко обозначенные в планах координаты товариществ и несовпадение их на местности привело к тому, что большинство садоводов были объявлены «самозахватчиками». Ведь многие земли в советское время без правоустанавливающих документов были властями «нарезаны» вдоль железных дорог, под ЛЭП, ВЭП, в зеленых зонах городов, поселков, а эти земли при разграничении собственности вдруг оказались в федеральной собственности или муниципальной собственности. Причем здесь люди? Зачем твердить о бережном отношении к русскому человеку? Власть наделяла этих людей землей, и не фиксировало данный акт. Кто в этом виноват? Мой отец, ветеран войны? Или соседка баба Даша-инвалид, ветеран труда? Необходимо правовое признание фактического использования земель в границах долговременного пользования, даже при отсутствии таких документов Государство, объявившее о том, что все дачники и садоводы могут узаконить свои земельные участки и садовые строения, на самом деле признало незаконным владение участками при отсутствии вновь установленных документов. Потому что существуют явные расхождения как в трактовке самого Закона чиновниками на местах, так и в положениях Земельного кодекса, Лесного кодекса, Гражданского кодекса и др.
Долгое время садоводства использовали территории, которые не были должным образом оформлены за конкретным садоводством. А, власть, обязанная следить за этим на это не обращало внимание. Эти земли просто не были никому нужны. До тех пор, пока "жареный петух (Дачная амнистия) не клюнул" в одно известное место. И началось. Огромные очереди и огромные платежи тех, кто пытался успеть, все сделать по - закону. Но в течение 2007-2008 года резко упало число обращений граждан за удостоверением своего права на землю. Потому что чиновники, ссылаясь на законы, несовершенные по своему смыслу, не выполняют того, что, возможно, было бы правильным. Дачная амнистия поломала всю устоявшуюся структуру, и спровоцировало социальное напряжение в обществе. Государство вновь разделилось на народ и власть. И в двери к этой власти не достучаться, не долететь. Преград огромное число. На сегодняшний день, наибольшее число "амнистированных" - это члены дачных и садоводческих товариществ и кооперативов. В большинстве случаев члены этих товариществ имеют на руках членскую книжку. Может быть еще утвержденный председателем садоводства проект строительства садового дома или сарая. Все! Больше ничего. Конечно, может быть еще и документ об уплате членских взносов или электроэнергии. По сути они уже - «безсадовые". Но исправно платят налоги с «чужой» земли. Первое, с чем сталкивается простой человек в такой ситуации, это понимание того, что нормы, регулирующие проведение землеустройства, разбросаны в большом количестве нормативных актов, представляющих собой различного рода инструкции, письма, и методические рекомендации. И они часто носят противоречивый характер. Наличие в Земельном кодексе, имеющем на сегодняшний день приоритет в регулировании земельных отношений, норм, носящих явно декларативный характер, вводит всех в заблуждение. И чиновников, и граждан. По закону все легко. Прежде всего, придется получить решение о предоставлении участка в собственность (далее Решение).
Для этого требуются следующие документы:
-копия генплана кооператива, в котором указано распределение земельных наделов,
-описание в свободной форме своего участка и окружающих его объектов - других участков, построек, насаждений, водоемов, столбов электросети и пр. с обязательным указанием расстояния от границы участка до перечисляемых объектов (делается самостоятельно),
документ, подписанный членами правления, подтверждающий достоверность вашего описания. Здесь же подтверждается, что участок действительно принадлежит вам,
заявление о приобретении земельного участка в собственность.
После этого все бумаги передаются в местный орган власти (администрация, управа, поселковый совет или иные). Если документы оформлены правильно, то не позднее, чем через две недели вы получаете необходимое Решение - первый серьезный документ. Однако, как и везде, здесь есть свои подводные камни. Так, например, если до вас никто из дачного кооператива не обращался с подобными просьбами, администрация вправе потребовать дополнительную документацию:
копию правоустанавливающего документа, заверенного членами правления, на всю территорию дачного кооператива,
выписку из Единого государственного реестра (ЕГР), где содержаться все необходимые сведения о кооперативе. Как правило, за такой бумагой следует обращаться в местную налоговую службу.
В принципе нет ничего сложного. Но только на первый взгляд! При более детальном подходе проявляется масса непростых моментов. В частности, описание своей земли зачастую является недостаточным, поскольку ваш участок находиться на территории садоводства, размер участков которых не соответствует ранее найденным документам в архиве органов власти. А если еще и в кадастре не определены границы всего садоводства или стоит упоминание – границы предварительные и требуют согласования?
То есть не соответствует действительности. У кого-то меньше положенных 6 соток, у кого-то больше. А в садоводстве вообще больше на 20 гектаров. Ряд объектов - ориентиров носит временный характер, не закрепленных на восстановленной из архива части документов.
