Знаете, мне на старости лет объяснили, что средний класс в России уже давно есть и создавать «велосипед» не стоит! С очень умным видом мне все это объяснили. Прямо таки в холод бросило, надо же, с новым столкнулся. С неизведанным. Средний класс вроде бы все искали, а он то, оказывается, уже существует, и развивается. Ну, как и все в нашей стране! И гражданское общество, и правовое государство, и демократия. Все уже есть. И знаете, где мне все это объяснили? В КУМИ, то бишь в Комитете по управлению муниципальным имуществом. В том самом КУМИ, которое в прошлом создавалась на временной основе. Для постепенной передачи муниципального имущества в частную собственность. Потом эти чиновники должны были идти строить дороги и устанавливать столбы. А они не захотели! Потому что в России все временное обязательно оказывается постоянным. Так что средний класс господа у нас уже есть – это клерки, служители народа! Корпоративный средний класс. Для сравнения в Европе – более 65% рабочих мест создается за счет малого и среднего бизнеса, т.е. среднего класса. И доходы в виде налогов получают в порядке 58% от них. И благоустройством городов и поселков они активно занимаются, потому что получают налоговые льготы. Да многое такое, полезное делают, хотя вроде бы капиталисты. Но там то их почему- то поддерживают, а в России, несмотря на Указы президента – «гробят». Так что наши господа чиновники создали себе средний класс, а живут за наш счет. Как меня коробит в этих кабинетах их чванливость, невежество и правовая безграмотность. Вопросы задают:»Чё Вам ечё надо? Я же Вам объяснилася, Закон не позволяет!» А, Вы, уважаемая «клерка» Закон сами читали или хотя бы видели?
А в соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности. И уж чиновникам это надо знать. Мне нередко говорят, что же Вы, батенька, хотите? У нас не Европа, а Иркутск, вот такие мы простые! Хватит ерундой заниматься, хватит! Серость надо убирать, эту плесень, которая и создает удобный для себя имидж города. Создали «корешковое» право, под себя, его создали. Всех продвигаете – «корешей» и «братву»! А мне стыдно, что умные, талантливые люди покидают мою малую Родину! Понимаете? И народ за «быдло держите»! А оно, это «быдло» умнее оказалось и «по – полной прокатило» кандидата от «Единой России» на последних выборах! И оказалась, что эта партия на практике вдруг оказалась совсем не единой.
Вот дождались предприниматели государственного признания и обещаний поддержки. Большие умы и высокие чины сели и после многолетних консультаций «родили» Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации."
И идеи такие хорошие, и слова просто замечательные. Проще простого – создайте Перечень свободных объектов, которые можно было бы сдать в аренду предпринимателям для развития бизнеса. А те помещения, которые уже находятся в аренде у предпринимателя предложить выкупить этим же арендаторам. И указали - органам местного самоуправления при формировании Перечня имущества следует исходить (Методические рекомендации ФАС по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ) из целей поддержки и развития малого и среднего предпринимательства на территории соответствующего округа, муниципального образования, в том числе:
1) обеспечения конкурентоспособности субъектов малого и среднего бизнеса;
2) развития занятости и самозанятости населения;
3) увеличения количества предпринимателей и создания новых рабочих мест;
4) увеличения налоговых доходов в местный бюджет от деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.
В течение шести месяцев со дня вступления Закона в силу регионы должны были установить предельный размер площади отчуждаемого имущества, цену и срок рассрочки, причем Законом такие пределы не ограничиваются. А вот сроком проведения «малой приватизации» ограничили.
Родить то родили, но как всегда, не доносили. Что делается у нас в стране - натыкаемся либо на плохие дороги, либо на дураков. Как - то все не доделано, не до конца слеплено. Вроде бы все и правильно и умные фразы из текста закона можно выдернуть, но… работать этот дитятко не стал. И вот почему! Взяли и перевернули этот Закон с ног на голову. У «среднего класса» появилась настороженность, ведь поверни требования этого закона в другую сторону, и нет аренды и нет помещения. Даже компенсации не получишь. А в КУМИ почесали затылки, а чесали они их долго, и решили, если есть ограничения в Законе, вот на них и надо ставку делать. И сделали.
