Социальное жильё
Известно, что социальное жилье (Social Housing) есть способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит центральному или местному правительству.
Социальное жильё характерно для социальных государств: стран Скандинавии, Финляндии, Германии, Австралии, Сингапура и многих других. Всего в мире их около пятидесяти.
В бывшем СССР всё городское жильё было социальным, не подлежащим продаже, но с правом обмена и наследственного пользования. Однако сельские жители выживали, как могли.
В мировой практике этот термин объединяет множество форм аренды недвижимости, собственниками или управляющими которой являются организации (государственные и муниципальные учреждения, некоммерческие организации или их комбинация), преследующие некоммерческие цели — как правило, связанные с повышением доступности жилья для всех слоев населения.
Для подтверждения государственной или муниципальной собственности применяется более узкий термин «общественное жильё» (Public Housing).
Из-за исторически сильного жилого государственного сектора в России термины «социальное жилье» и «общественное жилье» фактически оказываются синонимами.
Наличие социального жилья указывает на существование социального государства, то есть государства, где на социальные цели расходуется не менее 20% ВВП.
Хотя строительство социального жилья НЕ преследует цели извлечения прибыли, окупаемость государственных и муниципальных проектов обеспечивается, хотя и не скоро.
Такие жилые дома обустраиваются всей необходимой инфраструктурой, из-за чего цена квадратного метра жилого помещения увеличивается примерно в 2 раза.
Попробую рассчитать арендную плату социального жилья для России, если, допустим мы решимся когда-нибудь решить задачу массового переселения людей из ветхого и аварийного жилья, расположенного особенно в местностях с низкими среднегодовыми температурами, в хорошее и недорогое жильё в Южном округе России, где дешевле строительство и стоимость жизни.
Допущу, что себестоимость квадратного метра составляет $750, а включая всю инфраструктуру (улицы, инженерные сооружения, дошкольные и школьные учреждения, больницы, газоны, детские площадки и проч.) составляет $1,500.
Здесь я ориентируюсь на цены полностью обустроенных в современном стиле и готовых к немедленной эксплуатации городских квартир на окраинах Праги – столицы социального государства Чехии.
Там такие квартиры предлагаются частникам по $2,000 за квадратный метр.
Если принять во внимание то, что комиссия риэлтора составляет 10%, а доход продавца – 15% (характерные цифры для Европы), то «себестоимость» полностью готовой жилой площади с инфраструктурой может составить $1,500 (45,000 руб.) за кв. м.
Следует учесть, что в Чехии не используется рабский труд азиатов, а украинцы, приезжающие работать на стройках Чехии получают больше, чем в России. То есть эта цена вполне обоснована как разумная.
Жители социальных домов, разумеется, оплачивают не только аренду, но и все услуги по содержанию дома, включая услуги слесаря-коменданта, дворника и консьержек. Эти квартиры обычно оборудованы кухонной мебелью, плитой и холодильником и не требуют какого-либо сиюминутного ремонта за счёт проживающих в ней людей. Текущий ремонт сантехники и холодильника осуществляется за счёт арендодателя.
Допустим, мэр или губернатор, осуществляя программу строительства социального жилья, предлагает всем нуждающимся, в том числе тем, кто прибыл в город занимать созданные губернатором рабочие места, трёхкомнатные квартиры общей площадью 80 квадратных метров.
Эта квартира (включая инфраструктуру и холодильник на кухне) обойдётся губернии в 3,6 млн. руб.
Допустим, губерния назначит срок окупаемости в 30 лет.
Тогда в год семье надо будет платить арендную плату 120,000 руб. в год или 10,000 руб. в месяц. Услуги ЖКХ, цена электроэнергии, дворников, консьержки, услуг провайдеров и телефонной станции и прочая могут обойтись жильцу дополнительно в 4,500 руб. в месяц (по московским стандартам).
Всего семья из 2-4 человек должна будет тратить на жильё около 14,500 рублей в месяц. Разумеется, что темп роста цены аренды будет приравниваться к ставке рефинансирования Банка России.
Если принять, что жилищные услуги составляют одну треть от дохода семейного хозяйства, то месячный доход семьи, проживающей в городе, должен быть не менее 43,500 рублей.
Значительно больший доход в городе Москве может иметь водитель общественного транспорта (58,000 руб.), врач скорой помощи (70,000 руб.) или учитель средней школы с большим стажем (55,000 руб.), то есть речь идёт о вполне реальных доходах.
В социальных государствах пенсионеры обычно обеспечиваются жилищными субсидиями, таким образом, чтобы арендная плата, включая все услуги без ограничений потребления воды и электроэнергии, не превышала 1/10 от обычной арендной платы, то есть 1,450 рублей в месяц.
Молодые семьи в социальных государствах зачастую оплачивают 1/5 обычной арендной платы.