Например, издевательски звучит заявление одного из руководящих сотрудников агентства «Роснедвижимость» (дословно): «Введена презумпция права собственности. Большинство участков, которыми сегодня владеют россияне, выделялось еще в советское время, когда не существовало института частной собственности на землю. У граждан на руках остались документы (какие? членская книжка?), в которых указано, что им предоставлено столько-то соток "в бессрочное пользование" для "ведения садоводства". (И далее) До появления "амнистии" легальному землепользователю надо было дополнительно получать документы для оформления права частной собственности. Теперь этого барьера нет. Чтобы стать полноправным хозяином таких земель, нужно два основных документа: первоначальный документ о предоставлении земли и кадастровый план участка. Такой подход, как видим, не означает, что можно захватить любое место или "прирезать" к своим соткам пару гектаров и оформить все в собственность. При составлении плана обязательно будут проводиться работы по межеванию. Они необходимы, чтобы четко описать границы участка. Границы эти должны устанавливаться максимально приближенно к указанным в правоустанавливающем документе. Это важно, чтобы избежать споров с соседями. Таким образом, не просто снят административный барьер, но и облегчено финансовое бремя граждан.».
Слова просто великолепные, но! Если введена презумпция права собственности, то в соответствии с Гражданским Кодексом РФ необходимо документальное подтверждение этого! Кроме этого землепользователь должен быть легальным! Он - то вроде бы легальный, а вот все товарищество? И где взять первоначальный документ о предоставлении земли товариществу, если прошло более 20 лет? А садоводческие книжки уже не имеют значения! Чиновникам выгодно привести все в соответствие с негативным отношением к приватизации, а именно, все, что по их же вине не было оформлено - блокировать и объявить эти земли «самозахватом»! И к самовольному занятию отнесли пользование земельным участком:
• до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка;
• до заключения договора купли - продажи (купчей) или оформления в установленном порядке других документов, подтверждающих переход права собственности на землю;
• до получения и регистрации в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды земли;
• до установления границ участка на местности, если иное не предусмотрено федеральным законодательством или нормативно - правовыми актами субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
• в случае приостановки неправомерных решений по вопросам изъятия, предоставления и совершения сделок с землей, до рассмотрения протестов, вынесенных органами, осуществляющими госземконтроль, в вышестоящих органах исполнительной власти, суде или арбитражном суде.
Движением указующей руки без учета ранее существующей практики, подвели все под одну черту! Открыли еще одну кормушку. Потому, что председатели садоводств, чтобы помочь своим садоводам приватизировать участки вынуждено идут на дачу взяток чиновникам. Это «на карман».
А остальные деньги, поступают в бюджет муниципальных властей в виде арендной платы и налогообложений! Так как садовые домики и строения очень редко оформлялись в БТИ, следовательно, требования закона о возможности приватизации земли под собственностью в виде строений не сработает. Зачем разрешать приватизацию, если можно сдать землю в аренду, тем, кто за нее больше заплатит? Рано или поздно будет непременно действовать принцип аукциона. Но уже не для пенсионеров с 10 сотками. И еще одно - при договоре аренды приватизация запрещена! И землю, полученную в советское время, вы возможно уже потеряли. Вот и весь секрет.
А далее та же схема. Государству всегда нужны деньги. Сейчас работа геодезистов, так называемых «кадастровых инженеров» стоит в среднем около 10 - 18 тыс. рублей с участка. Были попытки устанавливать тариф на землеустроительные работы в размере 450 руб. за сотку и ограничить максимально допустимую сумму за эти работы 7000 руб. В этом году в Сибири уже берут по 500 рублей за сотку, а в европейской части России - от 600 долларов. Данные тарифы включали в себя:
- сбор информации о земельном участке, содержащейся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации.
- определение площади земельного участка и (или) ограниченных в использовании его частей, составление карты (плана) земельного участка, отображающей в графической форме местоположение, размер, границы и выделение (если они имеются) частей земельного участка, имеющих ограничение в использовании, а также отметки размещения объектов недвижимости, прочно связанных с землей.