В Законе были установлены ограничения на выкуп муниципальной собственности. Среди них факт включения данных помещений в Перечень. По смыслу п.4 159 ФЗ арендуемое имущество… не должно быть включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Предназначенного! То есть Закон четко говорит о том, что в Перечень включаются лишь свободные от действующей аренды помещения! И ни в коем случае не те, которые уже находятся во владении или пользовании предпринимателями. Маленькая подтасовка и "ву а ля" – все помещения в городе, уже сданные в аренду предпринимателям, заняли свое место в Перечне! Тем самым Закон стал просто бездействующим! И никакого Вам господа преимущественного права!
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Постановления от 17.06.2004 г. № 12-п, из конституционного принципа равенства вытекает требование определенности, ясности и недвусмысленности законодательного регулирования, поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями; неопределенность содержания законодательного регулирования, напротив, допускает возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и ведет к произволу, а значит – к нарушению принципов равенства и верховенства закона; приведенная правовая позиция имеет общее значение для всех сфер законодательного регулирования.
Но как показала практика, возникли серьезные проблемы исполнения Закона о «льготной» или «малой» приватизации, как на Федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ. Большая часть из 35 регионов не торопилось принимать нормативно-правовые акты по льготному выкупу и составлять Перечень недвижимости. В том числе и Иркутская область. В регионах формирование и имущественного фонда происходило и происходит, к сожалению, без активного участия предпринимателей. И хотя не допускается создание Перечня после принятия Закона, повсеместно это было сделано – вот Вам и КУМИ - корпоративный подход к решению всех вопросов. Стало очевидно, что с подачи КУМИ ничего не помешает при утверждении соответствующего Перечня включить в него большую часть муниципального имущества, уже находящегося в аренде у предпринимателей. И направлены действия власти будут на «лакомые» кусочки этого самого имущества! Отсутствие в законе каких-либо критериев для включения имущества в Перечни дает муниципалитетам возможность фактически саботировать действие этого Федерального закона на своей территории. Ведь не ясно, почему Перечень составляли без участия самих предпринимателей? Не соблюден заявительный характер и не получено согласие предпринимателя, уже владеющего имуществом на праве аренды на его включение в этот Перечень! А ведь Закон говорит о поддержке, то бишь, оказание помощи малому и среднему предпринимательству.
Включив в Перечень имущество предпринимателя без его согласия, власть тем самым лишила предпринимателя Конституционного права на свободу в распоряжении его же имуществом. Ведь, как правило, добросовестный предприниматель улучшил арендованное помещение, обновил техническую инфраструктуру, скроил помещение под свой бизнес. По смыслу закона, исходя из названия Перечня, в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего бизнеса. Но, включив конкретное имущество в Перечень, власть может и не передать его во владение или в пользование арендатору. Ведь действия Гражданского кодекса никто не отменял, а там достаточно оснований для расторжения договора. Гарантий не предусмотрено!
Такая ситуация уже неоднократно была предметом рассмотрения в Арбитражных судах. Как правило, отказывая в удовлетворении требований арбитражные суды, ссылаются на то, что муниципалитет, как собственник, вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе решать вопрос о порядке и условиях его приватизации.
Однако надо отдать должное Высшему Арбитражному суду РФ, который в своем разъяснении от 7.12.2009 попытался отрегулировать те положения 159 ФЗ, которые противоречили сложившейся практики. Документ большой и его полностью явно привести невозможно, но основные положения необходимо процитировать.
- Срок договор аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), может быть, как определен договором (срочный договор, например: срок аренды, определен договором в 5 лет), так и не определен им (договор на неопределенный срок, например, договором предусмотрено, что аренда имеет бессрочный характер);
- Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
- Суд вправе признать наличие у предпринимателя (арендатора) права на льготный выкуп в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на выкуп. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.
- Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования анализируемого Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на выкуп (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения). По логике данного разъяснения следует, что и включение властью имущества в Перечень, допустимо можно считать попыткой препятствовать осуществлению права на выкуп.
- Срок аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), следует считать непрерывным даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
- В срок аренды, дающий право на льготный выкуп (2 года), включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к предпринимателю, планирующему льготный выкуп. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
- Невозможен льготный выкуп части здания или части нежилого помещения (например, торгового места). Исключением является случай, когда на основе таких частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
- Несколько предпринимателей, арендующих в совокупности своих помещений все здание, могут подать совместное заявление о льготном выкупе. В таком случае объект (здание) приобретается ими в долевую собственность. При этом распределение долей в праве собственности на выкупаемое здание осуществляется в соответствии с соглашением этих предпринимателей.
- Предприниматели (субъекты малого или среднего предпринимательства) могут использовать правило льготного выкупа в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.
Ходить за примерами далеко не надо. Закон принят в 2008 году, а Перечни имущества в Иркутске появились в конце 2009 года! Кто успел подать заявления о выкупе до даты опубликования Перечня, имеют все шансы выиграть это дело в суде. В этом ключе положительные решения Арбитражных судов уже есть. Из Перечня начинают исключать объекты, которые незаконно были включены в этот Перечень. Идут судебные процессы, в которых нередко муниципальные власти проигрывают. Жаль, что нельзя взыскать с них все потраченные предпринимателем деньги, было бы здорово!
Однако власть не собирается сдаваться и использует любые способы для блокирования 159 Федерального закона. Например, выводит имущество из Перечня и отказывает на том основании, что помещения не обособлены! Это факты из Иркутска. Хотя КУМИ выдавал технические паспорта и проводил кадастровый учет объекта, проводил регистрацию объекта как формально обособленного! Но кусочек-то лакомый! Все сделано по первому разряду! Можно аренду увеличивать! Скрывая свое бездействие, власть пытается взвалить все проблемы на предпринимателя. Либо вдруг неожиданно прекращает договор аренды! Неожиданно увеличивает размер арендной платы, в Иркутске есть случаи увеличения арендной платы на муниципальное имущество на 150%. Нередко в завуалированной форме оказывается давление на предпринимателей. Предлагается за счет предпринимателя оформление технических паспортов. И объяснение простое – денег нет! Обратите внимание на то, что и законом № 159-ФЗ не предусмотрен ясный порядок установления стоимости имущества. Нет и прямого запрета на взыскание с предпринимателя дополнительных платежей и затрат по выкупу объекта.
Открылась еще одна коррупционная кормушка.
На самом деле в законе очень много неточностей, недоговоренностей, что для многих российских юристов уже является основанием для обращения в Конституционный суд РФ. Прокуратура в данном вопросе заняло выжидательную позицию, и судя по последним фактам, надолго ушла в засаду.
Так, например, в Новоуральске, Свердловске, Новосибирске и других городах в проектах договора о выкупе предусматривается, что затраты по проведению оценки объекта возлагаются на арендатора - сверх выкупной цены объекта. Подобная норма о компенсации неких «дополнительных затрат» муниципалитета содержится во многих документах, что явно противоречит правовым нормам.
В Иркутске властью устанавливаются свои, явно завышенные» рыночные цены на приобретение такого имущества без привлечения независимых оценщиков. А порядок их участия установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Для многих предпринимателей реальнее купить помещение в новом здании, а не платить огромную цену за разрушенное помещение, поскольку хозяин у него – КУМИ. Посмотрите на эти здания, магазины. Там где предприниматель вкладывает деньги, они и выглядят достойно, а там где руку держит КУМИ – полная разруха. Зачем такой орган? Содержать массу бесполезных людей? Вот мы и подошли к ответу, кому нужно саботировать 159 ФЗ. Однозначно – огромной массе чиновников. Поскольку им нечем будет больше заниматься. Из них плохие юристы, управленцы и организаторы. Это они в своей среде «крутые». А в реальной жизни у них «спесь» быстро проходит. Посидеть бы им без работы и без денег. Время все расставляет на свои места.
