Есть темы в российском законодательстве, которые вызывают неоднозначное толкование не только у граждан, но и у юристов. Среди вопросов земельных отношений правовой режим земель общего пользования является одним из самых сложных. Однако обойти его стороной не представляется возможным, особенно сейчас, когда заново формируется институт землепользователей и землевладельцев. Что делать в двусмысленной ситуации, когда обе стороны правы и поступают законно? Эта тема всплыла сама собой после случайного посещения одного из таких мест общего пользования. Задавая самой себе кучу вопросов, я невольно провела маленькое информационное расследование.
Терра инкогнито. Тариф «Непонятный»
В один прекрасный, еще теплый летний вечер мы с друзьями собрались в загородную прогулку. Заготовили, как водится, запасы мяса в маринаде, пива и питьевой воды и двинули в путь. Вопрос «куда?» даже не ставился, потому что много лет мы спускаемся к реке на одном и том же месте в деревне Журавлево. Лето, солнце и приподнятое настроение, что еще нужно, чтобы провести приятный воскресный вечер?
Однако, подъезжая к заветному месту, мы заметили металлический мини-павильон и большой шлагбаум, преграждающий путь. Оказалось, въезд к реке стоил сто рублей российских денег?! Недоумение выросло еще больше, когда нам выдали запрошенный чек, на котором значилась неведомая, но вполне официальная фирма «Атом».
Оставшийся вечер мы пытались выяснить, за что заплатили сотню. Вокруг полно стекла, пляжа нет, берег – каменный, наскоро сколоченный из досок туалет подле остановки, напоминает избушку на курьих ножках. Кстати из пяти машин на берегу ни один человек сие место так не посетил, благо природа у нас щедра на пышную растительность.
На следующий день я тщетно пыталась разыскать значимую на кассовом чеке организацию. Ни один из моих запросов (устных) в различные государственные и справочные инстанции не дал результата. Об «Атоме» никто и нигде не слышал, арендатор прибрежной земли оставался неизвестным. Совсем не жалея о потраченных деньгах, мне просто хотелось вполне законно поинтересоваться за что тариф? Даже в трамвае за плату дают билет. А здесь? За солнце, воду, берег, воздух? И вообще как быть с этими землями общего пользования, где грань, которую переступать нельзя? С каждым днем вопросы росли с завидной скоростью, а участие в пресс-конференции на тему земельных отношений, где я узнала много интересного о коммерческой деятельности на арендованной земле, лишь «подлило масло в огонь». Поиски привели к источнику.
Скажи мне правду, Атаман!
Уже совсем нетеплым августовским утром мы с водителем по заданию редакции поехали на «причинное место».
Оказалось, что слева (от того места, где съезд к реке) расположен пляж под названием «Атамановский». Там тоже стоит шлагбаум (№1) перед гравированным пятачком, гордо именуемым парковочной зоной. Беглый внутренний осмотр показал, что на пляже есть кафе и другие сезонные строения, а также охрана, благодаря которой личность директора была установлена. Им оказался Сергей Петрович Белов.
Кстати тот самый злополучный шлагбаум №2 был открыт, и путь к реке свободен. День то пасмурный - смело проезжай бесплатно, а если теплый - извини….
Значит, все-таки за солнце платим, снова подумалось мне.
Справедливости ради скажу, что Сергей Петрович на встречу согласился. Оказалось, что его постоянное место работы – администрация рынка «Колос». Наша беседа началась с «больной» темы – отсутствия в городе прибрежных зон отдыха.
По словам С.П. Белова арендаторы начали благоустраивать зону д. Журавлево в прошлом году, поскольку городская и областная администрации не раз выходили с подобным предложением к предпринимателям города. В результате учредители рынка «Колос» арендовали 14,5 га земли в деревне Журавлево по правую сторону Томи. Прошлый год посвятили вывозу мусора. Теперь пытаются сделать пляж: завезли песок, щебень, создают необходимую для отдыха инфраструктуру. На сегодняшний день на пляже функционируют кафе, прокат спортивного инвентаря, детских надувных кругов, сухой бассейн, шезлонги, мини-футбольное поле, качели. Даже есть вышка наблюдения и настоящие спасатели. В результате беседы выяснилось - то самое место, где улыбающаяся пожилая женщина, для верности поддерживаемая одновозрастным мужчиной раздают чеки на сто рублей, называется автопляж. И на мучивший меня в последние две недели вопрос недоуменный директор ответил, что мы платим ЗА ВЫВОЗ МУСОРА и туалет. Я пыталась возразить, на берегу полно стекла и в туалет желающих не видела, но оказалось, что работу по уборке мусора осуществляют два человека, и надо ее оплачивать. Вопрос «кому?» понятно риторический. И потом, пояснил Сергей Петрович, пляж должен развиваться и с горечью добавил, что пока это расходное предприятие. Кто оплачивает уборку и стратегию развития автопляжа в пасмурный день, выяснить не удалось.
Стулья против денег
Открытие пляжа – дело хорошее, тем более что летом в городе действительно отдыхать негде. Понятно, что бизнес сезонный и зависит от погоды. Директор утверждает, что отдохнуть на «Атамановском» пляже недорого. Пятьдесят рублей стоит охраняемая парковка (шлагбаум №1), разрешается проносить с собой продукты и безалкогольные напитки и даже можно при желании разуться и ходить по песку босиком, как на настоящем пляже!
К тому же Сергей Петрович обещал, что пляж будет с каждым годом совершенствоваться, тем более что мы с вами второй год оплачиваем светлое будущее предприятия.