Собственно работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ земельного участка на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. По сути, землеустроительная компания не просто уточняет границы земельного участка, а заново его формирует и занимается обоснованием прав на земельный участок лица, обратившегося за межеванием. С 1 марта 2009 года вступил в силу, подписанный президентом России Д. Медведевым, Указ о создании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которая объединила в себе полномочия Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографии. Ранее в каждой из этих организаций вы должны были доказывать свое право на один и тот же земельный участок. В случае возникновения любого несоответствия требованиям второй организации, даже при условии одобрения первой, вам отказывали, и вы вынуждены были доказывать свои права в суде. К сожалению мало что изменилось. Чиновник всех «заворачивают» в суд. Дабы прикрыть факт своего бездействия. В случае же судебного разбирательства в отношении земельного участка затраты на правовое сопровождение составят минимум 25-50 тыс. руб. Стоимость землеустроительных работ в некоторых субъектах Российской федерации составляет уже 5 тысяч рублей за сотку. Для небогатых землевладельцев такая сумма кажется неподъемной. Цены остаются и останутся свободными. Рынок землемерных услуг у нас свободный, с достаточно высокой конкуренцией. При этом цена таких работ зачастую является значительным финансовым бременем для граждан. Несмотря на то, что деятельность по проведению землеустройства является коммерческой деятельностью, которую могут осуществлять юридические лица и индивидуальные предприниматели (кадастровый инженеры), на местах, большой объем работ по землеустройству осуществляется бывшими государственными и муниципальными унитарными предприятиями, преобразованными в рамках программ приватизации. Согласно нормам Земельного кодекса юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. Обладая уже накопленной информацией, «вхожестью» в кабинеты начальства, они уже обладают фактической монополией на оказание услуг по землеустройству, что приводит к значительным временным затратам, а также необоснованному завышению цен. Кроме этого и к низкому уровню предоставления услуг, так как профессиональное состояние остается на уровне прежних лет. Нередко они не имеют практики работы с современными технологиями.
Вместе с тем, власти отдают предпочтение именно «своим» предприятиям, понуждая заинтересованных к проведению работ по землеустройству лиц к заключению с ними договоров. Нередко такие рекомендации кончаются исчезновением такого специалиста после получения денежного аванса. Геодезист, директор ООО «Волна» (Иркутский район) Данилюк В.П. получил в качестве аванса с СНТ Колобок» 60000 рублей и скрылся без выполнения договорных работ. При этом захватил с собой межевое дело садоводства 1999 года. Однако от чиновников были хорошие рекомендации…
Или вот, например, действия геодезиста Д. Блинова (ИП Блинов, Иркутск) Из письма:
«В 2008-2009 годах Вы проводили геосъемку территории СНТ «Ивушка» Иркутского района, граничащего с СНТ «Колобок».
Вами в нарушении Земельного Кодекса, Федерального закона "О государственном земельном кадастре" и Письма Минэкономразвития РФ от 03.04.2009 N Д23-888.без согласования с администраций СНТ «Колобок» были сданы неверные и непрофессионально составленные документы о внесении территории СНТ «Ивушка» в кадастровый реестр, что привело к нарушению фактических границ СНТ «Колобок» и изъятия из территории 12 домов и участков, а также это привело к затруднению процесса приватизации земель СНТ «Ивушка». Установление границ садоводства в фактических размерах проведено еще в 1999 году и закреплено Актом согласования границ председателями СНТ «Колобок», «Ивушка», «Ясная поляна «и «Надежда» при геодезисте Шерстове. Границы между СНТ «Колобок» и «Ивушка» были определены по забору (с 1993 года) и существующей дороги на СНТ «Ивушка». Кроме этого имеется согласование с администрацией Иркутского района на расширение территории СНТ «Колобок» в границах 76,6 га, о чем имеется Постановление главы района. Фактически Ваши действия нанесли не только моральный, но и материальный вред нашему садоводству, поскольку налоги и членские взносы оплачивались нашим садоводством! Кроме этого, по Вашему плану к СНТ «Ивушка» отходит дорога нашего садоводства, сеть электроснабжения и водоснабжения, трансформаторная будка и водяная скважина с цистернами!
Требуем срочно исправить вашу «работу» и внести в Кадастровую палату изменения. «
Ответ Д. Блинова – «Вам это надо, вот Вы и делайте!»
И подобная ситуация уже не редкость.
Остается надеться, что все это изменится с образованием профессиональных союзов - саморегуляторов рынка землеустройства. Прогнозируется, что в ближайшие годы землеустроительные предприятия будут объединяться в саморегулируемые организации с целью разработки единых правил и стандартов профессиональной деятельности, защиты профессиональных интересов, организации коллективной ответственности за выполняемые работы.