Мои рассуждения этим не заканчиваются. Время от времени жильцы теряют работу по независящим от них причинам.
В социальном государстве пособие по безработице обычно составляет не менее 50%, и тогда на период вынужденного безделья доля затрат на жильё составит уже 66% минимального семейного дохода, что стимулирует поиск новой работы и переквалификацию работников.
Социальное государство выплачивает пособие по безработице до тех пор, пока человек не получит работу с не худшими, чем ранее, условиями труда в том же городе.
Разумеется, что в разных губерниях разный уровень семейных доходов, но и разная себестоимость жилья.
По-крайней мере мы выяснили, что цена продажи квадратного метра качественного жилья, готового к немедленному использованию, равна среднемесячному семейному доходу губернских жителей. Иными словами 30-ти летний ипотечный кредит на 80-ти метровую квартиру семья должна погашать одной пятой месячного семейного дохода при щадящем кредитном проценте.
Благонравным губернаторам, видимо, надлежит следить за уровнем минимального дохода граждан, за должным уровнем пособия по безработице, за себестоимостью социального жилья, за размером арендной платы, за числом рабочих мест, за числом пенсионеров и молодых семей, за работой служб по переквалификации работников. А также за уровнем цен на недвижимость и цен на потребительские товары и услуги. Существует несложный алгоритм социальных потребностей губернии с учётом годовых и кризисных флуктуаций величины валового регионального продукта и субсидий от центра (если губерния дотационная).
Допустим, ВВП России составляет 40 трлн. рублей, а если мы представляем собой социальное государство, то на социальные нужды должно тратиться не менее 8 трлн. рублей.
К сожалению, вся расходная часть бюджета РФ на 2010 год принята в сумме тех же 8 трлн. руб., которые расходуются и на содержание армии, производство оружия, на содержание госаппарата и на много чего ещё, в том числе на социальные цели.
Пенсии же в социальных государствах выплачиваются из пенсионных фондов, созданных с помощью государства и страховых компаний, но за счёт работников и работодателей.
Всего по стране по разным источникам насчитывается 95-100 миллионов квадратных метров ветхого и аварийного жилья, что составляет более 3% всего жилищного фонда.
Для постройки нового социального жилья взамен ветхого потребуется 4,5 трлн. руб.
Это социальное жильё с инфраструктурой вполне можно возвести за 1 год, поскольку наши строители овладели современными технологиями.
По данным СМИ власти России не успевают сносить ветхое жилье, поскольку его прирост в 20 раз превышает темпы ликвидации. Такие данные содержатся в докладах Госсовету РФ по вопросам работы региональных властей по реформированию ЖКХ.
Если из бюджета выделять меньшие суммы, то ликвидацию ветхого и аварийного жилья можно осуществить за период от 2 до 10 лет или никогда. Так сказать «Либо Падишах помрёт, либо ишак сдохнет».
Необходимо добавить, что острую нужду в социальном жилье испытывают также взрослые дети, проживающие с родителями, обитатели общежитий и коммунальных квартир, арендаторы частного жилья, выпускники детских домов, ветераны, бездомные военные, вышедшие в отставку… Сколько их, Господи?
Не пора нашему славному ВПК начать выпускать обогреваемые дома на колёсах (house trailer) вместо танков?
Хотя вряд ли кто отважиться жить в них при существующем в России числе разбойников, которых переловить всерьёз никто никогда не сможет. Однако трейлер можно будет парковать у работы и не тратить время на дорогу.
Постскриптум.
Ныне, в 2010 году, в Московской области предлагаются каркасные дома для круглогодичного проживания по цене $700-800 за квадратный метр, то есть трёхкомнатная 80 метровая квартира может быть построена за месяц-полтора за $60,000 на условиях «под ключ». Если обустроить посёлок магазином, почтой, аптекой, здравпунктом, детсадом, школой, конторой ЖКХ, дорогами, канализацией, водопроводом, газовой трубой, то подобный домик будет стоить не менее $120,000 или 3,6 млн. руб. То есть столько же, сколько квартира в Пражском предместье.
Причём кормилец семьи, превратившись в шофёра, должен будет преодолевать значительные трудности в поездках на работу, в супермаркеты, в больницы, в библиотеки, театры, а также трудности в создании нормального (культурного) человеческого окружения в посёлке ввиду немыслимой унаследованной стратификации российского общества.
Предполагаю, что заявленная рекламная цена далека от реальной. Селяне встретятся с обманом, воровством и взяточничеством властей и монополий, что значительно превысит первоначальный бюджет строительства. Возникнут непомерные трудности в газификации, канализации, водоснабжении, телефонизации и прочая.А ещё землю, хоть какую-нибудь придётся покупать…
Фома © 30 января 2010 г.