Отправлено в Электронную приёмную Президента Российской Федерации
Статус обращения отправлено
Дата отправки 16 сентября 2019 года
Текст
Здравствуйте, Сергей Владиленович! На ваш исходящий 96420491, по поводу соответствующим образом оформленной законодательной инициативе о "Инвестиционных территориях", то я непременно воспользуюсь данным мне адресом.
Всё же, и со своей стороны могу предложить очевидные эффективные меры по решению жилищной проблемы граждан за счёт использования инвестиционных возможностей территорий вокруг мегаполисов,где жилищное строительство развивается в основном методом "точечной застройки".
Если в настоящее время непосредственное применение "инвестиционных территорий"невозможно, следует создавать условия для их появления не в результате специального выделения, а в результате рыночного развития ИЖС.
В настоящее время есть всем известные проблемы, вследствие которых, наиболее востребованная земля в мегаполисах, когда она предоставляется в аренду застройщику для такого многоэтажного строительства, и проводятся, в соответствии с ЗК торги, они не редко бывают не рыночными, а проводятся в интересах какой то одной, заранее определённой администрацией компании по цене существенно ниже реальной рыночной. В отличие от госзакупок, когда рыночная цена работы,товара, услуги всегда может быть определена , если не на самих торгах, то хотя бы после них и нарушителей можно привлечь к ответственности,- рыночная цена земельных участков такой рыночной понятной цены может и не иметь. Она действительно складывается в результате торгов, если они проводятся честно. А если не честно, то это подчас установить не так легко, хотя , так или иначе,как правило и здесь, как и в госзакуапках, если сравнивать сделки на рынке между частными собственниками и с участием государства - цена,как правило, у государства на торгах для частника будет в среднем в два раза ниже, чем если бы аналогичный участок продавался частником. Что это, протекционизи, мошенничество с целью хищения средств, или, что вполне вероятно, стремление всё таки обеспечить привлечение застройщиков на территорию, чтобы жилищное строительство осуществлялось - в данном случае не важно. Важно, что сделки по выделению земли под точечную застройку - нерыночные. Нерыночные в пользу частника , а не в пользу региона или муниципалитета, кто распоряжается землёй. Это приводит к тому, что у администрации региона нет заинтересованности заниматься чем то другим, когда этот способ решения жилищной проблемы индустриально налажен и наши мегаполисы начинают напоминать чёрные дыры, которые втягивают в себя строительные площади, не расширяясь при этом.
Герман Греф в Сбербанке решил эту проблему - необъективного принятия решений менеджерами банка о выдаче кредитов тем, что вынес это решение из офиса, доверив принятие решений независимым экспертам (андеррайтерам). То же сделал ещё 30 лет назад Банк русский Стандарт, решая эту же проблему. Если решения , принятые на торгах при выделении земли , будут утверждаться андеррратерами, или не утверждаться, то у застройщика и администрации совершенно исчезнет криминальный или карьерный мотивы в продвижении точечной застройки.
Такая земля станет в два раза дороже и , естественно, объём жилищного строительства, в особенности эконом класса - самого востребованного - замедлится. Но мы в Екатеринбурге , также как и жители других мегаполисов, совершенно не заинтересованы в существующих темпах точечного строительства , поскольку среда обитания становится невыносимой...Жилые дома строятся уже в 10 , буквально, в 10 метрах от оживлённых трасс и совершенно непонятно, как там могут жить люди. Транспортные проблемы наших мегаполисов, не только Екатеринбурга, тоже известны всем и они продолжают обостряться, поскольку точечная застройка идёт "в полный рост".
Введение президентом оценки эффективности работы губернатора в зависимости в том числе и от уровня строительства жилья для людей в регионе, заставит руководителей региона в условиях, когда точечное многоэтажное строительство замедлится по рыночным причинам, искать другие возможности для решения поставленной президентом задачи.
И тогда выделение свободных для застройки земель под ИЖС вокруг мегаполисов - и станет тем единственным методом, используя который, эту проблему можно будет решать. Многоэтажное строительство в пригородах людей привлекать не будет, поскольку у огромного большинства, всё равно не будет денег, чтобы "потянуть" ипотеку и только инвестиционное строительство индивидуальных домов может решить проблему, когда, не имеющие жилья граждане, решатся на краткосрочную ипотеку, с целью купить в будущем квартиру за счёт реализации выросшей в цене недвижимости. Инвестиционную квартиру в этом случае жители покупать не будут, поскольку в этом случае никакой инвестиционной разницы в стоимости на момент покупки и на момент продажи не будет, поскольку граждане будут не сами определять стоимость строительства, а исходить из той, которую им предложит застройщик. А застройщик всегда учтёт инвестиционную составляющую недвижимости при продаже гражданам и они быстрого роста цены на такое жильё ожидать в этом случае не смогут.
Подводя итог, я предлагаю следующее: введение независимой экспертизы при утверждении сделок об аренде земли под жилищное строительство в мегаполисах, что обеспечит законность этих сделок и развитие рынка инвестиционного индивидуального жилищного строительства.