Другой немаловажный вопрос. А как быть, если предприниматель, понимая, что все помещение он не выкупит из-за финансовых проблем, старается выкупить часть обособленного помещения, а другую снять в долгосрочную аренду? Вот тут - то и получается, что это никак не урегулировано в законе. А вот другое, не менее важное замечание. Второй пункт ст. 615 Гражданского кодекса РФ, к договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Это означает, что субарендатор, если он является субъектом малого или среднего предпринимательства, также вправе претендовать на преимущественный выкуп арендуемого им по договору субаренды помещения по нормам Федерального закона № 159-ФЗ. То есть, по общему правилу - все нормы законодательства об аренде применяются к договорам субаренды, если иное прямо не предусмотрено законодательством. Это означает, что неприменение к договорам субаренды правил законодательства о договорах аренды допустимо только в одном случае - если о неприменении соответствующих норм об аренде к субаренде прямо указано в законе или ином правовом акте. Федеральный закон № 159-ФЗ не содержит прямых указаний о том, что его нормы не должны применяться к договорам субаренды. Налицо правовая коллизия! И до сих пор Арбитражные суды не имеют равнозначного подхода к решению таких дел.
Закон не ответил и на ситуацию, когда частный предприниматели, в течение многих лет арендовал помещение, но вынужден был по ряду причин изменить ИП на ООО, став тем самым юридическим лицом. Это потребовало перезаключение арендного договора. И вот тут то появилось ограничение в виде сроков существующей аренды. Одним из условий льготного выкупа по Закону № 159-ФЗ является непрерывная аренда имущества одним предпринимателем в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Однако в указанных случаях в течение этого срока арендаторами выступали разные субъекты (ИП и ООО), хотя фактически арендатор - один и тот же человек. Законодательно это сложно доказать! Остается судебная практика, которая, по всей вероятности, будет противоречивой. Зная судебную систему, могу сказать – скорой реальной помощи ожидать не приходится.
Закон №159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений арендаторам продать, а часть - включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду предпринимателям на льготных условиях. Но выкупить такие помещения уже будет нельзя. Вот, скорее всего и смысл создания Перечня, который вроде бы должен помочь малому и среднему бизнесу. Но как уже говорилось, логика при создании 159 ФЗ была нарушена, так как необходимо было включать в Перечень лишь то имущество, которое было бы предназначено для заключения лишь новых арендных договоров. Благо площадей, сгоревших, разрушенных, находящихся в аварийном состоянии, просто бесхозных в стране предостаточно. А кто уже имеет арендный договор – предложить имущество для выкупа. Не все же смогут его приобрести. По нашим опросам в Иркутске порядка 15% предпринимателей готовы выкупать имущество у КУМИ. Они готовы приобрести новые помещения и продолжать свой бизнес в Иркутске. Единственное, что тревожит. Многие предприниматели в случае продолжения такой практики, высказываются за то, чтобы со временем покинуть Иркутскую область, естественно при возможности перенести свой бизнес в другие регионы. В Новосибирск, Красноярск, Ставрополь. Если власть, прекратит только говорить о поддержке малого бизнеса, а элементарно применит логику в отношениях с бизнесом, возможно изменение в лучшую сторону. Хочется очень верить. Что нужно предпринимателю? Хорошая идея, стартовый капитал, помещение и сотрудники. Все сделает, всего добьется, но без своего помещения его усилия будут сведены в скором времени на нет. Да и желание пропадет. Детям нечего будет оставить. Традиции развивать будет не интересно. Честно работать! Крепко на своей родной земле стоять не захочется.
В 90-х годах огромные предприятия раздали за бесценок…и создали класс олигархов, так давайте создавать средний класс. По-умному, без дураков.