Повсеместно возникают вопросы о границах земельных участков. Ведь на протяжении десятилетий не проводились четких определений этих границ. В некоторых случаях границы, установленные десять-двадцать лет назад, совершенно не совпадают с проведенными замерами. Граждане, организации платили налог с земли, которой по сути дела у них не было. С этим столкнулись члены многих садоводств Иркутского района, которые с еще с 1999 года безуспешно пытаются оформить фактические границы садоводства. Как показывает анализ регионального и федерального законодательства, законодательно не определены признаки сложившихся земельных участков (сложившегося порядка, использования земельных участков), что ведет к возникновению споров, затягиванию переоформления прав на землю, затрудняет разграничение государственной собственности на землю. В последнее время в Иркутской области наблюдается рост спорных территорий, особенно в лесных и сельскохозяйственных зонах. Лесничествами не проводились плановые промеры лесных угодий в течение многих лет. На местах бывших лесов в 90 годах, проданных либо изъятых, построены фермерские хозяйства, пасеки, садоводческие товарищества, жилые дома. Вывод лесных земель, например, в Иркутской области производился в 1993 году, Советом депутатов было принято решение, которое оказалось не согласованным с Иркутским лесхозом. Более 200 садоводств Иркутского района стали заложниками этой неразберихи. Высокая стоимость землеустроительных работ и длительная (более года) процедура постановки земельного участка на кадастровый учет являются препятствием для вовлечения земель в оборот, ограничивают развитие рынка земли и недвижимости. Итак, казалось бы, человек может найти по своему усмотрению фирму или лицо, которое по приемлемой цене проведет необходимые работы. Но, как показывает практика, при властных местных структурах существует определенное количество декларированных организаций, в которые чиновники настоятельно советуют обратиться, иначе «возникнут проблемы со сдачей документов». Таким образом, на практике организация, оказывающая услуги по землеустройству, сама себе готовит техническое задание, которое по формальным признакам утверждается местными органами власти, на что, впрочем, уходит дополнительное время и денежные средства. Нередко чиновники настаивают на предоставление транспорта или помощников для выезда на местность для визуального осмотра местности. Налицо признаки вымогательства.
Вот и вынужден гражданин дополнительно искать «возможности финансового решения» данной проблемы. Зачастую чиновники, осуществляющие административные процедуры по оформлению земельных участков предлагают, так называемый "ускоренный вариант" прохождения процедур! Но за отдельную плату! Нелишне поинтересоваться законностью данных действий. Желательно со ссылкой на определенные нормативные документы. Таким образом, помимо многочисленных согласований и проверок со стороны власти, осуществляющих государственный кадастровый учет, заинтересованное лицо вынуждено собирать значительное количество одинаковых по сути документов, что выражается в значительных материальных и временных затратах. При этом сама процедура землеустройства также характеризуется повторяющимися проверками. При этом даже в случае соблюдения органами, осуществляющими вышеперечисленные действия, установленных сроков собственнику земельного участка придется затратить не менее пяти - семи месяцев на проведение землеустройства и кадастрового учета земельного участка. Вместе с тем, существующая практика
осуществления деятельности по землеустройству показывает, что прохождение указанной выше процедуры отнюдь не гарантирует незыблемость и точность границ, указанных в кадастровом плане. Поскольку чем сложнее и запутаннее процедура подготовки технического дела, тем больше вероятность того, что установленный порядок будет по каким либо причинам нарушен. Землепользователи сталкиваются с серьезными проблемами при попытке определить надлежащего продавца земельного участка до разграничения государственной собственности на землю.
Немало проблем у членов садового товарищества возникает в связи с согласованием границ с собственниками земель, граничащих с садовым товариществом, в первую очередь с лесным фондом и с землями, находящимися в распоряжении местных органов власти. Эти согласования сопряжены с серьезными временными и денежными расходами. Значительная экономия достигается в том случае, если согласование всей границы садового товарищества с соседями на момент межевания частных участков уже проведено. А ведь на подобные согласования, особенно с землями лесного фонда, можно потратиться больше, чем на само межевание. Есть и другая причина, по которой необходимо скорейшее уточнение границ садоводства и согласование их с соседями. Нередко бывает, что председатель садового товарищества подписал акт согласования границ, представленный ему соседом и выполненный с неумышленными, а иногда и с умышленными ошибками, в результате чего из территории садового товарищества вдруг оказалась исключена или добавлена определенная территория. Значит садовое товарищество, из-за отсутствия в законе положения о «признании фактических размеров» может быть втянуто в длительную процедуру узаконивания возникшей у него дополнительной площади.
Реальное окончание всех противостояний - выдать всем гражданам, фактически владеющим земельными участками в фактических границах садоводств, легитимные документы на них. Чтобы можно было эти бумаги предъявить в суде, отдать в банк для получения под залог своей недвижимости ипотечного кредита и т.п. Единственным условием должен быть факт пользование землей на протяжении не менее пяти лет со дна подачи заявления на регистрацию! Такой факт может быть, например, оплата налогов на землю!
А как поступать с общей собственностью садоводства? Как оформлять данную категорию земель? Ее можно разделить! На общую совместную собственность членов такого объединения; или на собственность такого объединения как юридического лица. Каждый из этих способов имеет свои достоинства и свои недостатки и вопрос: «Что лучше?» для каждого объединения должен решаться строго индивидуально на общем собрании этого объединения, а не только в правлении. По скромным подсчетам предполагаемые действия властей, в целях ухода от ненужных социальных потрясений, будут проводиться еще, как минимум пять лет. Лучше поздно, чем никогда. Да лучше поздно, но лучше!