Слушая директора «Атамановского» я никак не могла отделаться от мысли, что уж очень напоминает мне вся эта затея с автопляжем незабвенного Остапа в Пятигорске. Великий комбинатор, как вы помните, решил собрать деньги, которые «валяются прямо на дороге», ведущей в знаменитый Провал. Громко рекламируя достопримечательности ранее абсолютно бесплатного Провала, Остап Бендер ловко продавал квитанции купленные в писчебумажной лавке, делая при этом скидки членам профсоюза и сотрудникам милиции, которые поинтересовались все же целью средств. Разумеется, она была благородна – «капитальный ремонт Провала…, чтобы совсем не провалился». Если вспомнить дальнейшую логику событий, то собранные с народа деньги целиком пошли на оплату драгоценных стульев театральному монтеру Мечникову, коммерческий дух которого даже Остапу был не по силам. Как-то далек пока от народа лозунг «плати сегодня, получишь завтра». Всегда приятнее платить за то, чем сможешь воспользоваться сразу, особенно если это сфера обслуживания. Какие услуги предлагает автопляж пока неизвестно, да и предложит ли он их вообще?
На вопрос, почему пляж называется «Атамановский», директор ответить отказался, но мы то с вами, уже догадались, не так ли?
Твердо решив, что больше в Журавлево не поеду, подумала, чем я хуже. На следующий год возьму, да арендую какое-нибудь озерцо, объявлю платной зоной и буду денежки на песочном берегу подсчитывать. Но позиция собственника (арендатора) тоже оказалась тупиковой…
Жизнь по понятиям
Законодательные нормы, касающиеся земель общего пользования, можно найти в Гражданском, Земельном, Градостроительном, Административно-правовом кодексах и ряде законах. Однако это не дает четкого представления о предмете.
Начнем с определения. Как таковое оно встречается в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ), но касается не земель, а земельного участка общего пользования.
Статус общего пользования имеют «не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка» (п.1 ст. 262 ГК РФ).
Из данного определения следует, что речь идет о государственных или муниципальных землях, в отношении которых у граждан есть следующие права: они могут находиться на этих участках и пользоваться природными объектами. Право присутствия ничем не ограничено; право пользования ограничено законами и собственником земли, то есть государственным или муниципальным органом. Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) в ст. 85 поясняет, что к землям общего пользования относят участки, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и др. В категориальной системе эти объекты причисляют исключительно к землям поселений, которые делятся на различные территориальные зоны: жилые, рекреационные, зоны инженерных и транспортных инфраструктур и др. пользования.
В качестве примера земель общего пользования можно привести водные объекты, предназначенные для купания, катания на лодках и т. д. Проецируя закон на мечту, получается, что арендованный мной земельный участок, попадающий под определение – «земля общего пользования» является платным лишь для арендатора. То есть люди смогут беспрепятственно пользоваться арендованной мною землей (если там нет никакого объекта). Может быть, стоит сначала что-нибудь построить, предварительно купив (арендовав) приличную территорию с озером во дворе. И вот тогда …
Хочешь купаться – плати!
Кто хозяин?
Правовой режим земель общего пользования проясняет п. 12 ст. 85 ЗК РФ. В соответствии с законодательством такие земельные участки не подлежат приватизации. Аналогичная норма права содержится и в Федеральном законе от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В п. 8 ст.28 Закона говорится, что земельные участки, находящиеся в составе земель общего пользования, отчуждению не подлежат. Однако в том же документе содержится норма, приводящая к очередному правовому тупику. Закон признает обязанность собственника здания или сооружения, расположенного на муниципальной земле, оформить участок под объектом недвижимости и рядом с ним в собственность или аренду. Как известно, земли общего пользования также являются муниципальными (государственными), следовательно, ничто не должно препятствовать их приватизации владельцем здания, кроме… нормы о запрете на приватизацию земель общего пользования. Остается аренда. Заключив договор аренды, юридическое лицо обязано платить арендную плату и налоги. Но здесь нас поджидает еще один подводный камень. В ч. 2 ст. 606 ГК РФ дано определение договора аренды. Из него следует, что арендуемое имущество передается во временное владение и пользование конкретному лицу — арендатору, который регулярно вносит плату за использование участка. Но если речь идет о территории, входящей в земли общего пользования, то ситуация становится неоднозначной. Права передаются одному лицу, а пользоваться землей по закону могут все, причем в отличие от арендатора бесплатно. Возникает главный вопрос: может ли земельный участок, переданный в аренду собственнику приватизированного здания или сооружения на нем, продолжать считаться участком в общем пользовании? С одной стороны нет, потому что согласно общему определению договора аренды (ст. 606 ГК) имущество передается во временное владение и пользование арендатору. И если он осуществляет на земле коммерческую деятельность, то волен устанавливать свои правила, с другой стороны (см. выше) в местах общественного пользования закон гулять не запрещает.
Ты и я: мы оба правы
Таким образом, если рассмотреть последние две (из четырех) сторон, то получается, что исполнительная власть не интересуется общественным мнением на предмет платных мест общего пользования. Кому принадлежит на деле государственная и муниципальная собственность? В стране давно объявили демократию и априори жители города считают берег Томи своей собственностью. Поэтому необходимость платить за все воспринимается как моральное давление. Если так пойдет дальше, то скоро предприимчивые горожане объявят арендованной землей городские парки и вечерняя семейная прогулка превратится в сбор пожертвований «на покраску скамеек». Сразу же возникает другой вопрос: куда идут налоги?
И последнее – когда, наконец, законодательная власть обратит внимание на ситуацию и примет закон «точных земельных границ», который определит, куда идти бесплатно, а куда посторонним вход запрещен.